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1、單擊此處編輯母版標題樣式,,*,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,資產(chǎn)評估學,成績考核方式,課堂表現(xiàn),20%,,,作業(yè),20%,,,,期終考試,60%,,2,教學目的,對資產(chǎn)評估的根本概念、理論、評估方法有較全面而深入的掌握；,,,,通過一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評估的討論，使同學們對如何對企業(yè)資產(chǎn)進行評估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。,3,引言：注冊資產(chǎn)評估師前景與現(xiàn)狀,職業(yè)描述與現(xiàn)狀,,中國資產(chǎn)評估萌芽于80年代末、90年代初，伴隨著中國市場經(jīng)濟的開展而迅速壯大起來，短短的20多年即走過了其他國家用了100多年才完成的歷史，應該說中國資產(chǎn)評估行業(yè)的開展得益于

2、中國市場經(jīng)濟的開展和對國有經(jīng)濟的改造。,,資產(chǎn)評估作為一種專業(yè)化市場中介行業(yè)，在標準資產(chǎn)運作、維護經(jīng)濟秩序、促進經(jīng)濟開展等方面具有十分重要的作用。資產(chǎn)評估活動是注冊資產(chǎn)評估師運用專業(yè)方法，遵循專業(yè)標準，評定和估算資產(chǎn)或經(jīng)濟資源價值的中介行為。目前，根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定以及市場經(jīng)濟主體的需要，資產(chǎn)評估已效勞于諸多重要經(jīng)濟領域和經(jīng)濟活動，包括設立中外合資企業(yè)、國有企業(yè)改制上市、企業(yè)重組、國有產(chǎn)權或股權轉(zhuǎn)讓、金融風險防范、會計公允價值計量、稅基確定等。,,隨著市場經(jīng)濟的開展，各種經(jīng)濟活動和經(jīng)濟行為日益復雜，資產(chǎn)評估在幫助企業(yè)降低交易本錢、提高經(jīng)濟效率、標準交易行為、改善經(jīng)營管理，以及促進政府轉(zhuǎn)變職

3、能、維護社會經(jīng)濟秩序、構建和諧社會等方面的作用更加明顯。迄今全國有注冊資產(chǎn)評估師3萬多人，資產(chǎn)評估從業(yè)人員6萬多人，資產(chǎn)評估機構3500多家。隨著資產(chǎn)評估越來越廣泛地介入經(jīng)濟生活，社會對注冊資產(chǎn)評估師的需求越來越大，行業(yè)和資產(chǎn)評估師在經(jīng)濟生活中的影響也越來越大，社會地位不斷提高。,4,就業(yè)渠道與領域,,注冊資產(chǎn)評估師是從事資產(chǎn)價值評估的專業(yè)人員， 因此對評估師的根本素質(zhì)要求較高， 不僅需要一定的學歷，還要具有一定時間的相關工作經(jīng)驗，并且參加統(tǒng)一的全國注冊資產(chǎn)評估師考試，考試合格之后才能獲得注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格證書?？忌荚嚭细窈螅瓤蛇x擇在資產(chǎn)評估機構執(zhí)業(yè)，專職從事資產(chǎn)評估中介效勞，也可選擇

4、在企業(yè)、銀行等部門就職，從事與資產(chǎn)評估相關的企業(yè)價值估價與認定和抵、質(zhì)押品價值評估業(yè)務。,,職業(yè)收入初探,,注冊資產(chǎn)評估師的薪酬與其實踐經(jīng)驗及業(yè)務能力密切相關，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得執(zhí)業(yè)資格初到資產(chǎn)評估機構工作的評估師年薪一般為3至5萬元，具有一至兩年評估機構實踐經(jīng)驗并具有一定業(yè)務能力的工程經(jīng)理，年薪為8萬至15萬元，而經(jīng)理級注冊資產(chǎn)評估師年薪可達20萬元以上。未來隨著業(yè)務領域的拓寬和評估行業(yè)的對外開放，評估師的薪酬將有可能更加豐厚。,,職業(yè)考試與認證,,注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試共設5個科目：?資產(chǎn)評估?、?經(jīng)濟法?、?財務會計?、?機電設備評估根底?、?建筑工程評估根底?，

5、各科目均由客觀題和主觀題兩個局部組成。,5,本學期教學內(nèi)容,資產(chǎn)評估根本理論,,資產(chǎn)評估根本方法,,機器設備評估,,房地產(chǎn)評估,,流動資產(chǎn)評估,,無形資產(chǎn)評估,,長期投資性資產(chǎn)評估,,企業(yè)整體資產(chǎn)評估,,資產(chǎn)評估綜合操作實務,,,理論局部,實務局部,6,第一章　理論根底,學習目的:,,了解資產(chǎn)評估的興起與開展；,,了解資產(chǎn)評估的特點；,,掌握資產(chǎn)評估的定義和價值類型；,,重點掌握資產(chǎn)評估的目的；,,熟悉資產(chǎn)評估的假設和原那么；,,理解資產(chǎn)評估與會計和審計的關系。,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的興起與開展,,第二節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點,,第三節(jié) 價值類型和評估目的,,第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設和原那么,

6、,第五節(jié) 資產(chǎn)評估與會計和審計的關系,8,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的興起與開展,一、國際資產(chǎn)評估業(yè)開展歷史,,19世紀后期，美國出現(xiàn)專業(yè)評估公司。,,1868年，英國皇家特許測量師協(xié)會的前身正式成立，并于1881年由英國維多利亞女王授予“皇家特許〞稱號。,,1981年成立國際資產(chǎn)評估標準委員會〔The International Assets Valuation Standards Committee ，TIAVSC〕，現(xiàn)改名為國際評估標準委員會〔International Valuation Standards Committee，IVSC〕。 1985年制定?國際評估準那么?，并屢次修改。,,上個

