《房產(chǎn)銷售培訓(xùn)手冊(基礎(chǔ)知識)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房產(chǎn)銷售培訓(xùn)手冊(基礎(chǔ)知識)（29頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、 芇蕆蚃羀膃蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蝕羇腿薃螂膂肅薂羄羅蒄薁蚄芁莀薀螆肅芆蕿袈艿膂蕿羈肂蒀薈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈膄蚄螇袁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁蟻螄羈葿螀袆膃蒞蝿羈羆芁螈蚈膁芇蒞袀肄膃莄羂芀蒂莃螞肂莈莂螄羋芄莁袇肁膀蒁罿襖葿蒀蠆聿蒞葿螁袂莁蒈羃膇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蝕羇腿薃螂膂肅薂羄羅蒄薁蚄芁莀薀螆肅芆蕿袈艿膂蕿羈肂蒀薈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈膄蚄螇袁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁蟻螄羈葿螀袆膃蒞蝿羈羆芁螈蚈膁芇蒞袀肄膃莄羂芀蒂莃螞肂莈莂螄羋芄莁袇肁膀蒁罿襖葿蒀蠆聿蒞葿螁袂莁蒈羃膇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蝕羇腿薃螂膂肅薂羄羅蒄薁蚄芁莀薀螆肅芆蕿袈艿膂蕿

2、羈肂蒀薈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈膄蚄螇袁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁蟻螄羈葿螀袆膃蒞蝿羈羆芁螈蚈膁芇蒞袀肄膃莄羂芀蒂莃螞肂莈莂螄羋芄莁袇肁膀蒁罿襖葿蒀蠆聿蒞葿螁袂莁蒈羃膇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蝕羇腿薃螂膂肅薂羄羅蒄薁蚄芁莀薀螆肅芆蕿袈艿膂蕿羈肂蒀薈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈膄蚄螇袁蒃蚄衿膇荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁蟻螄羈葿螀袆膃蒞蝿羈羆芁螈蚈膁芇蒞袀肄膃莄羂芀蒂莃螞肂莈莂螄羋芄莁袇肁膀蒁罿襖葿蒀蠆聿蒞葿螁袂莁蒈羃膇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆蒁蒅袈羈莇蒅羀膄芃薄蝕羇腿薃螂膂肅薂羄羅蒄薁蚄芁莀薀螆肅芆蕿袈艿膂蕿羈肂蒀薈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈膄蚄螇袁蒃蚄衿膇荿蚃蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄蒈肀芁蕆螄羆芀

3、蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螀羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蕆薂螁羈薀莄聿羈艿蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薁蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羄肂膅螁袀肁芇薄螆膀荿螀螞腿蒁薂羈腿膁蒞羇膈莃蟻袃膇蒆蒃蝿膆膅蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀芃蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄蒈肀芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螀羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蕆薂螁羈薀莄聿羈艿蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薁蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羄肂膅螁袀肁芇薄螆膀荿螀螞腿蒁薂羈腿膁蒞羇膈莃蟻袃膇蒆蒃蝿膆膅蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀芃蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄蒈肀芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螀羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蕆薂螁羈薀莄聿羈艿蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈

4、膄蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薁蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羄肂膅螁袀肁芇薄螆膀荿螀螞腿蒁薂羈腿膁蒞羇膈莃蟻袃膇蒆蒃蝿膆膅蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀芃蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄蒈肀芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螀羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蕆薂螁羈薀莄聿羈艿蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薁蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羄肂膅螁袀肁芇薄螆膀荿螀螞腿蒁薂羈腿膁蒞羇膈莃蟻袃膇蒆蒃蝿膆膅蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀芃蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄蒈肀芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螀羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蕆薂螁羈薀莄聿羈艿蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薁蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羄肂膅螁袀肁芇薄螆膀荿螀螞腿蒁薂羈腿

5、膁蒞羇膈莃蟻袃膇蒆蒃蝿膆膅蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀芃蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芄蒈肀芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃螀羃羄膃薃衿羃芅蝿螅羂蕆薂螁羈薀莄聿羈艿蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚆羂肆莈葿袈肅薁蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羄肂膅螁袀肁芇薄螆膀荿螀螞腿蒁薂羈腿膁蒞羇膈莃蟻袃膇蒆蒃蝿膆膅蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀芃蒂蒀螆芃膂蚆螞節(jié)螇袁蒃蚄衿膆荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁羋螄羈肇芇袆膃蒞莇薆羆芁莆蚈膁膇蒞袀羄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袇肁膀蒁薆襖肆蒀蠆聿蒞葿螁袂莁蒈羃肇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆聿蒅袈羈莇蒅薇膄芃薄蝕羇腿薃螂膂肅薂襖羅蒄薁蚄螈莀薀螆肅芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈薈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈肄蚄螇袁蒃蚄衿膆荿蚃羂罿芅螞

6、蟻膅膁羋螄羈肇芇袆膃蒞莇薆羆芁莆蚈膁膇蒞袀羄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袇肁膀蒁薆襖肆蒀蠆聿蒞葿螁袂莁蒈羃肇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆聿蒅袈羈莇蒅薇膄芃薄蝕羇腿薃螂膂肅薂襖羅蒄薁蚄螈莀薀螆肅芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈薈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈肄蚄螇袁蒃蚄衿膆荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁羋螄羈肇芇袆膃蒞莇薆羆芁莆蚈膁膇蒞袀羄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袇肁膀蒁薆襖肆蒀蠆聿蒞葿螁袂莁蒈羃肇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆聿蒅袈羈莇蒅薇膄芃薄蝕羇腿薃螂膂肅薂襖羅蒄薁蚄螈莀薀螆肅芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈薈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈肄蚄螇袁蒃蚄衿膆荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁羋螄羈肇芇袆膃蒞莇薆羆芁莆蚈膁膇蒞袀羄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袇肁膀蒁薆襖肆蒀

7、蠆聿蒞葿螁袂莁蒈羃肇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆聿蒅袈羈莇蒅薇膄芃薄蝕羇腿薃螂膂肅薂襖羅蒄薁蚄螈莀薀螆肅芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈薈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈肄蚄螇袁蒃蚄衿膆荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁羋螄羈肇芇袆膃蒞莇薆羆芁莆蚈膁膇蒞袀羄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袇肁膀蒁薆襖肆蒀蠆聿蒞葿螁袂莁蒈羃肇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆聿蒅袈羈莇蒅薇膄芃薄蝕羇腿薃螂膂肅薂襖羅蒄薁蚄螈莀薀螆肅芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈薈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈肄蚄螇袁蒃蚄衿膆荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁羋螄羈肇芇袆膃蒞莇薆羆芁莆蚈膁膇蒞袀羄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄膃蠆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁膇芁薃蚄肅芀蚅衿罿艿蒞螞羅羋薇羈袁羋蝕螀腿芇荿羆肅芆蒂蝿羈芅薄羄袇莄蚆螇膆莃莆薀肂莂

