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1、,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),2015/8/6,#,外國(guó)地產(chǎn)資本運(yùn)作模式分析,目錄,美國(guó),黑石集團(tuán),黑巖集團(tuán),凱雷集團(tuán),新加坡,凱德,豐樹,新加坡模式,香港,新鴻基為代表,總結(jié),一、美國(guó)三大投資集團(tuán),黑石,黑巖,凱雷,總管理規(guī)模,3,100,億,48,000,億,1,990,億,地產(chǎn)盈利占比,45%,-,8.95%,地產(chǎn)相關(guān)投資,物流倉儲(chǔ),基金股票,酒店、物流,其他行業(yè)投資,能源、另類資產(chǎn)、對(duì)沖基金,健康、科技、能源、工業(yè),國(guó)防、能源、金融服務(wù)、健康、工業(yè)、科技、通信、交通,根據(jù),2014,年,9,月前三季度數(shù)據(jù)，,real estate

2、,行業(yè)盈利占總盈利比,根據(jù),2015,年,7,月前半年數(shù)據(jù)，在基金中房產(chǎn)相關(guān)基金盈利占基金盈利比,單位：美元,1.BlackStone,黑石集團(tuán),投資策略：,機(jī)會(huì)型投資,擅長(zhǎng)以低于重置成本的價(jià)格收購相對(duì)高質(zhì)量、且能夠創(chuàng)收的問題資產(chǎn)，通過解決資產(chǎn)內(nèi)部問題及管理之后溢價(jià),出售,；,偏好高杠桿下的高資產(chǎn)收益，強(qiáng)調(diào)規(guī)模擴(kuò)張,和由租金收益和資產(chǎn)升值收益的總收益率,目錄,BlackStone,黑石集團(tuán),地產(chǎn)領(lǐng)域,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：,物流倉儲(chǔ),迅速發(fā)展,2014,年前,9,個(gè)月，黑石,45%,收益來自于房地產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從金融危機(jī)以來逆勢(shì)擴(kuò)張，在集團(tuán)業(yè)務(wù)中越來越重要。,中國(guó)：,2014,年,4,月起，作為股東

3、之一，與,萬科合作,共同開發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目,英國(guó)：,2015,年,4,月，斥資約,4,億英鎊（,6.07,億美元）購買,16,塊工業(yè)倉儲(chǔ)用地,倉儲(chǔ)（,Warehouse,）網(wǎng)絡(luò)：西班牙、法國(guó)、葡萄牙、德國(guó),BlackStone,黑石集團(tuán),投資重點(diǎn)：能源行業(yè),彭博社評(píng)論其為,Scrambling to Invest in Engery(,以掠奪者姿態(tài)投資能源產(chǎn)業(yè),),12,年第一個(gè)能源基金共募集,24,億美元，扣費(fèi)后年回報(bào)率高達(dá),44%,2015,年,1,月 籌建第二只主打能源的信貸基金，上限,45,億美金,BlackStone,黑石集團(tuán),關(guān)鍵詞,把握,時(shí)機(jī),、準(zhǔn)確衡量風(fēng)險(xiǎn),在當(dāng)?shù)亟?政商關(guān)系網(wǎng)

4、,，熟諳關(guān)系運(yùn)作，取得政府信任,充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)（收益于其業(yè)務(wù)范圍、規(guī)模、受歡迎程度）,重視債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（而非杠桿最大化），并不熱衷新型市場(chǎng)，集中于傳統(tǒng)行業(yè),投資方式特點(diǎn),“俱樂部式交易”，善于與行業(yè)巨頭合作融資，降低風(fēng)險(xiǎn),2.BlackRock,投資領(lǐng)域分布,證券投資基金領(lǐng)域分布,大宗商品策略基金*,3,健康,科學(xué)機(jī)會(huì)基金*,6,科技機(jī)會(huì)基金*,5,自然資源信托*,4,全市值資源能源基金*,5,能源,資源基金*,4,地產(chǎn)證券基金*,3,目錄,Blackrock&Blackstone,BLACKROCK,Blackstone,1988,年成立,1985,年成立,主要投資股票和基金,大量投資于另類資

5、產(chǎn)，對(duì)沖基金，地產(chǎn)行業(yè)，,PE,巨鱷,管理,48,000,億資金,管理,3,100,億資金,3.Carlyle Group,凱雷集團(tuán),投資策略：增長(zhǎng)型投資,偏好對(duì)有發(fā)展空間的發(fā)展中企業(yè)進(jìn)行投資,目錄,Carlyle Group,凱雷集團(tuán),核心投資行業(yè),航空航天與國(guó)防*,2,（美國(guó)）；,大宗商品；,零售,*,19,（美、中、日、法、韓、愛爾蘭、巴西）；,能源與電力,*,11,（挪威、美國(guó)、英國(guó)、加拿大、盧森堡）；,金融服務(wù)*,5,（日本、美國(guó)、印度）；,健康醫(yī)療*,2,（中國(guó)、美國(guó)）；,工業(yè),*,14,（美、法、中、日、土耳其、奧地利）；,房地產(chǎn)*,1,（美國(guó)）；,科技*,15,（美、韓、日、法