7、世紀八十年代后期以來，資產(chǎn)評估業(yè)在世界范圍內(nèi)得到了前所未有的高速開展，開展中國家和經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌國家也積極開展本國的評估業(yè)，并取得了很大成就。,9,二、我國資產(chǎn)評估的實踐與開展,我國的資產(chǎn)評估行業(yè)從上世紀80年代末期誕生。1989年大連市政府率先做出嘗試，規(guī)定國有企業(yè)在與外資企業(yè)合資合作經(jīng)營時，必須對中方資產(chǎn)價值進行評估。,,1989年我國進行了第一個資產(chǎn)評估工程——大連煉鋼廠中外合資工程，這標志著資產(chǎn)評估行業(yè)在我國的誕生。,,1990年國資局組建評估中心。,,1991年11月，國務院以91號令形式頒發(fā)?國有資產(chǎn)評估管理方法?，規(guī)定國有企業(yè)產(chǎn)權或經(jīng)營主體發(fā)生變動時，必須進行評估。,,1993年12月

8、中國資產(chǎn)評估協(xié)會的成立，標志著資產(chǎn)評估行業(yè)逐步由政府直接管理向政府監(jiān)管下的行業(yè)自律性管理過渡。,,1995年3月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會參加國際評估標準委員會。,,1995年5月實行注冊評估師考試制度 。,10,1996年5月，中評協(xié)〔1996〕第03號發(fā)布?資產(chǎn)評估操作標準意義〔試行〕?。,,1999年10月，由財政部中國資產(chǎn)評估協(xié)會主辦的‘99北京國際評估論壇’在京舉行。,,2001年12月31日，國務院轉(zhuǎn)發(fā)了財政部改革國有資產(chǎn)評估管理方法的文件，從2002年起，國有資產(chǎn)評估取消了立項確認制〔這一制度從1991年起實行至2001年取消〕代以核準制和備案制。,,2001年以來，先后公布和實施了一系

9、列評估準那么和執(zhí)業(yè)標準。,11,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的興起與開展,,第二節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點,,第三節(jié) 價值類型和評估目的,,第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設和原那么,,第五節(jié) 資產(chǎn)評估與會計和審計的關系,12,第二節(jié)　資產(chǎn)評估及其特點,一、資產(chǎn)評估定義,,〔一〕資產(chǎn)評估,,資產(chǎn)評估是專業(yè)機構和人員按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準那么，根據(jù)特定目的，遵循評估原那么，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。,評估主體,評估依據(jù),評估客體,評估方法,評估程序,評估目的,評估原那么,評估價值類型,13,根本的評估要素：,(1)評估主體　 (

10、2)評估客體,,(3)評估依據(jù)　 (4)評估目的,,(5)評估原那么　 (6)評估程序,,(7)評估價值類型　(8)評估方法,,(9)資產(chǎn)評估假設　(10)資產(chǎn)評估基準日,14,〔二〕資 產(chǎn),資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟學中的資產(chǎn)，即特定權利主體擁有或控制的，能夠給特定權利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。而其外延那么包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟價值以及市場交換價值的所有實物和無形的權利。,,資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的根本特征：,,1.必須是經(jīng)濟主體擁有或控制的；,,2.能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源；,,3.必須能貨幣計量。,15,資產(chǎn)的分類,1.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類

11、，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。,,2.按資產(chǎn)的構成和是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。,,3.按資產(chǎn)能否獨立存在分類，可以分為確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。,,4.按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)〔有效資產(chǎn)、無效資產(chǎn)〕和非經(jīng)營性資產(chǎn)。,,5.按資產(chǎn)的流動性分類，可以分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。,,為什么對資產(chǎn)進行分類？,思考,16,〔三〕價格和價值,價格——是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或效勞實際支付或收到的貨幣金額。,,價值——只是專業(yè)人員根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、效勞價值的估計。作為資產(chǎn)評估的目

12、標是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。,17,二、資產(chǎn)評估的特點,1.市場性：模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告。,,2.公正性：效勞于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是效勞資產(chǎn)評估業(yè)務當事人任何一方的需要。,,3.專業(yè)性：專業(yè)人員、專業(yè)機構采取專業(yè)的方法。,,4.咨詢性：只提供參考，不提供決策。,,18,三、資產(chǎn)評估的功能和作用,〔一〕資產(chǎn)評估的功能,,評價和評值是資產(chǎn)評估具有的最根本的內(nèi)在成效和能力。,,〔二〕資產(chǎn)評估的根本作用,,1.咨詢：為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見無強制執(zhí)行力，不能也不應該取代資產(chǎn)交易當事人的交易決策。,,2.公正協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)價格爭議。,

13、,3.鑒證：鑒別和舉證?！操Y產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權屬鑒證〕,19,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的興起與開展,,第二節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點,,第三節(jié) 價值類型和評估目的,,第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設和原那么,,第五節(jié) 資產(chǎn)評估與會計和審計的關系,20,第三節(jié)　價值類型和評估目的,一、資產(chǎn)評估的價值類型,,資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。,,以資產(chǎn)評估的估價標準形式表達的價值類型，具體包括：重置本錢、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價〔或變現(xiàn)價值〕和清算價格四種。,,從資產(chǎn)評估假設的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值三種。,21,,從資產(chǎn)業(yè)務的

14、性質(zhì)，即資產(chǎn)評估的特定目的劃分資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括：,抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值,等。,,以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件、被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結論的適用范圍劃分資產(chǎn)評估結果的價值類型，具體包括,市場價值,和,市場以外的價值,兩大類。,22,關于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值,市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最正確使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。,,市場價值以外的價值是指不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合