8、蒈螅肈莂蝕薈羄莁莀襖袀莀蒂蚆膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀蕆莇袀袆蒆葿蚃膅蒆蟻衿膁蒅螄螁肇蒄蒃羇羃肀薆螀衿聿蚈羅膇聿莈螈肅膈蒀羃罿膇薂螆裊膆螄蕿芄膅蒄裊膀膄薆蚇肆膃蠆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁膇芁薃蚄肅芀蚅衿罿艿蒞螞羅羋薇羈袁羋蝕螀腿芇荿羆肅芆蒂蝿羈芅薄羄袇莄蚆螇膆莃莆薀肂莂蒈螅肈莂蝕薈羄莁莀襖袀莀蒂蚆膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀蕆莇袀袆蒆葿蚃膅蒆蟻衿膁蒅螄螁肇蒄蒃羇羃肀薆螀衿聿蚈羅膇聿莈螈肅膈蒀羃罿膇薂螆裊膆螄蕿芄膅蒄裊膀膄薆蚇肆膃蠆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁膇芁薃蚄肅芀蚅衿罿艿蒞螞羅羋薇羈袁羋蝕螀腿芇荿羆肅芆蒂蝿羈芅薄羄袇莄蚆螇膆莃莆薀肂莂蒈螅肈莂蝕薈羄莁莀襖袀莀蒂蚆膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀蕆莇袀袆蒆葿蚃膅蒆蟻衿膁蒅螄螁肇蒄蒃羇羃肀

9、薆螀衿聿蚈羅膇聿莈螈肅膈蒀羃罿膇薂螆裊膆螄蕿芄膅蒄裊膀膄薆蚇肆膃蠆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁膇芁薃蚄肅芀蚅衿罿艿蒞螞羅羋薇羈袁羋蝕螀腿芇荿羆肅芆蒂蝿羈芅薄羄袇莄蚆螇膆莃莆薀肂莂蒈螅肈莂蝕薈羄莁莀襖袀莀蒂蚆膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀蕆莇袀袆蒆葿蚃膅蒆蟻衿膁蒅螄螁肇蒄蒃羇羃肀薆螀衿聿蚈羅膇聿莈螈肅膈蒀羃罿膇薂螆裊膆螄蕿芄膅蒄裊膀膄薆蚇肆膃蠆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁膇芁薃蚄肅芀蚅衿罿艿蒞螞羅羋薇羈袁羋蝕螀腿芇荿羆肅芆蒂蝿羈芅薄羄袇莄蚆螇膆莃莆薀肂莂蒈螅肈莂蝕薈羄莁莀襖袀莀蒂蚆膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀蕆莇袀袆蒆葿蚃膅蒆蟻衿膁蒅螄螁肇蒄蒃羇羃肀薆螀衿聿蚈羅膇聿莈螈肅膈蒀羃罿膇薂螆裊膆螄蕿芄膅蒄裊膀膄薆蚇肆膃蠆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁膇芁

10、薃蚄肅芀蚅衿罿艿蒞肅莇蟻羀莀芃蝕肂膃薂蠆螂荿蒈蚈襖膁莄螈羇莇芀螇聿膀薈螆螈羃薄螅羈膈蒀螄肅肁莆螃螃芆節(jié)螂裊聿薁螂羇芅蕆袁肀肇莃袀蝿芃艿衿袂肆蚈袈肄芁薄袇膆膄蒀袆袆荿蒞蒃羈膂芁蒂肁莈薀蒁螀膁蒆薀袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅蒞薅螁肈芁蚄袃芄蕿蚄羆肇蒅蚃肈節(jié)莁螞袈肅莇蟻羀莀芃蝕肂膃薂蠆螂荿蒈蚈襖膁莄螈羇莇芀螇聿膀薈螆螈羃薄螅羈膈蒀螄肅肁莆螃螃芆節(jié)螂裊聿薁螂羇芅蕆袁肀肇莃袀蝿芃艿衿袂肆蚈袈肄芁薄袇膆膄蒀袆袆荿蒞蒃羈膂芁蒂肁莈薀蒁螀膁蒆薀袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅蒞薅螁肈芁蚄袃芄蕿蚄羆肇蒅蚃肈節(jié)莁螞袈肅莇蟻羀莀芃蝕肂膃薂蠆螂荿蒈蚈襖膁莄螈羇莇芀螇聿膀薈螆螈羃薄螅羈膈蒀螄

11、肅肁莆螃螃芆節(jié)螂裊聿薁螂羇芅蕆袁肀肇莃袀蝿芃艿衿袂肆蚈袈肄芁薄袇膆膄蒀袆袆荿蒞蒃羈膂芁蒂肁莈薀蒁螀膁蒆薀袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅蒞薅螁肈芁蚄袃芄蕿蚄羆肇蒅蚃肈節(jié)莁螞袈肅莇蟻羀莀芃蝕肂膃薂蠆螂荿蒈蚈襖膁莄螈羇莇芀螇聿膀薈螆螈羃薄螅羈膈蒀螄肅肁莆螃螃芆節(jié)螂裊聿薁螂羇芅蕆袁肀肇莃袀蝿芃艿衿袂肆蚈袈肄芁薄袇膆膄蒀袆袆荿蒞蒃羈膂芁蒂肁莈薀蒁螀膁蒆薀袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅蒞薅螁肈芁蚄袃芄蕿蚄羆肇蒅蚃肈節(jié)莁螞袈肅莇蟻羀莀芃蝕肂膃薂蠆螂荿蒈蚈襖膁莄螈羇莇芀螇聿膀薈螆螈羃薄螅羈膈蒀螄肅肁莆螃螃芆節(jié)螂裊聿薁螂羇芅蕆袁肀肇莃袀蝿芃艿衿袂肆蚈袈肄芁薄袇膆膄蒀袆袆荿蒞蒃羈膂芁蒂

12、肁莈薀蒁螀膁蒆薀袃莆莂薀羅腿羋蕿?zāi)i羂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芅蒞薅螁肈芁蚄袃芄蕿蚄羆肇蒅蚃肈節(jié)莁螞袈肅莇蟻羀莀芃蚃肆膆薅螃螅莂蒁螂袇膅莇螁肀莀莃螀膂芃螞蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆袆袈肂薄裊羈羋蒀襖膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蟻袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅螃膄蕿薄羆葿蒅薃肈節(jié)莁薂膀肅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒂蠆肅艿莈蠆螄肂芄蚈袇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁蒞蒅蚅袁膈莀蚄羃莄芆蚃肆膆薅螃螅莂蒁螂袇膅莇螁肀莀莃螀膂芃螞蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆袆袈肂薄裊羈羋蒀襖膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蟻袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅螃膄蕿薄羆葿蒅薃肈節(jié)莁薂膀肅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒂蠆肅艿莈蠆螄肂芄蚈袇芇蚃蚇聿膀蕿蚆

