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1、,*,長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)誰主沉?。?036,一、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀,二、典型案例分析：萬達(dá),VS,中天,三、對(duì)“擎天廣場(chǎng)”的思考,1,分布情況（一點(diǎn)三線）,一點(diǎn)：火車站；三線：,五一路、芙蓉路、韶山路沿線,市場(chǎng)特征,以酒店式寫字樓、專業(yè)寫字樓為主；,酒店式寫字樓是目前市場(chǎng)熱點(diǎn)。,長(zhǎng)沙高端寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀：,高端專業(yè)寫字樓主要集中分布在五一大道與芙蓉路，以近年新興供應(yīng)項(xiàng)目為主。,公寓式寫字樓,專業(yè)寫字樓,酒店式寫字樓,湖南新聞大廈,金源酒店,湖南文化大廈,維一國際,建鴻達(dá)現(xiàn)代城,順天財(cái)富中心,亞大時(shí)代,新時(shí)空,NO.1,新世紀(jì)花苑,城市之心,凱旋國際,華聯(lián)大廈,萬達(dá)廣場(chǎng),五一新干線,嘉頓新天地,平和堂商務(wù)

2、大廈,名匯達(dá)廣場(chǎng),聯(lián)合商廈,湘域中央,湖南財(cái)富中心,運(yùn)達(dá)廣場(chǎng),恒隆國際,第一大道,中天廣場(chǎng),曼哈頓新貴,通程酒店,銀華酒店,BOBO,國際,佳程大酒店,2,高端寫字樓市場(chǎng)：專業(yè)寫字樓,建筑指標(biāo)偏中低，未出現(xiàn)超高層寫字樓、體量中型，大堂普遍偏小，未能盡顯寫字樓大氣品質(zhì)。,指標(biāo),主流水平,點(diǎn)評(píng),建筑高度,100,米以內(nèi),目前長(zhǎng)沙基本沒有超高層寫字樓，在建的除外,建筑面積,4-5,萬平米,體量普遍中型,單層面積,1200-1500,平米,/,層,偏小的甲級(jí)寫字樓平面,標(biāo)準(zhǔn)層層高,3.3-3.6,米,層高偏低，凈高難以滿足,2.8,米的舒適度標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)權(quán)單位面積劃分,主力面積,60-120,平米,受客戶

3、購買力限制影響，面積劃分較小,大堂高度,多為單層高度（少數(shù),2,層通高、個(gè)別,3,層通高）,普遍尺度局促，中天廣場(chǎng)一枝獨(dú)秀，高度達(dá),15,米（,3,層通高）,大堂面積,多為,300,平米以內(nèi),普遍狹小，多數(shù)僅滿足出入基本功能，不能彰顯寫字樓品質(zhì)及形象,3,高端寫字樓市場(chǎng)出租率：,近年高端專業(yè)寫字樓出租率走低，側(cè)面反應(yīng)客戶群體有限，同時(shí)被新興酒店寫字樓分流。,06,年前,06,年后,1,、,06,年以前的中高檔寫字樓入駐情況良好達(dá),90%,以上，主要由于租金較低,2,、,06,年以后中高端寫字樓入駐率很低不到,70%,，主要因?yàn)橛捎谧饨鸷兔娣e段，側(cè)面反映客戶群體有限，且物業(yè)更新速度緩慢,4,長(zhǎng)沙

4、寫字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀綜合,1,.,寫字樓正處飛速發(fā)展階段，但智能化、產(chǎn)品創(chuàng)新、新設(shè)計(jì)等理念仍未投入使用。,2.,物業(yè)服務(wù)不到位。,1.,專業(yè)化寫字樓和個(gè)性型寫字樓在發(fā)達(dá)地區(qū)已開始進(jìn)行摸索。,長(zhǎng)沙在這方面做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，大多數(shù)仍較多考慮地段因素，鮮有顧及其他方面。,目前在長(zhǎng)沙市場(chǎng)，商住樓占據(jù)了寫字樓市場(chǎng)的,50%,以上的比重。,主要是硬件和軟件配套上都存在不同程度的不合理性。,5,長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：,品質(zhì)高端化，超高層高檔寫字樓近年頻現(xiàn)，總建面超,100,萬，未來以酒店式寫字樓為市場(chǎng)熱點(diǎn)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化。,項(xiàng)目,區(qū)域,規(guī)劃區(qū),寫字樓,建筑建面,專業(yè)寫字樓,空間建面,工程進(jìn)度,等級(jí),保利,南湖