15、。,,在資產(chǎn)評估實務中使用頻率較高的市場價值以外的價值類型主要有：,,在用價值、投資價值、清算價值、剩余價值,23,二、資產(chǎn)評估的目的,,〔一〕資產(chǎn)評估的一般目的,,資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。,,〔二〕資產(chǎn)評估的特定目的,,資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；擔保；企業(yè)租賃；債務重組；引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟行為。,24,〔三〕資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用,,1.資產(chǎn)評估特定的全過程，不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的目的貫穿于資產(chǎn)評估起點，同時也是資產(chǎn)評估活動所要到達的目標。,,2.是界定評估對象的根底；,,3.對

16、資產(chǎn)評估價值類型選擇具有約束作用；,,4.在不同時期、地點及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務對資產(chǎn)評估結果的價值類型的要求也會有差異。,,〔四〕價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的的關系,,1.價值類型是資產(chǎn)評估結果的屬性及表現(xiàn)形式，受評估目的等相關條件的制約；,,2.價值類型的選擇也應該成為實現(xiàn)評估目的，滿足相關條件的重要途徑和手段。,25,市場價值在資產(chǎn)評估中的作用,1.,市場價值是資產(chǎn)評估中公允價值的坐標；,,2.,市場價值是在評估中所依據(jù)的市場范圍內(nèi)，從市場整體的角度把握資產(chǎn)價值的相對合理和公允性的。,共,,同,,攀,,登,26,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的興起與開展,,第二節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點,,第三

17、節(jié) 價值類型和評估目的,,第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設和原那么,,第五節(jié) 資產(chǎn)評估與會計和審計的關系,27,第四節(jié)　資產(chǎn)評估的假設與原那么,一、資產(chǎn)評估的假設,,1.交易假設：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處于交易過程中。,,2.公開市場假設,,公開市場是指充分興旺與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的時機和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制或不受限制的條件下進行的。,,3.持續(xù)使用假設：資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述。,,4.清算假設：資產(chǎn)擬進入的市場條件的一種假定說明。,28,二、資產(chǎn)評估的原那么,〔一〕資產(chǎn)

18、評估工作原那么,,1.獨立性原那么：評估機構和人員的獨立。,,2.客觀公正性原那么：實事求是，尊重客觀實際。,,3.科學性原那么：科學的態(tài)度，科學的方法評估。,,〔二〕資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術原那么,,1.預期收益原那么：資產(chǎn)價值的上下取決于預期收益的多少。,,2.供求原那么：供求規(guī)律對資產(chǎn)價值的評估產(chǎn)生規(guī)律性影響。,,3.奉獻原那么：要素資產(chǎn)對整體資產(chǎn)的奉獻決定了要素資產(chǎn)的價值。,,4.替代原那么：評估數(shù)據(jù)、評估方法的合理替代。,,5.評估時點原那么：評估基準日。,29,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的興起與開展,,第二節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點,,第三節(jié) 價值類型和評估目的,,第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設和原那么

19、,,第五節(jié) 資產(chǎn)評估與會計和審計的關系,30,第五節(jié) 資產(chǎn)評估與會計和審計的關系,一、資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系,,〔一〕資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系,,特定條件下資產(chǎn)會計計價和財務報告利用資產(chǎn)評估結論，以及資產(chǎn)評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料。,,〔二〕資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系,,1.資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段，有相當局部采用了與審計類似的方法，具有事實判斷的性質(zhì)。,,2.流動資產(chǎn)和負債的評估有相當局部可借鑒審計的方法。,,3.經(jīng)審計后的企業(yè)財務報表及相關數(shù)據(jù)可作為企業(yè)價值評估的根底數(shù)據(jù)。,,4.審計審核會計資產(chǎn)計價大量運用資產(chǎn)評估技術和方法。,31,二、資產(chǎn)評估與會計和審計的區(qū)別,〔一〕資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別,

20、,1.會計的根本職能是反映和監(jiān)督；資產(chǎn)評估的根本職能是評估和咨詢。,,2.會計中對資產(chǎn)確實認和計價大量采用歷史本錢；資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)確認和計價主要以資產(chǎn)效用和市場價值為根底。,,3.會計中資產(chǎn)計價大量采用本錢核算方法；資產(chǎn)評估中還運用預期收益折現(xiàn)、市場售價類比等方法。,,4.會計的根本目標為企業(yè)管理、會計核算和會計信息披露效勞；資產(chǎn)評估的根本目標位資產(chǎn)交易和產(chǎn)權變動效勞。,32,〔二〕資產(chǎn)評估和審計的區(qū)別,,1.審計是對企業(yè)財務報表所反映的企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性做出事實判斷；資產(chǎn)評估旨在為委托人與有關當事人的被評估資產(chǎn)做出價值判斷。,,2.審計和資產(chǎn)評估原那么不同。,,3.審計

21、以會計學、稅法及經(jīng)濟法規(guī)為根底；資產(chǎn)評估那么還需要工程技術知識。,,4.審計對業(yè)務的處理標準與會計是同一的；資產(chǎn)評估那么不同。,33,本章小結,1.資產(chǎn)評估的定義、特點。,,2.價值類型,,3.資產(chǎn)評估目的：一般目的、特定目的*,,4.價值類型和評估目的的關系#。,,5.資產(chǎn)評估的假設：4個,,6.資產(chǎn)評估的原那么：工作原那么和經(jīng)濟技術原那么,,7.資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系。,34,第二章 資產(chǎn)評估的根本方法,學習目的,,掌握市場法、收益法、本錢法；,,掌握三種根本方法的適用范圍。,本章重點,對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和本錢法的理解，特別是三種根本評估方法中各項參數(shù)指標的根本含義和取得方