13、膁蒞蒅蚅袁膈莀蚄羃莄芆蚃肆膆薅螃螅莂蒁螂袇膅莇螁肀莀莃螀膂芃螞蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆袆袈肂薄裊羈羋蒀襖膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蟻袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅螃膄蕿薄羆葿蒅薃肈節(jié)莁薂膀肅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒂蠆肅艿莈蠆螄肂芄蚈袇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁蒞蒅蚅袁膈莀蚄羃莄芆蚃肆膆薅螃螅莂蒁螂袇膅莇螁肀莀莃螀膂芃螞蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆袆袈肂薄裊羈羋蒀襖膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蟻袁肇莄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿薆羂膆芅薅肄莁薃薅螃膄蕿薄羆葿蒅薃肈節(jié)莁薂膀肅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒂蠆肅艿莈蠆螄肂芄蚈袇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁蒞蒅蚅袁膈莀蚄羃莄芆蚃肆膆薅螃螅莂蒁螂袇膅莇螁肀莀莃螀膂芃螞蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀螇

14、螆芀芆袆袈肂薄裊羈羋蒀襖膃肁蒆袃袃莆莂袂莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊莂節(jié)螅螁罿莄薈蚇羈蒆螄肆羇芆薇羂羆莈袂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肅羄芃蚃罿肅蒞蒆裊肂蕆蟻螁肁膇蒄蚇肀荿蝕肅肀蒂薃羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆蠆膆蒈蕿羈膅膈螅襖膄芀薇螀膄蒂螃螆膃薅蚆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂艿腿螞蚈羋芁蒅羇羋莃蟻羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊莂節(jié)螅螁罿莄薈蚇羈蒆螄肆羇芆薇羂羆莈袂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肅羄芃蚃罿肅蒞蒆裊肂蕆蟻螁肁膇蒄蚇肀荿蝕肅肀蒂薃羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆蠆膆蒈蕿羈膅膈螅襖膄芀薇螀膄蒂螃螆膃薅蚆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂艿腿螞蚈羋芁蒅羇羋莃蟻羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊莂節(jié)螅螁罿莄薈蚇羈蒆螄肆羇

15、芆薇羂羆莈袂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肅羄芃蚃罿肅蒞蒆裊肂蕆蟻螁肁膇蒄蚇肀荿蝕肅肀蒂薃羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆蠆膆蒈蕿羈膅膈螅襖膄芀薇螀膄蒂螃螆膃薅蚆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂艿腿螞蚈羋芁蒅羇羋莃蟻羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊莂節(jié)螅螁罿莄薈蚇羈蒆螄肆羇芆薇羂羆莈袂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肅羄芃蚃罿肅蒞蒆裊肂蕆蟻螁肁膇蒄蚇肀荿蝕肅肀蒂薃羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆蠆膆蒈蕿羈膅膈螅襖膄芀薇螀膄蒂螃螆膃薅蚆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂艿腿螞蚈羋芁蒅羇羋莃蟻羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊莂節(jié)螅螁罿莄薈蚇羈蒆螄肆羇芆薇羂羆莈袂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肅羄芃蚃罿肅蒞蒆裊肂蕆蟻螁肁膇蒄蚇肀荿蝕肅肀蒂薃羈聿薄螈袇肈

16、芄薁螃肇莆螆蠆袈芀莁螀袇羀薇蚆羆肂荿薂羆膄薅蒈羅莇莈袆羄肆膁螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄羈羈蒄蒀羀肅芇蝿肀膅蒃蚅聿羋芅薁肈羇蒁薇肇膀莄袆肆節(jié)蕿螂肅莄莂蚇肄肄薇薃蟻膆莀葿螀艿薆螈蝿羈荿蚄螈肀薄蝕螈芃蕆薆螇蒞芀裊螆肅蒅螁螅膇羋蚇螄艿蒃薃袃罿芆葿袂肁蒂螇袂芄芅螃袁莆薀蠆袀肆莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀薇蚆羆肂荿薂羆膄薅蒈羅莇莈袆羄肆膁螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄羈羈蒄蒀羀肅芇蝿肀膅蒃蚅聿羋芅薁肈羇蒁薇肇膀莄袆肆節(jié)蕿螂肅莄莂蚇肄肄薇薃蟻膆莀葿螀艿薆螈蝿羈荿蚄螈肀薄蝕螈芃蕆薆螇蒞芀裊螆肅蒅螁螅膇羋蚇螄艿蒃薃袃罿芆葿袂肁蒂螇袂芄芅螃袁莆薀蠆袀肆莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀薇蚆羆肂荿薂羆膄薅蒈羅莇莈袆羄肆膁螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄羈羈蒄蒀羀

17、肅芇蝿肀膅蒃蚅聿羋芅薁肈羇蒁薇肇膀莄袆肆節(jié)蕿螂肅莄莂蚇肄肄薇薃蟻膆莀葿螀艿薆螈蝿羈荿蚄螈肀薄蝕螈芃蕆薆螇蒞芀裊螆肅蒅螁螅膇羋蚇螄艿蒃薃袃罿芆葿袂肁蒂螇袂芄芅螃袁莆薀蠆袀肆莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀薇蚆羆肂荿薂羆膄薅蒈羅莇莈袆羄肆膁螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄羈羈蒄蒀羀肅芇蝿肀膅蒃蚅聿羋芅薁肈羇蒁薇肇膀莄袆肆節(jié)蕿螂肅莄莂蚇肄肄薇薃蟻膆莀葿螀艿薆螈蝿羈荿蚄螈肀薄蝕螈芃蕆薆螇蒞芀裊螆肅蒅螁螅膇羋蚇螄艿蒃薃袃罿芆葿袂肁蒂螇袂芄芅螃袁莆薀蠆袀肆莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀薇蚆羆肂荿薂羆膄薅蒈羅莇莈袆羄肆蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒁蝕蚈羄蒁蒀襖羀蒀薂螆羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻羈膁膂莁螁膇膁

18、薃羇肅膀蚅袀罿腿螈螞芇膈蕆袈膃膈薀蟻聿芇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖芀芄蚆蚇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膂莀莃罿肈荿蒅螂羄莈薇羈袀莇蝿螀艿莇葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒁蝕蚈羄蒁蒀襖羀蒀薂螆羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻羈膁膂莁螁膇膁薃羇肅膀蚅袀罿腿螈螞芇膈蕆袈膃膈薀蟻聿芇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖芀芄蚆蚇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膂莀莃罿肈荿蒅螂羄莈薇羈袀莇蝿螀艿莇葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒁蝕蚈羄蒁蒀襖羀蒀薂螆羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻羈膁膂莁螁膇膁薃羇肅膀蚅袀罿腿螈螞芇膈蕆袈膃膈薀蟻聿芇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖芀芄蚆蚇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)