5、廣場(chǎng),天心區(qū),南湖新城,10,萬,5,萬,在售,超甲級(jí)（,200,米）,華遠(yuǎn),金外灘,芙蓉區(qū),五一廣場(chǎng),13.15,萬,6,萬,在售,超甲級(jí)（,198,米）,萬達(dá)廣場(chǎng),開福區(qū),五一廣場(chǎng),21,萬,10,萬,在售,超甲級(jí)（,200,米）,泊富廣場(chǎng),開福區(qū),五一商務(wù)區(qū),9.7,萬,6,萬,在售,超甲級(jí)（,228,米）,國際金融中心,芙蓉區(qū),五一商務(wù)區(qū),20,萬,10,萬,籌建,5A,世茂濱江,岳麓區(qū),濱江新城,12,萬,6,萬,在建,超甲級(jí)（,240,米）,綠地濱江,岳麓區(qū),濱江新城,在建,超甲級(jí),6,酒店式寫字樓案例,-,萬達(dá)廣場(chǎng),形象定位,主題化,：,專門,針對(duì),高新科技、金融,、文 化,、旅

6、游產(chǎn)業(yè),的主題式辦公樓,個(gè)性化,：,室內(nèi)空間設(shè)置、服務(wù)配套,方面強(qiáng)調(diào)個(gè)性特色,自由無柱辦公空間,可依客戶要求，,上下層增設(shè)可拆卸樓,板,，適合不同功能組合和空間布置,生態(tài)化：,節(jié)能玻璃,外遮陽設(shè)計(jì),設(shè)置雨水貯集利用系統(tǒng),引入共享綠化平臺(tái),人性化,：,共享性極強(qiáng),的新型辦公形態(tài),寫字樓凈高,2.652.75,米，,1012,米,的最佳進(jìn)深，四面采光、周邊景致盡收眼底,7,酒店式寫字樓案例,-,萬達(dá)廣場(chǎng),產(chǎn)品主要價(jià)值,產(chǎn)品主要價(jià)值,地段價(jià)值,：,位于湘江河畔,，,西靠,岳麓山，,毗鄰,王陵公園，背,枕,銀洲渡假村,，,眺望橘子洲頭,區(qū)位價(jià)值,：,鐵路、公路、航空、水運(yùn)交通四通八達(dá)；,地屬長(zhǎng)沙中心地

7、域，至火車站,10,公里，至黃花機(jī)場(chǎng),30,公里；,位于過江遂道的出口處；,毗鄰地鐵二號(hào)線；,地標(biāo)價(jià)值,：,區(qū)域內(nèi)地標(biāo)建筑,:,來源于建筑的節(jié)能、綠色、環(huán)保；,前瞻性創(chuàng)新設(shè)計(jì),:,打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài),帶動(dòng)智能寫字樓未來發(fā)展；,高端性目標(biāo)定位：高端產(chǎn)品對(duì)應(yīng)高端客群，突出企業(yè)品牌形；,品牌價(jià)值,：,萬達(dá)雄厚的實(shí)力與良好的聲譽(yù)；,豐富商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)；,高端的物業(yè)服務(wù)；,8,酒店式寫字樓案例,-,萬達(dá)廣場(chǎng),項(xiàng)目布局,9,酒店式寫字樓案例,-,萬達(dá)廣場(chǎng),優(yōu)劣勢(shì)分析,項(xiàng)目名稱,樓層規(guī)劃,硬件設(shè)施,優(yōu)劣勢(shì)分析,優(yōu)勢(shì)：,1,、毗鄰湘江和市中心，城市標(biāo)志性強(qiáng)，凸顯王者氣派；,2,、規(guī)?；趾?：市區(qū)僅有，