22、法是掌握資產(chǎn)評估方法的關鍵。,36,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的程序,,第二節(jié) 資產(chǎn)評估的根本方法,,第三節(jié) 評估方法的選擇,37,第一節(jié)　資產(chǎn)評估的程序,明確評估業(yè)務的根本領項,,簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書,,編制資產(chǎn)評估方案,,現(xiàn)場調(diào)查,,收集資產(chǎn)評估資料,,評定估算,,編制和提交評估報告,,資產(chǎn)評估工作底稿歸檔,38,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的程序,,第二節(jié) 資產(chǎn)評估的根本方法,,第三節(jié) 評估方法的選擇,39,資產(chǎn)評估方法,如何做,資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術手段。是在工程技術、統(tǒng)計、會計等學科中的技術方法的根底上，結合自身特點形成的一整套方法體系。,40,資產(chǎn)評估根本途徑和方

23、法,,市場途徑,本錢途徑,收益途徑,評估基準日,過去,未來,本錢法,市場法,收益法,41,,市場法,本錢法,收益法,直接法,間接法,重置本錢,成新率,重置核算法,價格指數(shù)法,生產(chǎn)能力比例法,統(tǒng)計分析法,觀察法,使用年限法,修復費用法,收益額,折現(xiàn)率,收益期,資產(chǎn)評估方法體系,42,市場法,一、市場法的根本含義,,市場法是指利用市場上相同或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估算資產(chǎn)價值的各種技術方法的總稱。運用已被市場檢驗了的結論來評估被評估資產(chǎn)，容易被當事人接受，是資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的方法之一。,,根本思路：根據(jù)替代原那么，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值

24、的評估技術規(guī)程。一般來說，一個理性的投資者在購置某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行價格。,,根本公式：,,資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×〔1±調(diào)整系數(shù)〕,,或,,資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格±差異調(diào)整額,43,二、市場法的根本前提,1.要有一個活潑的公開市場；,,2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。,,資產(chǎn)及其交易的可比性具體表達在以下幾個方面：,,〔1〕功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；,,〔2〕市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；,,〔3〕參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度時間范圍內(nèi)。,4

25、4,三、市場法的根本程序及有關指標,〔一〕選擇參照物 ：應3個以上。,,〔二〕在評估對象與參照物之間選擇比較因素：根據(jù)不同資產(chǎn)價值形成的特點，選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素為比照指標。,,〔三〕指標比照、量化差異,,〔四〕在各參照物成交價格的根底上，調(diào)整已經(jīng)量化的比照指標差異,,〔五〕綜合分析確定評估結果,45,運用市場法評估單項資產(chǎn)應考慮的可比因素主要有：,資產(chǎn)的功能：功能越好，價值越大。,,資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量,,市場條件：供不應求，價格偏高；供過于求，價格偏低。,,交易條件：交易批量、交易動機、交易時間等。,46,四,、,市場法中的具體評估方法,〔一〕直接比較法,,直接比較法，是指利用

26、參照物的交易價格，以評估對象的某一或假設干根本特征與參照物的同一及假設干根本特征直接進行比較，得到兩者的根本特征修正系數(shù)或根本特征差額，在參照物交易價格的根底上進行修正從而得到評估對象價值的一類方法。,,評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)1 ×,,修正系數(shù)2 × … ×修正系數(shù)n,,或,,評估對象價值＝參照物成交價格±根本特征差額1,,±根本特征差額2 ± … ±根本特征差額n,,優(yōu)點：直觀簡潔、便于操作；,,缺點：要求的可比性較高。,47,參照物與評估對象的差異僅表達在某一根本特征上時：,1.現(xiàn)行市價法,,當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象根本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，

27、可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。,,,適用于：參照物資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)完全相同或高度相似。,,例如：上市流通的股票債券可按評估基準日的收盤價為評估價值；批量生產(chǎn)的設備、汽車等,48,2.,市價折扣法,資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×〔1-價格折扣率〕,,,適用范圍：評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。,,,例1.評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，評估師經(jīng)綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值為6萬元。,,資產(chǎn)評估價值＝10×〔1-40％〕＝6〔萬元〕,49,3.,功能價值類比法

28、,,適用于評估對象與參照物之間僅存在功能差異的情況。,,〔1〕生產(chǎn)能力比例法,,資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×〔評估對象生產(chǎn)能力,,÷參照物生產(chǎn)能力〕,,例2.被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定：資產(chǎn)評估價值＝10×90／120＝7.5〔萬元〕,,〔2〕規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,,資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×〔評估對象生產(chǎn)能力,,÷參照物生產(chǎn)能力〕x,,例3.同上例，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7，由此確定：被評估資產(chǎn)價值＝10 ×〔90／120〕0.7＝8.18〔萬元〕,50,4.價格指數(shù)法〔亦稱物價指數(shù)法〕,適用于評估對

29、象與參照物之間僅存在交易時間方面差異的情況。,,資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×〔1+物價變動指數(shù)〕,,運用定基指數(shù)修正,,資產(chǎn)評估價值＝參照物資產(chǎn)交易價格×〔評估基準日資產(chǎn)定基價格指數(shù)/參照物交易期日資產(chǎn)定基價格指數(shù)〕,,運用環(huán)比指數(shù)修正,,資產(chǎn)評估價值＝參照物資產(chǎn)交易價格×參照物交易期日,,至評估基準日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積,,例4.與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%，那么：,,資產(chǎn)評估價值＝10×〔1+5％〕=10.5〔萬元〕,51,例5：被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相

30、比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，那么評估對象于2006年6月30日的價值接近于：,52,例6：某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年1～4月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評估對象于2006年10月的評估價格最接近于：,,300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7%,,= 331.1〔萬元〕,53,5.成新率價風格整法,,適用于評估對象與參照物之間僅存在

31、成新程度方面差異的情況。,,資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×〔評估對象成,,新率÷參照物成新率〕,,其中：,,成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限÷〔資產(chǎn)的已使,,用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限〕,54,如果參照物與被評估對象的差異不僅僅表達在某一根本特征上：,上述方法的運用就演變成參照物與被評估對象各個根本特征修正系數(shù)的計算了。主要有以下修正系數(shù)：,,交易情況修正系數(shù)〔正常交易情況/參照物交易情況〕,,功能價值修正系數(shù)〔評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力〕,,交易時間修正系數(shù)〔評估對象的定基價格指數(shù)/參照物的定基價格指數(shù)〕,,成新程度修正系數(shù)〔評估對象成新率/參照物成新率〕,55,直接法中使用頻率較高的幾種方

