《物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃概述ppt課件》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃概述ppt課件（33頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃,物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃,1,一、概述,物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃是針對(duì)物業(yè)（包括房屋及設(shè)施設(shè)備）在使用過程中發(fā)生的松動(dòng)、污染、泄露、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障、缺陷，需要進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理而制定的維修保養(yǎng)計(jì)劃，它主要包括年計(jì)劃、季計(jì)劃和月計(jì)劃三大類。,2,一、概述物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃是針對(duì)物業(yè)（包括房屋及設(shè)施,二、維修保養(yǎng)計(jì)劃制定的目的和意義,通過有計(jì)劃的維修保養(yǎng)，可以保證房屋

2、以及附屬設(shè)施設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，維持正常的使用功能，最大限度的滿足用戶需求；同時(shí)還可以降低故障、杜絕事故的發(fā)生，有效地延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，降低物業(yè)壽命周期費(fèi)用，促進(jìn)物業(yè)保值增值，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為企業(yè)贏得效益和品牌。,3,二、維修保養(yǎng)計(jì)劃制定的目的和意義通過有計(jì)劃的維修保養(yǎng)，可以保,三,.,設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)方針,物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)要始終堅(jiān)持“,預(yù)防為主、養(yǎng)修結(jié)合、主動(dòng)保養(yǎng)、適時(shí)修理”的方針,，即：在做好房屋與設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)（主要是,6S,）的基礎(chǔ)上，有計(jì)劃的對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的維修保養(yǎng)，對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清掃、檢查、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、防腐、油漆、保溫，保證設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，

3、提高設(shè)備和系統(tǒng)的運(yùn)行效率，減少設(shè)備故障，避免設(shè)備事故，保證用戶需求；同時(shí)降低設(shè)備耗能，減少環(huán)境污染，延長(zhǎng)設(shè)備大、中修間隔期或取消設(shè)備大修，從而延長(zhǎng)設(shè)備的有效使用壽命，降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用，最終達(dá)到促進(jìn)物業(yè)保值增值的目的。,4,三.設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)方針物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)要始終堅(jiān)持“預(yù)防,設(shè)備的修理,，是根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、設(shè)備特點(diǎn)及設(shè)備在使用中所起的作用，,選擇適當(dāng)?shù)木S修方式，適當(dāng)?shù)男蘩碇芷诨驎r(shí)機(jī)，采用新工藝、新技術(shù)、新材料和科學(xué)方法，以提高維修質(zhì)量，減少停機(jī)時(shí)間，降低維修費(fèi)用，達(dá)到適時(shí)有效、低成本的目的。,5,設(shè)備的修理，是根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、設(shè)備特點(diǎn)及設(shè)備在使用中所起的作,四,.,房屋及設(shè)施設(shè)備維

4、修保養(yǎng)計(jì)劃管理的范圍和內(nèi)容,按照,物業(yè)服務(wù)合同,雙方約定的管理范圍和內(nèi)容，包括建筑物、構(gòu)筑物主體及附屬設(shè)施設(shè)備，主要是：,1.,房屋的結(jié)構(gòu)部分,：基礎(chǔ)、墻、梁、柱、樓板、地面、屋面、樓梯等；,6,四.房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃管理的范圍和內(nèi)容6,2.,房屋的裝飾部分,：門窗、樓梯扶手、內(nèi)外裝飾等；,3.,共用設(shè)施設(shè)備,：變配電、動(dòng)力、照明、電梯、給排水、暖通空調(diào)、消防、安防、車場(chǎng)設(shè)備等；,4.,共用配套設(shè)施,：道路、場(chǎng)地、健身器材、圍欄、標(biāo)識(shí)等。,7,2.房屋的裝飾部分：門窗、樓梯扶手、內(nèi)外裝飾等；7,五,.,設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的制訂,（一）,設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的方式與類別,1,、,維修方式,

5、設(shè)備維修方式具有,維修策略,的含義。,現(xiàn)代設(shè)備管理強(qiáng)調(diào)對(duì)各類設(shè)備采用不同的維修方式，就是強(qiáng)調(diào),設(shè)備維修應(yīng)遵循設(shè)備物質(zhì)運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在保證使用的前提下，合理利用維修資源，達(dá)到壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。,8,五.設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的制訂（一）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的方式與,（,1,）事后維修：,事后維修就是對(duì)一些設(shè)備，,不將其列入預(yù)防性維修計(jì)劃，發(fā)生故障后或性能、精度降低到不能滿足使用要求時(shí)再進(jìn)行修理，即“壞了再修”。,這種維修方式可以,發(fā)揮主要零部件的最大壽命，使維修經(jīng)濟(jì)性好,。作為一種維修策略，不同于傳統(tǒng)的壞了再修。,9,（1）事后維修：事后維修就是對(duì)一些設(shè)備，不將其列入預(yù)防性維修,它不適用于對(duì)