8、配套齊全；,3,、,業(yè)態(tài)組合：國際購物中心、高級(jí)酒店、室內(nèi)商業(yè)步行街、超高層寫子樓（,42,層）、景觀豪宅、風(fēng)情酒吧街,4,、實(shí)力雄厚，品牌效應(yīng)巨大；,5,、室內(nèi)外硬件達(dá)奢華級(jí)水平；,6,、,開發(fā)速度非?？欤唵问降拈_發(fā)模式快速復(fù)制,；,7,、,產(chǎn)品模式：訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，,租售率超過,80%,以上，得到市場(chǎng)較高認(rèn)可；,8,、政府層面的政策支持,劣勢(shì)：,1,、距離中心地鐵站和公交站較遠(yuǎn)，增加交通的機(jī)會(huì)成本,2,、毗鄰的中山路路面狹窄，交通壓力較大,3,、價(jià)位偏高，本地客源較少，造成營銷成本和營銷難度非常高,5,、附近老居民區(qū)對(duì)項(xiàng)目形象有一定影響,10,專業(yè)寫字樓案例,-,中天廣場(chǎng),透明玻璃中

9、空外墻,網(wǎng)絡(luò)地板,走道玻璃隔斷,TOTO,潔具,占地面積,:,18741.4,平方米,建筑面積,:,230000.0,平方米,主力面積：,200-400,平米,層高：,26,層，,3.6,米層高,配置：中央空調(diào)、日立電梯、,5A,智能安全防護(hù)系統(tǒng)、,24,小時(shí)熱水（單梯服務(wù)面積僅,5000,平方米）,租金：,3.5,元,/,天,平,物管：浙江綠城,3.5,元,/,月,平,停車場(chǎng)：地下停車場(chǎng),688,位,大堂：,800,平，,15,米挑高,入駐率：,60%,優(yōu)越地理位置、獨(dú)特外立面造型設(shè)計(jì)、當(dāng)年全市最高端硬件配置使其成為最耀眼專業(yè)寫字樓明星。,11,中天廣場(chǎng)入駐企業(yè)：,以大型企業(yè)為主，以金融、貿(mào)

10、易行業(yè)為主。,這里,地理位置好,、我們一直想在這一塊建自己的,辦公樓，但是一直沒找到，正好中天這個(gè),形象和,物管,都比較到位，符合我們的需求，就是,價(jià),格貴了點(diǎn),、不過還可以接受。,招商銀行股份有限公司長(zhǎng)沙分行,12,專業(yè)寫字樓代表樓盤分析,項(xiàng)目名稱,樓層規(guī)劃,硬件設(shè)施,優(yōu)劣勢(shì)分析,優(yōu)勢(shì)：,1,、位置絕佳,：交通便捷，購物、娛樂、休閑等舉步即達(dá)；,2,、規(guī)模大,：中心區(qū)罕有，配套齊全；,3,、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，標(biāo)志感強(qiáng)；,4,、開發(fā)商實(shí)力雄厚，品牌效應(yīng)佳；,5,、管理服務(wù)一流；,6,、,5A,級(jí)智能化、中央空調(diào)、直飲水、名牌電梯、雙層中空玻璃幕墻等硬件一流；,7,、寫字樓空間組合靈活；,8,、

11、豪華大堂，挑高,15,米，,3.6,米層高，更舒暢更自如,劣勢(shì)：,1,、容積率高，使用率較低,2,、占地面積小，綠化少,3,、開發(fā)成本高，價(jià)位偏高,4,、附近老居民區(qū)比較雜亂，對(duì)項(xiàng)目形象有一定影響,13,寫字樓對(duì)比分析小結(jié),從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，酒店式寫字樓相比專業(yè)寫字樓擁有更大的市場(chǎng)發(fā)展空間，項(xiàng)目規(guī)模和層次進(jìn)一步提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化。,酒店式寫字樓：,優(yōu)點(diǎn)：,1,、氣勢(shì)恢宏；,2,、服務(wù)到位；,3,、配套齊全；,4,、項(xiàng)目規(guī)模較大。,專業(yè)寫字樓,優(yōu)勢(shì)：,1,、專業(yè)寫字樓形象好；,2,、硬件領(lǐng)先，辦公配套設(shè)施相對(duì)較齊全；,3,、物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)良。,酒店式寫字樓：,缺點(diǎn)：,1,、租賃及管理費(fèi)用高；,2