32、法：,1.市場售價類比法*,,市場售價類比法是以參照物的成交價格為根底，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過比照分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法。其計算公式為：,,資產(chǎn)評估價值＝參照物售價十功能差異額十時間差異值十……十交易情況差異額,,資產(chǎn)評估價值＝參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×時間差異修正系數(shù),56,例7：(1)評估對象概況。待估地快為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。,,(2)評估該地塊2007年10月3日的公平市場交易價格。,,(3)評估過程：,,①選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進

33、行評估。,,②收集有關的評估資料,,A.收集待估土地資料〔略〕。,,B.收集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見表。,57,,,交易實例,A,,交易實例,B,,交易實例,C,,交易實例,D,,評估對象,,坐 落,,略,,略,,略,,略,,略,,所處地區(qū),,臨近,,類似,,類似,,類似,,一般市區(qū),,用地性質(zhì),,住宅,,住宅,,住宅,,住宅,,住宅,,土地類型,,空地,,空地,,空地,,空地,,空地,,交易日期,,2007.4.2,,2007.3.3,,2006.10.4,,2006.12.5,,2007.10.3,,單位價格,,870元/,M2,,820元/,M2,,855元

34、/,M2,,840元/,M2,,,,地塊面積,,225,M2,,380,M2,,320,M2,,450,M2,,600,M2,,地塊形狀,,長方形,,長方形,,長方形,,略正方形,,長方形,,地勢,,平坦,,平坦,,平坦,,平坦,,平坦,,地質(zhì),,普通,,普通,,普通,,普通,,普通,,基礎設施,,較好,,完備,,較好,,很好,,很好,,交通狀況,,很好,,較好,,較好,,較好,,很好,,正面路寬,,8,m,,6,m,,8,m,,8,m,,8,m,,容積率,,6,,5,,6,,6,,6,,剩余使用年限,,35年,,30年,,35年,,30年,,30年,,58,③進行交易情況修正。經(jīng)分析，交易實

35、例A、D為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例B較正常買賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。那么各交易實例的交易情況修正率為：,,交易實例A：0%； 交易實例B：2%；,,交易實例C：3%； 交易實例D:0%。,,④進行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2004年10月4日以來土地價格平均每月上漲1%，那么各參照物交易實例的交易日期修正率為：,,交易實例A：6%； 交易實例B：7%；,,交易實例C：12%；交易實例D：10%。,⑤進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。,,交易實例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表判斷。本次評估設定待估地塊的區(qū)域因素值

36、為100，那么根據(jù)表各種區(qū)域因素的比照分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實例B所屬地區(qū)為88，交易實例C所屬地區(qū)為108，交易實例D所屬地區(qū)為100。,60,區(qū)域因素比較表,,類似地區(qū),,區(qū)域因素,,B,,,,C,,D,,自然條件,,（相同）,10,,（相同）,10,,（相同）,10,,社會環(huán)境,,（稍差）,7,,（相同）,10,,（相同）,10,,街道條件,,（相同）,10,,（相同）,10,,（相同）,10,,交通便捷度,,（稍差）,8,,（稍好）,12,,（相同）,10,,離交通車站點距離,,（稍遠）,7,,（稍近）,12,,（相同）,10,,離市中心距離,,（相同）,10,,(,稍近,)12,

37、,（相同）,10,,基礎設施狀況,,（稍差,）,8,（相同）,12,,（稍好）,12,,公共設施完備狀況,,（相同）,10,,（稍好）,12,,（相同）,10,,水、大氣、嗓音污染狀況,,（相同）,10,,（相同）,10,,（相同）,10,,周圍環(huán)境及景觀,,（相同）,8,,（相同）,10,,（稍差）,8,,,,,,綜合打分,,88,,108,,100,,61,,⑥進行個別因素修正。,,A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易土地價格高2%。,,B.土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使

38、用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測算如下〔假定折現(xiàn)率為8%〕：,,年限修正系數(shù)＝[1-1/(1+8％)30] ÷[1-1/(1+8％)35]＝0.9659,62,⑦計算待估土地的初步價格。,,交易實例,A,修正后的單價為：,,交易實例,B,修正后的單價為：,交易實例,C,修正后的單價為：,交易實例,D,修正后的單價為：,63,,⑧采用簡單算術平均法求取評估結果。,,土地評估單價＝(909+1038+901+942) ÷4,,=948〔元/平方米〕,,土地評估總價＝600×948=568800〔元〕,64,2.,價值比率法,價值比率法，是指利用參照物的市場交易價格，與其某一經(jīng)濟參數(shù)或經(jīng)濟指標相比較形

39、成的價值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評估對象的同一經(jīng)濟參數(shù)或經(jīng)濟指標，從而得到評估對象價值的一種具體評估方法。,65,(1)本錢市價法,,本錢市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理本錢為根底，利用參照物的本錢市價比率來估算評估對象的價值的方法。用數(shù)學表達：,,資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理本錢×〔參照,,物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理本錢〕,,例6. 評估基準日某市商品住宅的本錢市價率為150％，被評估全新住宅的現(xiàn)行合理本錢為20萬元，那么其價值為30萬元。,,資產(chǎn)評估價值=20×150％=30〔萬元〕,66,(2)市盈率乘〔倍〕數(shù)法,,適用于整體企業(yè)的評估。,,市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)〔倍數(shù)〕，