6、使用影響較大的設(shè)備，,而適用于下列設(shè)備,：,對(duì)故障,停機(jī)不會(huì)影響正常使用,的設(shè)備；,利用率低或有備用,的設(shè)備；,修理,技術(shù)不復(fù)雜又能提供備件,的設(shè)備。,如：空調(diào)系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)中所用的“一運(yùn)兩備（或多備）”的水泵等設(shè)備。,10,它不適用于對(duì)使用影響較大的設(shè)備，而適用于下列設(shè)備：10,（,2,）預(yù)防維修：,為防止設(shè)備性能、精度劣化或?yàn)榱私档驮O(shè)備故障率，按,事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的修理活動(dòng)，稱為預(yù)防維修,。,對(duì),重點(diǎn)和主要設(shè)備進(jìn)行預(yù)防維修，是貫徹設(shè)備維修“預(yù)防為主”方針的重要工作，,主要采取兩種方式：,一是,定期維修,：是在規(guī)定時(shí)間的基礎(chǔ)上執(zhí)行預(yù)防維修活動(dòng)，具有周期性特點(diǎn)。,二是,狀態(tài)監(jiān)

7、測(cè)維修,：是以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式。,11,（2）預(yù)防維修：為防止設(shè)備性能、精度劣化或?yàn)榱私档驮O(shè)備故障率,（,3,）改善維修：,是為消除設(shè)備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對(duì),設(shè)備局部結(jié)構(gòu)或零件設(shè)計(jì)加以改進(jìn)，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性措施,的維修方式。,12,（3）改善維修：12,2,、修理類別,主要有：,大修、中修、項(xiàng)修、保養(yǎng),等。,（,1,）,大修,：大修是,設(shè)備基準(zhǔn)零件磨損嚴(yán)重，主要精度、性能大部分喪失，必須進(jìn)行全面修理，才能恢復(fù)其效能時(shí)使用,的一種修理方式。,13,2、修理類別13,設(shè)備大修的內(nèi)容包括：,對(duì)設(shè)備進(jìn)行,全部解體、清洗，修理基準(zhǔn)件,更換或修

8、復(fù)磨損件,；,全部,研刮或磨削導(dǎo)軌面,；,修理、調(diào)整設(shè)備的,電氣系統(tǒng),；,重新,按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測(cè),；,修復(fù)設(shè)備的,附件以及翻新設(shè)備外觀,；,重新,按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤(rùn)滑油,；,進(jìn)行,整體測(cè)定、試車,。,14,設(shè)備大修的內(nèi)容包括：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體、清洗，修理基準(zhǔn)件,更,（,2,）中修：介于設(shè)備大修與項(xiàng)修之間的修理。,對(duì)設(shè)備進(jìn)行,局部解體、清洗、檢查，更換或修復(fù)磨損件,；,修理、調(diào)整設(shè)備的,電氣系統(tǒng),；,重新,按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測(cè),；,修復(fù)設(shè)備的,附件以及修復(fù)設(shè)備外觀,；,重新,按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤(rùn)滑油,；,進(jìn)行,整體測(cè)定、試車,。,15,（2）中修：介于設(shè)備大修與項(xiàng)修之間的修理。對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體,（

9、,3,）項(xiàng)修,：項(xiàng)目修理是對(duì),設(shè)備精度、性能的劣化缺陷進(jìn)行針對(duì)性的局部修理,。,（,4,）保養(yǎng)：,對(duì)在用設(shè)備，根據(jù),運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定維修保養(yǎng)間隔期,以維修保養(yǎng)間隔期為基礎(chǔ)，編制維修保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，,這就是計(jì)劃性維修保養(yǎng)。,16,（3）項(xiàng)修：項(xiàng)目修理是對(duì)設(shè)備精度、性能的劣化缺陷進(jìn)行針對(duì)性的,3.,修理周期和修理周期結(jié)構(gòu),（,1,）,修理周期,：是指,兩次相鄰大修之間,的間隔時(shí)間。,（,2,）,修理間隔期,：是指,兩次相鄰計(jì)劃修理之間,的工作時(shí)間。,（,3,）,修理周期結(jié)構(gòu),：指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的,各種修理方式的次數(shù)和排列順序,。如計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期采用的修理周