19、薁羈襖芁蚃螄膂莀莃罿肈荿蒅螂羄莈薇羈袀莇蝿螀艿莇葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒁蝕蚈羄蒁蒀襖羀蒀薂螆羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻羈膁膂莁螁膇膁薃羇肅膀蚅袀罿腿螈螞芇膈蕆袈膃膈薀蟻聿芇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖芀芄蚆蚇膆芃蝿羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膂莀莃罿肈荿蒅螂羄莈薇羈袀莇蝿螀艿莇葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃蒃蒆蝕膂蒂腿蒆蚈羂芁艿薄羈羈蒄蒀羀肅芇蝿羀膅蒃蚅聿羋芅薁肈羇蒁蕆蚄肀芄蒃蚄節(jié)蕿螂蚃羂莂蚈螞肄薇薃蟻膆莀葿蝕艿膃螈蝿羈荿蚄螈肁膁薀螈芃莇薆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇羋蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂蒞袂膄芅蚃袁袃蒀蠆袀肆莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅襖莈莄羄羆膁螂羃

20、腿蒆蚈羂芁艿薄羈羈蒄蒀羀肅芇蝿羀膅蒃蚅聿羋芅薁肈羇蒁蕆蚄肀芄蒃蚄節(jié)蕿螂蚃羂莂蚈螞肄薇薃蟻膆莀葿蝕艿膃螈蝿羈荿蚄螈肁膁薀螈芃莇薆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇羋蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂蒞袂膄芅蚃袁袃蒀蠆袀肆莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅襖莈莄羄羆膁螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄羈羈蒄蒀羀肅芇蝿羀膅蒃蚅聿羋芅薁肈羇蒁蕆蚄肀芄蒃蚄節(jié)蕿螂蚃羂莂蚈螞肄薇薃蟻膆莀葿蝕艿膃螈蝿羈荿蚄螈肁膁薀螈芃莇薆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇羋蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂蒞袂膄芅蚃袁袃蒀蠆袀肆莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅襖莈莄羄羆膁螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄羈羈蒄蒀羀肅芇蝿羀膅蒃蚅聿羋芅薁肈羇蒁蕆蚄肀芄蒃蚄節(jié)蕿螂蚃羂莂蚈螞肄薇薃蟻

21、膆莀葿蝕艿膃螈蝿羈荿蚄螈肁膁薀螈芃莇薆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇羋蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂蒞袂膄芅蚃袁袃蒀蠆袀肆莃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇葿薃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃莃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒁蝕蚈羄蒁莀襖袀肇薂蚆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肄蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻薆膁膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿蒞螞裊膈蕆袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇膆芃莆袃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膂芀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇葿薃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃莃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒁蝕蚈羄蒁莀襖袀肇薂蚆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肄蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻薆膁膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿蒞螞裊膈蕆袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄

22、薆蚇膆芃莆袃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膂芀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇葿薃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃莃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒁蝕蚈羄蒁莀襖袀肇薂蚆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肄蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻薆膁膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿蒞螞裊膈蕆袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇膆芃莆袃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膂芀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莇葿薃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃莃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒁蝕蚈羄蒁莀襖袀肇薂蚆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肄蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻薆膁膂莁螁肇膁蒃薄羃膀蚅螀罿腿蒞螞裊膈蕆袈膃膈薀蟻聿膇螞蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袀肁芇薄螆肀荿莇螞腿聿薂薈腿膁蒞袇膈芃薁袃膇

23、蒆莄蝿膆膅蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆螞衿芄蒈薈袈蕆蚄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿羃芅莆螅羂莇薂蟻羈肇莄蚇羈艿蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袀肁芇薄螆肀荿莇螞腿聿薂薈腿膁蒞袇膈芃薁袃膇蒆莄蝿膆膅蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆螞衿芄蒈薈袈蕆蚄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃襖膃薃衿羃芅莆螅羂莇薂蟻羈肇莄蚇羈艿蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袀肁芇薄螆肀荿莇螞腿聿薂薈腿膁蒞袇膈芃薁袃膇蒆莄蝿膆膅蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆螞衿芄蒈薈袈蕆蚄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊

24、蒃莈羃襖膃薃衿羃芅莆螅羂莇薂蟻羈肇莄蚇羈艿蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袀肁芇薄螆肀荿莇螞腿聿薂薈腿膁蒞袇膈芃薁袃膇蒆莄蝿膆膅蠆蚅膅羋蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆螞衿芄蒈薈袈蕆蚄羆袇膆薇袂袇艿螂膁羋螄羈肇芇袆螀蒞芇薆羆芁莆蚈蝿膇蒞螀羄肅莄薀螇聿莃螞肅莈莂螄裊芄莁袇肁膀莁薆襖肆蒀蠆聿羂葿螁袂芁蒈蒁肇膇蕆蚃袀膃蒆螅膆聿蒅袈羈莇蒅薇螁芃蒄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羈薁薄螈莀薀螆羃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈薈蝕襖莆薇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈肄節(jié)蚇袁羀芁衿肇荿芀蕿罿芅艿蟻膅膁羋螄羈肇芇袆螀蒞芇薆羆芁莆蚈蝿膇蒞螀羄肅莄薀螇聿莃螞肅莈莂螄裊芄莁袇肁膀莁薆襖肆蒀蠆聿羂葿螁袂芁蒈

25、蒁肇膇蕆蚃袀膃蒆螅膆聿蒅袈羈莇蒅薇螁芃蒄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羈薁薄螈莀薀螆羃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈薈蝕襖莆薇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈肄節(jié)蚇袁羀芁衿肇荿芀蕿罿芅艿蟻膅膁羋螄羈肇芇袆螀蒞芇薆羆芁莆蚈蝿膇蒞螀羄肅莄薀螇聿莃螞肅莈莂螄裊芄莁袇肁膀莁薆襖肆蒀蠆聿羂葿螁袂芁蒈蒁肇膇蕆蚃袀膃蒆螅膆聿蒅袈羈莇蒅薇螁芃蒄蝕羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羈薁薄螈莀薀螆羃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈薈蝕襖莆薇螃肀節(jié)蚆裊袃膈蚅薅肈肄節(jié)蚇袁羀芁衿肇荿芀蕿罿芅艿蟻膅膁羋螄羈肇芇袆螀蒞芇薆羆芁莆蚈蝿膇蒞螀羄肅莄薀螇聿莃螞肅莈莂螄裊芄莁袇肁膀莁薆襖肆蒀蠆聿羂葿螁袂芁蒈蒁膁芀蒀蚆羃膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀薈薁螅芆薇蚃羀膂薆裊螃膈薅薅肈肄薅蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂

26、薁肅肁蟻蚄袈莀蝕螆肅芆蠆羈袆節(jié)蠆蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃羋節(jié)蚅膈膄莂螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀薈薁螅芆薇蚃羀膂薆裊螃膈薅薅肈肄薅蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈莀蝕螆肅芆蠆羈袆節(jié)蠆蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃羋節(jié)蚅膈膄莂螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈衿芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀薈薁螅芆薇蚃羀膂薆裊螃膈薅薅肈肄薅蚇袁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈莀蝕螆肅芆蠆羈袆節(jié)蠆蚈膂膈芅螀羄肄芄袃膀莂芃薂羃羋節(jié)蚅膈薇螄膀莄蒃螃節(jié)膆袁螃