40、以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘，估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達：,,資產(chǎn)評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率,,例7. 某被估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估時點資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，那么：,,該企業(yè)的評估價值＝1000×20＝20000〔萬元〕,67,〔二〕 間接比較法,該法是利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或市場標準〔標準可以是綜合標準，也可以是分項標準〕作為基準，分別將評估對象與參照物整體或分項與其比照打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。再利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值〔系數(shù)〕求得評估對象價值的一類評估方法。,,公式：被評估對

41、象價值=參照物交易價格×評估對象的分值÷參照物的分值,,適用范圍：,,參照物和評估對象在大的方面根本相同或類似。,68,,,優(yōu)點：,,〔1〕能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；,,〔2〕評估結果易于被各方面理解和接受。,五、市場途徑的優(yōu)缺點,69,,缺點：,,〔1〕需要有公開活潑的市場作為根底，有時因缺少可比照數(shù)據(jù)難以應用；,,〔2〕不適用于專用機器設備和大局部的無形資產(chǎn)等。,70,案例1：某待估資產(chǎn)為一機器設備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為2003年2月1日。,,評估人員收集的信息：,,〔1〕從市場上收集到一個該類設備近期交易的

42、案例，該設備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。,,〔2〕將待估設備與收集的參照設備進行比照并尋找差異。,,〔3〕發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也根本相同。,,問：可否采用市場法進行評估，如果可以，那么評估值應該是多少？,71,案例,1,分析,分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達在生產(chǎn)能力這一指標上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。,,,,評估值=160×150/210=114.29(萬元),72,案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為

43、58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2003年5月1日。,,在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)根本相同。,73,案例,2,分析,分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。,,經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，那么：,,,資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元),

44、74,案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設備型號、性能、新舊程度根本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。,75,案例,3,分析,分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。,,經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，那么待估資產(chǎn)的評估值為：,,,資產(chǎn)評估值=365.2×(1—30％)=255.64〔萬元〕,76,案例,4,：,待估資產(chǎn)為某機器設備，其生產(chǎn)時

45、間為,1990,年，評估基準日為,2003,年,1,月。搜集到一交易案例，該機器設備和待估設備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為,2002,年,12,月，交易價格為,124000,元，該機器設備的生產(chǎn)時間為,1995,年。,,經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為,7.5,年，待估設備的尚可使用年限為,13,年。參照資產(chǎn)已使用年限為,8,年，尚可使用年限為,15,年。,77,分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指標的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。,,經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設備的尚可使用年

46、限為13年，那么待估資產(chǎn)的成新率為：,,,待估資產(chǎn)成新率 = 待估資產(chǎn)尚可使用年限 /〔待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限〕×100% =13÷(7.5+13) =63%,案例,4,分析,78,參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，那么參照資產(chǎn)的成新率,,參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%,,,那么待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：,,資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×〔評估對象成新率/參照物成新率〕,,,該待估設備的評估值為：,,評估值=124000×(63%÷65%)=120214.62(元),79,收益法,一、收益法的根本含義,,收益法又稱收益現(xiàn)值法，是

47、指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益，并按適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算為現(xiàn)值，以此來確定被資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。,80,,,,一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。,二、根本原理,81,,,三、理論依據(jù),效用價值論,：,收益決定資產(chǎn)的價值,:,,收益越高，資產(chǎn)的價值越大。,,,資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。,82,四、根本前提,被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣來衡量；,,資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所

48、承擔的風險也可以預測并可以用貨幣來衡量；,,被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。,83,五、根本程序和根本參數(shù),根本程序,,1.搜集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務狀況、市場形勢以及經(jīng)營風險等；,,2.分析測算被評估對象未來預期收益；,,3.確定折現(xiàn)率或資本化率；,,4.用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象的未來預期收益折算成現(xiàn)值；,,5.分析確定評估結果。,,根本參數(shù)：收益額，折現(xiàn)率，收益期限。,84,六、具體評估方法,按評估對象未來預期收益,有無限期,：,,有限期使用,,永續(xù)使用,,,等額年金,非等額年金,85,例,1:,某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營，現(xiàn)評估其3年經(jīng)營收益的折現(xiàn)額。

49、經(jīng)預測得出3年內(nèi)各年預期收益的數(shù)據(jù),,,,收益額（萬元）,,折現(xiàn)率,,折現(xiàn)系數(shù),,收益折現(xiàn)值（萬元）,,第一年,,300,,6％,,0.9434,,283,,第二年,,400,,6％,,0.8900,,356,,第三年,,200,,6％,,0.8369,,168,,由此可以確定其折現(xiàn)額為：,,資產(chǎn)評估價值＝283＋356＋168＝807〔萬元〕,86,例2.某收益性資產(chǎn)預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬無，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10％。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。,,1.永續(xù)經(jīng)營條

50、件下,,P＝12/〔1+10％〕1+ 15/〔1+10％〕2+ 13/(1+10％)3+ 11/(1+10％)4+ 14/(1+10％)5 +14／[10％×(1+10％)5]＝136.17〔萬元〕,,2.經(jīng)營50年條件下,,P=2/(1+10％)1+ 15/(1+10％〕2+ 13/(1+10％)3+ 11/(1+10％)4+ 14/(1+10％)5 + 14/10％(1+10％)5×[1-1/(1+10％)50-5]=134.98 〔萬元〕,87,本錢法,一、本錢法的根本含義,,本錢法，是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置本錢，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置本錢中予以扣而得

51、到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。,,,資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置本錢-資產(chǎn)實體性貶值,,-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值,88,以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從本錢取得和本錢構成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。,根本思路:,,89,理論依據(jù),1. 資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的本錢。,,資產(chǎn)的取得本錢越高，相應的資產(chǎn),,的價值越大。,,2.資產(chǎn)的價值是一個變量。,,資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他,,因素的變化而相應變化。,90,二、根本前提,,被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。,,有可用的歷史