12、,、一般都不售，客戶無自主權(quán)。,專業(yè)寫字樓,缺點(diǎn)：,1,、生活配套不是非常齊全；,2,、項(xiàng)目較小，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響力不夠。,14,對(duì)于“擎天廣場(chǎng)”項(xiàng)目的思考,項(xiàng)目擬規(guī)劃建設(shè)超,300,米超高層建筑，總投資近,60,億元，總建筑面積近,40,萬平米，集超五星級(jí)酒店、高端商業(yè)、,5A,頂級(jí)寫字樓、白金酒店式公寓于一體的大型綜合體。項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙核心主干道五一大道,236,號(hào)。南鄰五一大道，東鄰芙蓉華天大酒店，雄踞五一大道，袁家?guī)X政務(wù)、商業(yè)中心。與地鐵,2,號(hào)線（于,2013,年底開通運(yùn)營）袁家?guī)X站直接相連。距長(zhǎng)沙火車站和湖南省委僅,500,米，是長(zhǎng)沙政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、文化核心之地。,完整的高端物業(yè)組合

13、,+,大平層戶型,+,豪華精裝修,+,優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù),+,高端物業(yè)形象打造,+,高性價(jià)比，,通過高端活動(dòng),+,線上推廣鋪排,+,針對(duì)性渠道拓展，迅速積累客戶，帶來開盤熱銷,15,寫字樓的目標(biāo)客戶群主要分為兩類：一類是投資客；一類是自用客戶。,投資客戶：,主要來自本地及周邊地區(qū)，也有來至包括江浙一代的外省客戶。,自用客戶：,主要來之三個(gè)方面：一是具有雄厚實(shí)力和發(fā)展歷史的境內(nèi)外大中型公司企業(yè)；二是成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)；三是政府及國有機(jī)構(gòu)。,對(duì)于“擎天廣場(chǎng)”項(xiàng)目的思考,16,客戶類別,客戶范圍,需 求 分 析,A,大中型公司企業(yè),注重形象與檔次，要求高標(biāo)準(zhǔn)配套，費(fèi)用問題不大，購買比例高,B,中小企業(yè),注

14、重形象，要求一定檔次與基本配套，看重費(fèi)用，租用比例高,C,政府及國有機(jī)構(gòu),注重形象與檔次，要求高標(biāo)準(zhǔn)配套，要靠近辦事區(qū)域，費(fèi)用問題不大，購買比例較高,D,投資客,投資意識(shí)很強(qiáng)，看重區(qū)域未來升值潛力，重視對(duì)項(xiàng)目的檔次和品味,寫字樓的目標(biāo)客戶群主要分為兩類：一類是投資客；一類是自用客戶。,投資客戶：,主要來自本地及周邊地區(qū)，也有來至包括江浙一代的外省客戶。,自用客戶：,主要來之三個(gè)方面：一是具有雄厚實(shí)力和發(fā)展歷史的境內(nèi)外大中型公司企業(yè)；二是成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)；三是政府及國有機(jī)構(gòu)。,對(duì)于“擎天廣場(chǎng)”項(xiàng)目的思考,17,18,19,價(jià)格承接能力：,200,9,年下半年開始，經(jīng)濟(jì)的快速回暖吸引了大量公司和

15、個(gè)人通過購買寫字樓拓展和投資，擁有財(cái)力雄厚國的內(nèi)企業(yè)越來越多選擇購買寫字樓在廣州地區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展，客戶的多樣性特征逐漸顯現(xiàn)，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，目前珠江新城區(qū)寫字樓的價(jià)格承接能力在,23,000-28,000,之間。,品牌與價(jià)值平衡：,大面積需求的客戶往往有較強(qiáng)的價(jià)格談判能力，價(jià)格承受能力較強(qiáng)的客戶往往是小面積的不知名客戶或投資客戶。因此對(duì)與客戶的選擇和定位將對(duì)最終成交價(jià)格產(chǎn)生影響。,（,2,）銷售策略,力爭(zhēng)大型買家，緊抓中型企業(yè)和專業(yè)投資者，散賣為墊后。企業(yè)購買自用為最佳！,高樓層,景觀單位,創(chuàng)造高價(jià)格,品牌客戶,中樓層,低樓層,大面積,大中型買家,創(chuàng)造品牌效果,靈活組合,投資自用,創(chuàng)造最多成交,20,