27、肁莂螇螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈螄袈膀芁蝕袇芃蕆薆袇羂芀蒂袆膅蒅蒈裊芇莈螇襖羇薃螞袃聿莆薈袂膁薂蒄羈芄莄螃羈羃膇蠆羀肅莃薅罿羋膆薁羈羇蒁蕆羇肀芄螆羆膂葿螞羅芄節(jié)薈肅羄蒈蒄肄肆芀螂肅腿蒆螈肂莁艿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薂螅蚆羅蒞蟻蚅肇薁薇螄膀莄蒃螃節(jié)膆袁螃肁莂螇螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈螄袈膀芁蝕袇芃蕆薆袇羂芀蒂袆膅蒅蒈裊芇莈螇襖羇薃螞袃聿莆薈袂膁薂蒄羈芄莄螃羈羃膇蠆羀肅莃薅罿羋膆薁羈羇蒁蕆羇肀芄螆羆膂葿螞羅芄節(jié)薈肅羄蒈蒄肄肆芀螂肅腿蒆螈肂莁艿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薂螅蚆羅蒞蟻蚅肇薁薇螄膀莄蒃螃節(jié)膆袁螃肁莂螇螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈螄袈膀芁蝕袇芃蕆薆袇羂芀蒂袆膅蒅蒈裊芇莈螇襖羇薃螞袃

28、聿莆薈袂膁薂蒄羈芄莄螃羈羃膇蠆羀肅莃薅罿羋膆薁羈羇蒁蕆羇肀芄螆羆膂葿螞羅芄節(jié)薈肅羄蒈蒄肄肆芀螂肅腿蒆螈肂莁艿蚄肁肁薄薀蚈膃莇蒆蚇芅薂螅蚆羅蒞蟻蚅肇薁薇螄膀莄蒃螃節(jié)膆袁螃肁莂螇螂膄芅蚃螁芆蒀蕿螀羆肅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蠆螄肂芄蚈袇芇膀蚇聿肀蕿蚆蝿蒞蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃艿蝿袂羆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄裊羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆莂蒀羅腿羋葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅薅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒅薃肈節(jié)莁薂螈肅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蠆螄肂芄蚈袇芇膀蚇聿肀蕿蚆蝿蒞蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃艿蝿袂羆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆

29、袈肂薄裊羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆莂蒀羅腿羋葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅薅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒅薃肈節(jié)莁薂螈肅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蠆螄肂芄蚈袇芇膀蚇聿肀蕿蚆蝿蒞蒅蚅袁膈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃艿蝿袂羆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀螇罿袁膀薀裊袀節(jié)螅螁衿莄薈蚇羈蕆莁羆羇膆薇羂羆莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃罿羃蒞蒆裊肂蕆蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁螈袇肈芄薁螃肇莆螆蠆肆蒈蕿羈膅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃膂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅袂莈薂蟻袁蒀螇罿袁膀薀裊袀節(jié)螅螁衿莄薈蚇羈蕆莁羆羇膆薇羂羆

30、莈荿袈羆蒁蚅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃罿羃蒞蒆裊肂蕆蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀蒂蒃羈聿膁螈袇肈芄薁螃肇莆螆蠆肆蒈蕿羈膅膈莂襖膄芀薇螀膄莂莀蚆膃膂薆螞膂芄葿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿膃腿蝿螂羆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀螇螆芀芆莃袈肂膂莂羈羋蒀蒁蝕肁莆蒁螃芆節(jié)蒀裊聿羋葿肇袂薇蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒅蟻羈膁薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂莁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒅蚅袁膈莁蚄羃羈芇蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆薈螈羄芁蒄螈肆肄莀螇螆芀芆莃袈肂膂莂羈羋蒀蒁蝕肁莆蒁螃芆節(jié)蒀裊聿 第一部分 基礎(chǔ)知識篇 第一節(jié) 土地知識 （一） 土地： 1. 從土地利用

31、和管理的角度，土地是地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。 2. 從土地的自然科學研究的角度，土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，包括與這一區(qū)域上下垂直的生物圈的相當穩(wěn)定或可以預(yù)見的、周期循環(huán)的所有屬性，以及過去和現(xiàn)在人類活動的結(jié)果。 3. 經(jīng)濟學上，土地是自然賜予人類的資源、資產(chǎn)。包括自然資源、人類勞動結(jié)果而形成的資產(chǎn)，其范圍為陸地（包括水）的以上和以下的三維空間范圍內(nèi)的全部資源。 土地可以分為：農(nóng)用地、非農(nóng)用地、特殊用地、城鄉(xiāng)居民用地、水域用地、工業(yè)用地。 （二） 生地：是指未開發(fā)的農(nóng)地、荒地。 （三） 毛地：只要是指城市中需要拆遷而未拆遷的土地。 （四） 熟地：指具備了三通

32、一平或七通一平的土地。 （五） 三通一平：水、電、路通和場地平整。（講解） （六） 七通一平：指上下水、雨水、電、氣、暖、通信、路通及場地平整。（講解） （七） 土地的使用權(quán)出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。出讓形式有：拍賣、招標、雙方協(xié)議。） 國家規(guī)定： ① 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；不能采取拍賣、招標方式的，可采取雙方協(xié)議的方式，但出讓金不得低于國家規(guī)定的最低價。 ② 使用者需改變出

33、讓土地用途的，需要取得出讓方和市縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽定合同，并相應(yīng)調(diào)整出讓金。 ③ 使用年限滿之前，國家一般不收回，特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并給予相應(yīng)補償。 ④ 使用年限滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當最遲于屆滿前一年申請手續(xù)，除根據(jù)社會公共利益需要收回土地的，應(yīng)予批準，并重新簽定合同，交納出讓金。否則，國家無償收回土地。 ⑤ 出讓最高年限按下列用途確定： 1） 居住用地70年； 2） 工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生和體育用地50年； 3） 商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年； 4） 綜合或者其他用

34、地40年。 ⑥ 出讓金的計算：按土地面積或按建筑面積計算。 （八） 土地使用權(quán)劃撥：指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。） 下列建設(shè)的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥： 1） 國家機關(guān)用地和軍事用地； 2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 3） 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； 4） 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 （九） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括

35、出售、交換和贈與。（未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用地的，使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。） （十） 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 第二節(jié) 房產(chǎn)知識 （一） 房地產(chǎn)：也稱不動產(chǎn)，是

36、指土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán) 益。 （二） 基地面積：是城市規(guī)劃管理部門正式劃定的項目用地面積范圍。 （三） 總建面積：是指由城市規(guī)劃部門正式確定的，按《建筑面積計算規(guī)則》計算的，項目建設(shè)的總的建筑 面積。 （四） 容積率：又稱建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總和和建筑基地面積的比值。 （五） 覆蓋率：又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值。 （六） 居住面積：是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。 （七） 使用面積：是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、