52、資料。,,形成資產(chǎn)價值的消耗是必須的。(消耗越大，資產(chǎn)價值越高),91,三、根本方法,資產(chǎn)評估值,＝,被評估,,資產(chǎn)重,,置本錢,被評估,,資產(chǎn)重,,置成本,—,實體性貶值,功能性貶值,經(jīng)濟性貶值,＝,×,成新率,或,92,搜集歷史資料，確定本錢構成,四、操作程序,確定各種貶值因素，判斷成新率,綜合分析，確定評估值,確定評估對象,確定被評估資產(chǎn)的重置本錢,93,五、本錢法的根本要素,重置本錢：資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得本錢。包括復原重置本錢和更新重置本錢。,,實體性貶值：資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導致的資產(chǎn)的物理性能的損害或下降而引起資產(chǎn)的價值損失。用實體性貶值率計量。,,功能性貶值：技術進步引起的資產(chǎn)

53、功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值的損失。例如超額投資本錢、超額運營本錢。,,經(jīng)濟性貶值：外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價值損失。,94,六、各個參數(shù)的評估方法,〔一〕重置本錢的估算方法,,1.重置核算法,,2.價格指數(shù)法,,3.功能價值類比法,,4.統(tǒng)計分析法,,〔二〕實體性貶值的測算方法,,1.觀察法〔成新率法〕,,2.使用年限法,,3.修復費用法,,〔三〕功能性貶值的測算方法,,〔四〕經(jīng)濟性貶值的估算,95,〔一〕重置本錢的估算方法,,1.重置核算法〔細節(jié)分析法、核算法〕,,〔1〕購置型——是以購置資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程。資產(chǎn)的重置本錢具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購置價格、運雜費

54、、安裝調(diào)試費以及其他必要費用構成，將上述取得資產(chǎn)的必需費用累加起來，便可計算出資產(chǎn)的重置本錢。,,〔2〕自建型——是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料工費消耗及必要的資金本錢和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置本錢。,96,,是利用本錢核算的根本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費用工程逐項進行計算并累加來估算重置本錢的一種方法。,根本原理：,97,,計算公式,重置本錢＝直接本錢＋間接本錢,建造本錢構成：,,材料本錢,,人工本錢,,制造費用,,資金本錢,,合理利潤,取得本錢構成：,,購置價格,,安裝調(diào)試費,,運雜費,,人工費,間接本錢構成：,,取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設計制

55、圖等費用,98,例1：重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝本錢800元，其中原材料300元，人工本錢500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝本錢中的間接本錢為每人工本錢0.8元，該機器設備重置本錢為：,,直接本錢＝50000＋1000＋800＝51800〔元〕,,間接本錢〔安裝本錢〕= 500元×0.8=400元,,重置本錢合計=直接本錢+間接本錢=52200元。,99,例2：待估資產(chǎn)為一機器設備，評估師擬運用本錢法評估。評估人員收集的本錢資料有：該機器設備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝本錢為20000元，其中原材料6000元、人工本錢13

56、000元、其他費用1000元，安裝期限較短。,,評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設備，其重置本錢應包括買價〔含增值稅〕、運雜費、安裝本錢、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金本錢。按重置核算法估算該機器設備的重置本錢為：,,重置本錢=購置價格+運費+安裝本錢,,=180000+5000+20000=205000〔元〕,100,是在資產(chǎn)歷史本錢的根底上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準日時的重置本錢。,2.,價格指數(shù)法,根本原理,資產(chǎn)重置本錢＝資產(chǎn)賬面原值×價格指數(shù),計算公式,分類,,物價,,指數(shù),個別,,物價,,指數(shù),綜合,,物價,,指數(shù),101,物價變動指數(shù),定基指數(shù),環(huán)比

57、指數(shù),評估基準日物價指數(shù),,資產(chǎn)購建時物價指數(shù),＝,＝,〔1＋a1〕×〔1＋a2〕×,,〔1＋a3〕……〔1＋an〕,〔其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)〕,102,例3：某待估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50,000元，當時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為95％，評估基準日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160％，那么：,,待估資產(chǎn)重置本錢,,＝50,000×(160％／95％)×100％,,≈84,211〔元〕,103,例4：某機床于2004年購置安裝，賬面原值為16萬元。2006年進行一次改造，改造費用為4萬元；2021年又進行一次改造，改造費用為2萬元。假設定基價格指數(shù)2004年為1.05，2006年為1

58、.28，2021年為1.35，2021年為1.60。,,要求：計算該機床2021年的重置本錢 .,,104,重置本錢計算表,時間,,投資,,費用,,(萬元),物價,,指數(shù),,（%）,物價變,,動指數(shù),,（%）,重置,,成本,,（萬元）,2004,16,1.05,1.60/1.05=1.52,16×1.52,,=24.32,2006,4,1.28,1.60/1.28=1.25,4×1.25=5,2008,2,1.35,1.60/1.35=1.19,2×1.19,,=2.38,2009,,,1.60,1.60/1.60=1,,合計,,,,,,,31.7,,105,3.功能價值類比法,,〔1〕生產(chǎn)能

59、力比例法,,被評估資產(chǎn)重置本錢,,＝ 參照物重置本錢× 被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量,,〔2〕規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,,被評估資產(chǎn)重置本錢,,＝ 參照物重置本錢× (被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物的產(chǎn)量〕X,106,,參照物,,功能價值,被評資產(chǎn),,重置本錢,〔單位生產(chǎn)能力〕,是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與本錢之間的內(nèi)在關系，由參照物本錢推算被估資產(chǎn)重置本錢的方法。,功能價值類比法,107,資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，,,功能相同，購建本錢也應相同 。,理論假設,108,,例5：某種全新的機器設備現(xiàn)時價格5萬元/臺，年產(chǎn)量為5000件；又知與其功能相同的被評估資產(chǎn)