10、期結(jié)構(gòu)：,9621,的修理周期結(jié)構(gòu)。,（,K,：大修，,C,：中修，,M,：小修，,B,：保養(yǎng)）,KBMBMBCBMBMBCBMBMBK,。,17,3.修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)（1）修理周期：是指兩次相鄰大修之,（二）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的種類,1,、,年度計(jì)劃,年度維修保養(yǎng)計(jì)劃是物業(yè)管理項(xiàng)目在,每年的第四季度由項(xiàng)目經(jīng)理編制、經(jīng)公司工程部審核、由總工程師和總經(jīng)理批準(zhǔn)后由項(xiàng)目組織實(shí)施的計(jì)劃,。它是設(shè)施設(shè)備管理必須,認(rèn)真執(zhí)行的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理項(xiàng)目管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的可靠保證,。,18,（二）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的種類1、年度計(jì)劃18,年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃主要包括,兩大內(nèi)容,：一是按公司程序文

11、件要求填寫的,年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃,表,；二是年計(jì)劃的,編寫依據(jù)和有關(guān)說明,。,年計(jì)劃,必須于每年的,12,月,20,日前完成審批下達(dá)，,以便項(xiàng)目在,25,日前提交下月工作計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃和費(fèi)用計(jì)劃，保證計(jì)劃執(zhí)行的嚴(yán)肅性。,19,年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃主要包括兩大內(nèi)容：一是按公司程序文件,2,、季節(jié)性計(jì)劃,季節(jié)性計(jì)劃是,根據(jù)季節(jié)變化和年計(jì)劃的安排做出的季節(jié)性維修保養(yǎng)計(jì)劃，是由管理處設(shè)備維修主管編寫，報(bào)管理處經(jīng)理審核批準(zhǔn)實(shí)施，并上報(bào)公司工程部備案監(jiān)管,的維修保養(yǎng)計(jì)劃。采用填寫,設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃,表,即可；如有,特殊情況或?qū)δ暧?jì)劃調(diào)整，則需要文字說明。,20,2、季節(jié)性計(jì)劃季節(jié)性計(jì)劃是根據(jù)

12、季節(jié)變化和年計(jì)劃的安排做出的季,3,、月計(jì)劃,維修保養(yǎng)的月計(jì)劃是,由管理處設(shè)備維修主管（班長(zhǎng)）依據(jù)年計(jì)劃和季節(jié)計(jì)劃編寫并應(yīng)在下一個(gè)計(jì)劃月內(nèi)完成的設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，它與其他的月工作計(jì)劃一并上報(bào)公司企業(yè)管理部，納入計(jì)劃管理、考核；并由公司工程部支持、配合實(shí)施和監(jiān)督,。與該計(jì)劃同時(shí)上報(bào)的還應(yīng)有備件和機(jī)物料采購(gòu)計(jì)劃和費(fèi)用計(jì)劃。月計(jì)劃,必須全面落實(shí)完成，才能保證年計(jì)劃的真正實(shí)現(xiàn),。,21,3、月計(jì)劃維修保養(yǎng)的月計(jì)劃是由管理處設(shè)備維修主管（班長(zhǎng)）依據(jù),4,、計(jì)劃調(diào)整,當(dāng)年計(jì)劃制定,并被批準(zhǔn)后，就具有公司內(nèi)部法定的意義，必須執(zhí)行和完成，決不允許隨意修改,。但各管理處在執(zhí)行中會(huì)遇到各種問題，使計(jì)劃無法按期

13、實(shí)施，這就需要調(diào)整計(jì)劃。具體做法應(yīng)該是：,需調(diào)整計(jì)劃時(shí)，由管理處經(jīng)理在上報(bào)月計(jì)劃時(shí)提出申請(qǐng)，并說明調(diào)整的理由和以后的安排，上報(bào)公司工程部，由工程部審核報(bào)請(qǐng)總工程師批準(zhǔn)才能生效，否則，工程部報(bào)企管部按原計(jì)劃進(jìn)行考核。,22,4、計(jì)劃調(diào)整當(dāng)年計(jì)劃制定并被批準(zhǔn)后，就具有公司內(nèi)部法定的意義,（二）年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃編寫依據(jù),1,、,物業(yè)服務(wù)合同,的約定；,2,、物業(yè),房屋清單,、,設(shè)備清單,；,3,、公司的,設(shè)備維修保養(yǎng)手冊(cè),；,4,、設(shè)施設(shè)備的,開,/,關(guān)機(jī)次數(shù)與運(yùn)行時(shí)間,；,5,、設(shè)備運(yùn)行的,平均負(fù)荷,；,6,、設(shè)備,安裝或最后一次維修保養(yǎng)的時(shí)間；,23,（二）年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃編寫依