37、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。 （八） 建筑面積：對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是指按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計算的 （九） 套建筑面積（銷售面積）：套內(nèi)建筑面積與分攤的公用面積之和。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積 （十） 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。一般來講，得房率的高低與兩個因素有關(guān)，一是產(chǎn)品定位，二是建筑設(shè)計。 （十一）花園面積：是指房屋建筑物的周圍、圍墻或圍護物以內(nèi)的園地面積，一般是相對于別墅而言。 （十二）公攤系數(shù)：是指公用面積與套內(nèi)建筑面積之比。（

38、分攤的公用建筑面積包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等，但僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟樓不相連的公共建筑不得分攤到本棟房屋內(nèi)。） （十三）綠化率：指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 （十四）住宅的開間：一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻定位軸線之間的實際距離。 （十五）住宅的進深：一間獨立的房屋或一棟居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線的實際長度。 （十六）住宅的層高、凈高：層高是指樓板上表面到相鄰上層樓板上表面之間的豎向尺寸。凈高只指下層地板面或樓板上表面到相鄰上層樓板之間的垂直距離。 凈高=層高—樓板厚度（據(jù)測，層高

39、每降低0.1米，造價降低1%左右。） （十七）紅線：用地規(guī)劃控制線。 （十八）人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。 第三節(jié) 建筑知識 （一） 民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1—7層為多層住宅；8—12層為小高層；13—30層為高層；30層以上為超高層。公共建筑及綜合性建筑高度超過24米的為高層（不包括高度超過24米的單層主體建筑）；建筑物高度超過100米時，不論是住宅或公共建筑均為超高層。 （二） 建筑結(jié)構(gòu)類型： ○墻體承重結(jié)構(gòu)：是最富多樣性的結(jié)構(gòu)，雖承重墻對空間劃分限制很

40、大，分隔靈活性不及框架結(jié)構(gòu)，但足以滿足對空間適應(yīng)性的需求，其適應(yīng)性成敗的關(guān)鍵在于空間設(shè)計，使用于多種材料，如普通磚、砌塊、工業(yè)化裝配墻板等。橫墻承重，縱墻承重，橫墻與縱墻結(jié)合承重。 抗震度：6 使用年限：30—40年 ○框架結(jié)構(gòu)：主要指整體框架結(jié)構(gòu)，垂直荷載用柱網(wǎng)傳遞，水平荷載用梁柱樓板傳遞。它提供了最大的空間靈活性，但技術(shù)要求高，用材較為先進特殊，鋼、水泥和塑料用量大，住宅造價高。這種結(jié)構(gòu)提供的可變性，遠超出使用目的。 抗震度：7 使用年限：60—70年 ○框架剪力墻結(jié)構(gòu)：梁柱與墻承重結(jié)合。

41、 ▲外墻內(nèi)柱結(jié)構(gòu)：空間靈活性較大，但也常超出實用的需要。 ▲墻和墻形柱結(jié)合結(jié)構(gòu)：提高了房屋內(nèi)部的空間利用率，所提供的靈活性更接近實用要求。 ▲墻體點柱結(jié)構(gòu)：主要由墻體承重，少量采用梁柱；技術(shù)簡便，結(jié)構(gòu)經(jīng)濟；墻和柱的布置自由，形體設(shè)計豐富，可以提供居住功能所需要的多種靈活性和適應(yīng)性，有較強的使用價值。 抗震度：8 使用年限：100年 （三） 房屋的附屬設(shè)施： ○電氣照明系統(tǒng)：由進戶裝置、配電箱、變壓器、配線、燈具、插座和開關(guān)等內(nèi)容組成。 ○進戶裝置：將電源從室外低壓配電線路上接線入戶，包括橫擔、引入線（從室外電桿引下至橫擔的電線

42、）、進戶線（從橫擔通過進戶管至配電箱的電線）和進戶管（保護過墻進戶線的管子）。 ○給排水系統(tǒng)：是為了滿足建筑物內(nèi)部各種用水設(shè)備的水量并將廢水收集和排放出去的系統(tǒng)，可分為室內(nèi)外給水系統(tǒng)和室內(nèi)外排水系統(tǒng)。 ○配電箱：總刀開關(guān)、分刀開關(guān)和熔斷器等裝在一起并用電線連接起來，控制室內(nèi)電源。 ○給水系統(tǒng)：為建筑提供用水的工程設(shè)施，一般由進水管（包括水表、閥門）、配水管（包括干、立支管）、配水龍頭（或用水設(shè)施）等組成，如果室外給水管網(wǎng)壓力不足時，還要附設(shè)水箱、水泵裝置。按用途分四類：生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、聯(lián)合給水系統(tǒng)（為生活、消防何以設(shè)施）。 ○排水系統(tǒng)：將建筑物內(nèi)部的污廢水通暢

43、地排除室外管網(wǎng)的工程，室外排水系統(tǒng)由衛(wèi)生器具、存水彎、排水干管、橫管、立管、通氣管、檢查口、掃除口等組成。 ○采暖工程：由熱源產(chǎn)生的熱媒，通過管道輸送到采暖房間，再通過采暖器具，將熱量散發(fā)到房間，起到采暖作用，冷卻后的“熱媒”通過管道回到熱源中去，進行再循環(huán)。按其輸送的載熱體可分為蒸汽采暖系統(tǒng)和熱水采暖系統(tǒng)，熱風采暖等。 ○運輸系統(tǒng)：主要指電梯。 （四） 建筑施工常識： ○建筑施工主要程序：土方工程、基礎(chǔ)工程、打樁工程、砌筑工程、鋼筋混凝土工程、防水工程、裝飾工程等。 ○鋼筋混凝土工程：由鋼筋、模板、混凝土三個工程組成。 ○防水工程：與住宅

44、關(guān)系較為密切的主要有地面防潮工程和屋面防水工程。地面防潮工程一般通過加有膨脹劑的混凝土阻隔水汽而達到目的。屋面防水方法有柔性防水和剛性防水，柔性防水主要分為卷材防水和冷膠料防水。 ○裝飾工程：一般包括抹灰、飾面或鑲面、油漆或刷漿等三大部分。 ○抹灰按質(zhì)量標準和操作工序的不同，分普通抹灰、中級抹灰和高級抹灰。 ○普通抹灰為一底層，一面層，二遍成活，分層趕平、休整； 中級抹灰為一底層，一中層，一面層，三遍成活，分層趕平、休整、表面壓光； 高級抹灰為一底層，幾遍中層，一面層，三遍成活，分層趕平、休整、表面壓光。

45、 ○裝飾抹灰常用的有：水刷石、斬假石、水磨石、干粘石、拉毛灰和甩毛灰、大麻點和浮砂、噴涂、彈漆、滾漆和刷涂飾面。 第四節(jié) 規(guī)劃常識 （一） 居住區(qū)域名稱： ○城市居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000—50000人）相對應(yīng)，配建有一套較完善的能滿足該區(qū)居住物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 ○居住小區(qū)：一般稱小區(qū)，與居住人口規(guī)模（7000—15000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