60、年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置本錢：,,被評估資產(chǎn)重置本錢＝50000×4000／5000,,＝40000〔元〕,,假設該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7，那么可以確定其重置本錢：,,被評估資產(chǎn)重置本錢,,＝50000×〔4000／5000 〕 0.7 ＝42769,109,4.,統(tǒng)計分析法,是對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進行評估時，確定某類資產(chǎn)重置本錢的方法。它根據(jù)統(tǒng)計學原理，選擇代表性資產(chǎn)，運用前述方法比較精確地估算出其重置本錢，然后推算出全部資產(chǎn)的重置本錢。,,〔1〕核實數(shù)量，適當分類；,,〔2〕抽典型資產(chǎn)估算重置本錢；,,〔3〕計算分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)；,,〔4〕計算被估資產(chǎn)重置本

61、錢。,110,例6：評估某企業(yè)某類通用設備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設備5臺，估算其重置本錢之和為30萬元，而該5臺具有代表性的通用設備歷史本錢之和為20萬元，該類通用設備賬面歷史本錢之和為500萬元。那么：,,K=30÷20=1.5,,該類通用設備重置本錢= 500×1.5,,= 750〔萬元〕,111,〔二〕資產(chǎn)的實體貶值的估算方法,,1.觀察法〔成新率法〕資產(chǎn)實體性貶值＝重置本錢×實體性貶值率,,2.使用年限法,,資產(chǎn)實體性貶值＝〔重置本錢-預計殘值〕 ×實際已使用年限/總使用年限,,其中：,,實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率,,資產(chǎn)利用率 =截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間

62、÷,,截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間,,總使用年限＝實際已使用年限+尚可使用年限,,3.修復費用法：恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額。,112,〔三〕資產(chǎn)的功能性貶值的估算方法,1.由超額運營本錢造成的功能性貶值的測算方法：,,〔1〕計算年超額運營本錢;,,年超額運營本錢=被評估資產(chǎn)年運營本錢-參照物年運營本錢,,〔2〕計算年凈超額運營本錢;,,年凈超額運營本錢＝年超額運營本錢×〔1-T〕,,〔3〕估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命〔n);,,〔4〕將年凈超額運營本錢在剩余壽命期內(nèi)折現(xiàn)并求和。,,資產(chǎn)功能性貶值額=Σ(年凈超額運營本錢×折現(xiàn)系數(shù)),,該折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的由超額運營本錢造成的功能性貶值

63、。,,2.由超額投資本錢造成的功能性貶值的測算方法：,,功能性貶值額= 復原重置本錢- 更新重置本錢,113,〔四〕資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值的估算,(1)間接計算法,,經(jīng)濟性貶值率=[1-(預計被利用生產(chǎn)能力/原設計生產(chǎn)能力) x ]×100％,,式中，x為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6～0.7之間。,,(2)直接計算法,,經(jīng)濟性貶值額=年收益損失額×(1-T) ×(P／A，r,n〕,,式中，〔P／A，r，n〕為年金現(xiàn)值系數(shù)。,114,例7：某被評估生產(chǎn)線的設計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺產(chǎn)品，因市場需求結構發(fā)生變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計要減少6000臺左右，且其功能價

64、值指數(shù)為0.6。根據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率大約在以下水平上：,,經(jīng)濟性貶值率=[1-(14000÷20000)0.6] ×100%=[1-0.81] ×100%=19%,,又如，數(shù)據(jù)承上例，假定每年減少6000臺產(chǎn)品，每臺產(chǎn)品損失利潤100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10%，所得稅稅率為25%。那么該資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值額大約為：,,經(jīng)濟性貶值額=(6000 ×100) ×(1-25%) ×(P/A,10%,3),,= 450000 ×2.4869,,= 1119105〔元〕,115,第四節(jié) 評估方法的選擇,一、評估方法之間的關系,,〔一〕資產(chǎn)評估方法之間

65、的聯(lián)系,,在同一資產(chǎn)的評估中可以采用多種方法，如果使用這些方法的前提條件同時具備，而且評估師也具備相應的專業(yè)判斷能力，多種方法所得出的結果應該趨同。,,多種評估方法出現(xiàn)差異，可能的原因：,,1.某些方法的應用前提不具備；,,2.分析過程有缺陷；,,3.結構分析有問題；,,4.某些支撐評估結果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；,,5.評估師的職業(yè)判斷有誤。,116,〔二〕資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別,,各種評估方法從不同角度表現(xiàn)資產(chǎn)的價值，評估結論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。,,二、資產(chǎn)評估方法的選擇,,1.評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)以及由此所決定的資產(chǎn)評估價

66、值類型相適應。,,2.評估方法的選擇要受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約。,,3.評估方法的選擇受能否收集到運用各種評估方法所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟參數(shù)的制約。,,4.資產(chǎn)評估人員在選擇和運用評估方法時，如條件允許，應考慮三種根本評估方法在具體評估工程中的適用性。,117,本章小結,市場法*,,收益法*,,本錢法*,,各種評估方法的適用范圍及其選擇,118,第三章　機器設備評估,學習目的:,,掌握本錢法在機器設備評估中的應用,,了解市場法和收益法在機器設備評估中的應用,主 要 內(nèi) 容,第一節(jié) 機器設備評估概述,,第二節(jié) 本錢法在機器設備評估中的應用,,第三節(jié) 市場法在機器設備評估中的應用,,第四節(jié) 收益法在機器設備評估中的應用,120,一、機器設備評估的對象,〔一〕什么是機器設備：,,?資產(chǎn)評估操作標準意見〔試行〕?〔1996〕評估中的機器設備一般上指具備固定資產(chǎn)條件的機器、設備、儀器、工具等。,,?資產(chǎn)評估準那么－機器設備?〔2007〕所稱機器設備是指人類利用機械原理以及其他科學原理制造的裝置，它們是被特定主體擁有或控制的不動產(chǎn)以外的有形資產(chǎn),包括機器、儀器、器械、裝置，以及附屬