6、、印度、愛爾蘭、中國(guó)、西班牙、秘魯）；,通信與傳媒*,3,（瑞典、中國(guó)、美國(guó)）；,交通與運(yùn)輸*,3,（英國(guó)、美國(guó)、澳大利亞）,計(jì)算,12,年后投資目前仍在運(yùn)行項(xiàng)目,Carlyle Group,凱雷集團(tuán),Real Asset,發(fā)展中心,一、,房地產(chǎn),管理,9,支基金，約,140,億美元。,二、,能源與自然資源,獨(dú)資,管理,14,支基金，超過,200,億美元；,與,Riverston,聯(lián)合經(jīng)營(yíng),5,支基金，約,90,億美元。,Carlyle Group,凱雷集團(tuán),中國(guó)投資,2015,年,6,月，安能物流，（,配送與倉儲(chǔ)業(yè),），投資,1.2,億美元,2013,年,7,月與紅杉、英聯(lián)聯(lián)合投資鉑濤,酒店

7、,集團(tuán)，金額未公開,2012,年,7,月，以可轉(zhuǎn)債形式投資雅高,礦業(yè),控股集團(tuán)（能源與礦產(chǎn)領(lǐng)域），金額未公開,Carlyle Group,凱雷集團(tuán),凱雷關(guān)鍵詞,精準(zhǔn)的數(shù)字管理,保守型投資,政,商關(guān)系管理透明化、流程化,多地區(qū)、多基金、多行業(yè) 跳躍式發(fā)展,美國(guó)地區(qū)總結(jié),對(duì)投資機(jī)會(huì)的把握以輕資產(chǎn)為主,通過資金介入，開發(fā)重資產(chǎn)項(xiàng)目少，項(xiàng)目周期短,政商關(guān)系透明化、流程化,在大陸近期表現(xiàn)出對(duì)物流倉儲(chǔ)行業(yè)偏好,二、新加坡模式,目錄,新加坡,-,凱德模式,地產(chǎn)項(xiàng)目：,-,凱德,Mall,：自有資產(chǎn)占比超過,50%,。隨時(shí)間增加減少自有資產(chǎn)占比，最低,25%,-,寫字樓：?jiǎn)我划a(chǎn)權(quán)整體持有、統(tǒng)一長(zhǎng)期規(guī)劃,-,住

8、宅：高端化住宅,凱德集團(tuán)旗下的凱德商用主要負(fù)責(zé)旗下信托基金的管理。,資金流方面，凱德在地產(chǎn)項(xiàng)目的培育期配合私募投資人,高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào),特點(diǎn)，進(jìn)入成熟期后以地產(chǎn)信托形式推出，配合相對(duì)保守的,REITs,投資人，具有穩(wěn)定的分紅能力。,目錄,新加坡,-,凱德模式,收益模式,（,1,）,REITs,套現(xiàn)收益,。,（,2,）,分紅收益。,（,3,）,管理費(fèi)收益。,凱德通過,CRCT,上市流通套現(xiàn)，提高投資回報(bào)率，并且加快了資金回籠速度，縮短了投資回報(bào)周期，這也是,REITs,給商業(yè)地產(chǎn)公司帶來的普遍的影響與好處。,新加坡,-,豐樹集團(tuán),定位：,亞洲第一的物流資產(chǎn)信托,方式：,獨(dú)資,or,同地方公司合資,

9、通過在中國(guó)建立物流不動(dòng)產(chǎn)基金或房地產(chǎn)信托投資，將物流和金融領(lǐng)域結(jié)合在一起，它必將成為一個(gè)有吸引力的前景。,發(fā)展重點(diǎn)：,在二三線城市，以住宅項(xiàng)目為基礎(chǔ)，發(fā)展住宅和零售物業(yè)綜合體項(xiàng)目。以城市為單位發(fā)展物流倉儲(chǔ)，經(jīng)營(yíng)方式區(qū)域性很強(qiáng)。,發(fā)展策略：,復(fù)制模式“商業(yè),+,住宅”,目錄,新加坡地產(chǎn)集團(tuán)小結(jié),從,一線城市中高端住宅,為起點(diǎn)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。,大力,發(fā)展,倉儲(chǔ)物流業(yè)務(wù),資本市場(chǎng)操作技巧成熟，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)與私募基金的操作為物業(yè)上市提供了物業(yè)基礎(chǔ)和組合技術(shù)，而,REITs,為前期投資的退出和商業(yè)物業(yè)的套現(xiàn)提供了渠道。,目錄,三、港資地產(chǎn)集團(tuán),特點(diǎn)：“囤地”、“地王”,在一線城市地源相對(duì)較少的情況下，他們手中仍掌握大量地塊資源。目前，新鴻基在大陸已經(jīng)開發(fā)完成的地塊項(xiàng)目不足其掌握并計(jì)劃開發(fā)地塊的六分之一。,與其他類型的地產(chǎn)集團(tuán)相比，港資不怕長(zhǎng)期投入，他們更多地享受地塊持續(xù)升值帶來的收益。,目錄,四、總結(jié),不同資本的項(xiàng)目類型偏好各有特點(diǎn),重點(diǎn)項(xiàng)目：,住宅,+,商業(yè) 相結(jié)合,物流倉儲(chǔ),明確輕、重資產(chǎn)偏好（如萬科萬達(dá)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手）,資金方面，除地產(chǎn)信托、私募基金外，,以住宅銷售帶來大量的現(xiàn)金回流，通過持有商業(yè)獲得持續(xù)租金收入的方式將降低風(fēng)險(xiǎn),目錄,END,謝謝,目錄,