46、 ○居住組團：一般稱組團，與居住人口規(guī)模（1000—3000人）相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 （二）相關(guān)的規(guī)劃規(guī)定： ○住宅側(cè)面間距規(guī)定：條式住宅，多層之間不宜小于6米；高層與各種層數(shù)住宅之間不宜小于13米。 ○居住道路：紅線寬度不宜小于20米。 ○小區(qū)路：路面寬為5—8米。 ○組團路：路面寬為3—5米。 ○宅間小路：路面寬為不小于2.5米。 ○各種管線的埋設(shè)順序： ⊕各種管線的水平順序，由遠及近為：電力管線或電信管線、煤氣管、熱力管、給水管、雨水管、污水管。

47、 ⊕各種管線的垂直順序，由淺入深為：電信管線、熱力管、小于10KV電力電纜，大于10KV電力電纜、煤氣管、給水管、雨水管、污水管。 ⊕電力電纜與電信管纜宜遠離，并按電力電纜在道路東側(cè)或南側(cè)，電信管纜在道路西側(cè)或北側(cè)的原理布置。 第五節(jié) 銷售知識 ○辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)提供資料： 1.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照； 2.建設(shè)項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件； 3.工程施工進度計劃（基礎(chǔ)多久、主體多久、裝飾多久）； 4.投資達25%以上的材料證明； 5.商品房的預(yù)售方案（包括商品房位置，裝飾標準，交付使用日期，預(yù)售總面積，交付使用后的物業(yè)管

48、理，商品房總平面圖）； 6.需向境外預(yù)售的商品房應(yīng)當提供向境外銷售的批文。 ○房地產(chǎn)的價格構(gòu)成： 1.基地開發(fā)費： a.征地費 b.青苗補償費 c.設(shè)施補償費 d.勞動力安置費 e.拆遷補償費 f.場地平整費 2.勘察設(shè)計費： a.支付的規(guī)劃費 b.建筑設(shè)計費 c.施工費 3.房屋建筑安裝費： a.建材 b.燃料 c.動力 d.運輸 e.保管 4.房屋建設(shè)間接費用： a.管理費 b.勞保費 c.質(zhì)量檢驗 5.市政公用設(shè)施費： a.商業(yè)用房 b.文化、教育、體育、行政、衛(wèi)生 c.水、電、氣、閉路、電線、通訊 6.稅費

49、： 印花稅、契稅、轉(zhuǎn)移登記費、工本費、交易手續(xù)費 7.利潤： 基地開發(fā)費+勘察設(shè)計費=25% 房屋建安費=40% 房屋建設(shè)間接費用+市政配套=15% 各種稅費=7% 利潤=13% 8.附加價值： a.質(zhì)量信心：設(shè)計單位、施工單位、代理機構(gòu)； b.環(huán)境設(shè)計 — 理念化的東西。 ○房產(chǎn)開發(fā)流程： 第一階段：投資決策分析階段：是一個項目至關(guān)重要的階段，即“可行性論證”。 ② 總體規(guī)劃定位； ③ 分析階段：市場分析（定性）（項目定位）； ④ 財務(wù)分析（定量）； 得出市場可行性論證報告。 第二階段：前期工作階段（即一個項目的前期性綜合策

50、劃階段）。 ① 研究地塊的特征和范圍； 分析將要購買地塊的用途和獲益能力的大??； 獲得土地的使用權(quán)（到國土部門去買地）的方式； 規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的指定； 報批形式：規(guī)劃方案 — 規(guī)劃部門（規(guī)劃局（市級）、規(guī)劃辦）； 2萬平米以下報區(qū)級，2萬平米以上報市級。 ② 初步設(shè)計 — 報建委。 ③ 施工圖設(shè)計 — 報建委； 與規(guī)劃管理部門協(xié)商獲得規(guī)劃許可證； 安排長期及短期融資； 出售階段（內(nèi)部認購）； 對市場狀況進一步的分析，確定售價及租金水平； 對開發(fā)的成本進行詳細的估算（初步的預(yù)算）； 工程發(fā)包。 第三階段：基礎(chǔ)設(shè)計房屋及配套的建設(shè)階段（工程開發(fā)）。

51、 基礎(chǔ)階段：地基的修筑； 結(jié)構(gòu)期：有正負0和地上多少層； 主體斷水：指主體已經(jīng)完工； 內(nèi)外裝飾：水電安裝，公共部門裝修； 驗收：質(zhì)檢站，技術(shù)監(jiān)管部門。 第四階段：房屋的租賃銷售階段。 第五階段：物業(yè)管理。 ○“五證”和“兩書”： 1.《土地使用證》 本證是由國家土地管理局，向申請土地出讓的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)征地、稅費等手續(xù)完畢后，頒發(fā)唯一合法的土地憑證。 2.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 本證是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向土地管理部門申報開發(fā)用途，經(jīng)審核通過后，頒發(fā)的用

52、地合法憑證。 3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 是由市政規(guī)劃部門對該地的地上建筑物，允許建設(shè)規(guī)劃的合法憑證。 4.《建設(shè)工程施工許可證》 是由建委向已招標的工程施工單位，頒發(fā)的建筑工程允許施工的有效憑證。 5.《商品房（預(yù)）銷售許可證》 是由房產(chǎn)局向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)，允許對該建筑物合法經(jīng)營的有效憑證。 6.《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》 作為商品房買賣合同的補充約定，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，對入住后長期的物業(yè)管理暢通和物業(yè)矛盾的解決，作用大且意義深遠。 ○房地產(chǎn)建筑安裝費用： 建筑安裝成本（元/平米） 配套費（元/平

53、米） 市政管網(wǎng)（元/平米） 磚混多層 580—650 80—100 50 小高層 850—900 100—150 50 高層 950—1100 150—200 50 超高層 1250—1300 250 50 ○智能化： 1.周界防護：在小區(qū)的邊界安裝紅外線對射裝置，一旦有非法入侵者，紅外線被阻擋，則引發(fā)報警信號。 2.保安巡更：小區(qū)的巡邏線路上設(shè)置巡邏簽到器、電子巡更器，一旦保安人員在指定的巡更點時，電子巡更發(fā)出報警信號。 3.樓宇對講：在小區(qū)住戶的單元門口，安裝電動門，客人來訪時，按下相應(yīng)的房間號碼，即可與住戶通話，當被允許進入后，房主在室內(nèi)開啟