14、據(jù)1、物業(yè)服務(wù)合同的,7,、有關(guān),法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),對(duì)設(shè)備管理的有關(guān)要求；,8,、設(shè)施設(shè)備的,管理目標(biāo)和使用要求,；,9,、設(shè)施設(shè)備的,運(yùn)行狀態(tài)和技術(shù)參數(shù),（查運(yùn)行日志和完好率評(píng)定）；,10,、各種,資源條件,，如：人力、技術(shù)、裝備、資金等。,24,7、有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備管理的有關(guān)要求；24,（三）編制設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)注意的問題,1,、用戶的,使用需求和特殊安排,；,2,、,季節(jié)變化對(duì)設(shè)施設(shè)備,的影響和需求；,3,、,季節(jié)條件對(duì)維修保養(yǎng)工作,的影響；,4,、維修保養(yǎng),需要資源的提前,安排；,5,、公司、項(xiàng)目、業(yè)主和行業(yè)主管部門的各種其他要求；,25,（三）編制設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃

15、應(yīng)注意的問題1、用戶的使用需求,6,、編寫計(jì)劃時(shí)要按,房屋清單,、,設(shè)備清單,的專業(yè)分類和編號(hào)順序,進(jìn)行編制，要把,修理、改造和維護(hù)保養(yǎng)分開,，如電氣設(shè)備，應(yīng)按設(shè)備清單序號(hào)的排列順序，先列高壓柜和變壓器等需要年檢的重要設(shè)備，再列低壓配電柜、動(dòng)力配電柜、開關(guān)柜、照明配電柜等。其他設(shè)備以此類推。,7,、對(duì),設(shè)備維修保養(yǎng)手冊(cè),規(guī)定以外的特殊情況或業(yè)主的特殊要求必須,做情況說明。,26,6、編寫計(jì)劃時(shí)要按房屋清單、設(shè)備清單的專業(yè)分類和編號(hào),（五）計(jì)劃編制程序,1,、,編前準(zhǔn)備,（,1,）房屋及設(shè)施設(shè)備,技術(shù)狀態(tài)鑒定,，,主要信息來源包括：,1,）房屋及設(shè)施設(shè)備的,完好率評(píng)定,；,2,）設(shè)施設(shè)備,日常巡

16、檢及定期檢查記錄,；,3,）主要設(shè)備的,運(yùn)行日志,；,4,）設(shè)備的,故障、事故處理報(bào)告和記錄,；,5,）重點(diǎn)設(shè)備的,年檢報(bào)告,；,6,）,用戶對(duì),設(shè)備使用過程中的,反映與投訴,。,27,（五）計(jì)劃編制程序1、編前準(zhǔn)備27,（,2,）,上年度,設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng),計(jì)劃和計(jì)劃的執(zhí)行情況以及存在的問題；,（,3,）物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備,下年度的管理目標(biāo)和要求，包括業(yè)主、公司與行業(yè)的要求。,（,4,）管理處,員工對(duì)計(jì)劃的意見和建議,。,28,（2）上年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和計(jì)劃的執(zhí)行情況以及存在的問,2,、計(jì)劃編制,（,1,）先,起草,設(shè)施設(shè)備年度維修保養(yǎng),計(jì)劃的設(shè)想和具體安排；,（,2,）,再填寫,年設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃,表；,（,3,）,編寫計(jì)劃編制說明,。,29,2、計(jì)劃編制（1）先起草設(shè)施設(shè)備年度維修保養(yǎng)計(jì)劃的設(shè)想和具體,3,、計(jì)劃自審,（,1,）計(jì)劃初步完成后，先,組織管理處員工骨干對(duì)計(jì)劃進(jìn)行討論，聽取其意見，必要時(shí)進(jìn)行修改；,（,2,）確定后，由,管理處經(jīng)理簽字上報(bào)公司工程部。,30,3、計(jì)劃自審（1）計(jì)劃初步完成后，先組織管理處員工骨干對(duì)計(jì)劃,2,、計(jì)劃審批,（,1,）公司工程部收