54、電動門，客人方可進入。 4.接警監(jiān)控中心：在小區(qū)的保安室，安裝小區(qū)全部報警點的接受設(shè)備及監(jiān)控點的監(jiān)控設(shè)備。 5.門磁開關(guān)：安裝在住戶的門上，當門被非正常打開時，發(fā)出報警信號。 6.紅外幕簾：安裝在住戶窗戶上的紅外線傳感器。 7.玻璃破碎：一種傳感器，當玻璃破碎時，報警。 8.煙感器：當煙霧濃度超值時，報警。 9.視頻點播：電視節(jié)目錄在小區(qū)的視頻服務(wù)網(wǎng)內(nèi)，方便小區(qū)住戶在任意時間點播觀賞。 10.虛擬社區(qū)：一種存在于計算機網(wǎng)絡(luò)上的鄰居關(guān)系。 ○房地產(chǎn)十大賣點： A.地段 B.產(chǎn)品 C.價格 D.環(huán)境

55、 E.生活機能 F.市政建設(shè)，配套設(shè)施 G.付款方式 H.物業(yè)管理 I.品牌效應(yīng) J.投資回報 ○房地產(chǎn)投資回報的計算： 投資回報率 = 全年租金/總房款 回報年限 = 1/投資回報率 ○房地產(chǎn)的特性： 1.不可移動性、異質(zhì)性： 由于房地產(chǎn)是指土地及其附著物，而土地是不可移動的，它是房地產(chǎn)最根本的特性，這就決定了房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性，雖然媒介發(fā)達，銷售廣告滿天飛，但房地產(chǎn)的選擇交易卻總是局限在某個特定的區(qū)域。土地的不可移動性自然產(chǎn)生了單一性、個別性。因為房

56、地產(chǎn)位置固定，每塊土地也是獨一無二，這不僅存在于不同城市之間，即便在同一城市各地段，地塊環(huán)境也有差異，更為重要的是在同一地段，也會因位置的不同具有獨特性，哪怕是緊緊相鄰的兩塊土地也不能完全替代，這就是說為什么有的房地產(chǎn)熱銷，有的滯銷緣故了。 2.稀缺性、增值性： 我國有960萬平方公里土地，但人均耕地不到1.5畝，在城市由于土地極端稀缺，因而對土地的利用就更加有效率，建筑物向空間擴展就是如此。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)代化，土地的稀缺更為明顯，保護耕地已成為每屆政府不可緩的任務(wù)。房屋的供給是有限的，而人們對房屋的需求是無限的，住了兩室還想住三室，更有些還想住高層、住別墅，這就決定了房地產(chǎn)具有

57、不斷增值的特性。由于房地產(chǎn)不斷升值的趨勢，使得它能抵抗通貨膨脹，貨幣貶值的消極影響，在其他投資因通貨膨脹而收益減少的時候，投資房地產(chǎn)則能很好地保值和增殖。如果把房地產(chǎn)作為長期投資，只求穩(wěn)定的保值、增值，而不是將賺取差價放在首位，則即使在周期中的高潮時買入，也可以等到下一次高潮來臨時再作處理，在土地總體供給量嚴重不足的地區(qū)尤其不必為低潮而憂慮。從香港近40年來的房地產(chǎn)周期發(fā)展來看，房地產(chǎn)價格隨周期變化，呈螺旋式上升趨勢，一潮高過一潮，只要資金充裕，不必在低潮時被迫拋售，那么，即使在低潮時得不到租金收入，將物業(yè)空置，到高潮時出手，仍可將全部費用賺回，并足以抵抗通貨膨脹的侵蝕，起到保值與增值的作用。

58、 3.易受政策影響性： 一是政府基于公共利益，可限制某些房地產(chǎn)的使用，如城市規(guī)劃對土地用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度和綠地率等的規(guī)定；二是政府為滿足社會公共利益的需求，可以對任何房地產(chǎn)實行強制征用或收買。 4.相互影響性和深受周圍社區(qū)環(huán)境影響性： 雖然房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變，但其社會經(jīng)濟地理位置卻經(jīng)常變動。這種變動由以下原因引起： ①城市規(guī)劃的制定或修改； ②交通建設(shè)的發(fā)展或改變； ③其他建設(shè)的發(fā)展等。 從過去的經(jīng)驗看，能準確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在其附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)開發(fā)商，都獲得了巨大的經(jīng)濟效益。

59、 5.持久性、耐用性、安全性： 房地產(chǎn)是持久耐用物品，土地的不可移動性決定土地是長期存在的，房地產(chǎn)是安全的。 6.投資大、變現(xiàn)困難： 購買一套住房對普通老百姓來說，是一種最大的投資，選擇良好環(huán)境的物業(yè)，除了房屋自身每年在不斷增值外，租金的回收也不斷看漲。但因為房地產(chǎn)買賣是比大資金，目前銀行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)尚未開展，存在變現(xiàn)困難，作為投資應(yīng)有長期的準備。 ○客戶的需求： A.生理的需求（衣、食、住、行）： □ 寧可食無肉，不可居無所； □ 安居才能樂業(yè)，有恒產(chǎn)者有恒心； □ 小康不小康，關(guān)鍵看住房。 B.安全的需要： □ 財產(chǎn)安全（經(jīng)濟安全）：購買框架

60、剪里墻結(jié)構(gòu)的房子使投入的資金安全有保障，能帶來豐厚的投資回報。 □ 人身安全（社會安全）：小區(qū)24小時保安，電子對講系統(tǒng)等充分保證人身安全。 □ 心理安全（自然安全）：買房就買建筑結(jié)構(gòu)好、抗擊自然災(zāi)害能力強的房子，框架剪里墻結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土一次澆鑄而成，可以抵抗8度地震，使用壽命近百年，當有自然災(zāi)害來臨時，我們的生命及財產(chǎn)安全都得到保障。 C．社會的需要： 同自己身份相適合的社交場所，為孩子提供一個好的成長環(huán)境。 D．尊重的需求： 地位、自尊心會得到滿足。 E．自我實現(xiàn)的需求： 人生的最高境界是實現(xiàn)自我的夢想。 ○地價與一般物價的不同主要體現(xiàn)在

61、： A．生產(chǎn)成本不同： 一般商品是勞動的產(chǎn)物，有生產(chǎn)成本，土地屬于自然資源，其價格主要不是由成本決定的，而是由相對稀缺程度和有效需求決定。 B．供求變化不同： 是由于土地數(shù)量固定性，土地供給的總量是不能增加的。 C．價格差異不同： 一般商品由于可以批量生產(chǎn)，會有大量的同樣商品，其價格是一致的。而土地由于其個別性，沒有兩宗土地是完全相同的，各宗土地之間的價格差異較大。 D．市場性質(zhì)不同： 一般商品市場接近完全競爭市場，其價格是買賣雙方充分競爭的結(jié)果，而土地市場屬于非完全競爭市場，價格可能不是充分競爭的結(jié)果。 E．折舊現(xiàn)象不同：

62、 一般商品有折舊現(xiàn)象，其價值隨著時間的流逝而貶值。土地由于具有耐久性，不僅無折舊現(xiàn)象，而且有增值的現(xiàn)象，其價格通常隨著時間的流逝而自然升高。中國有限期的土地使用權(quán)也是一個特例，土地使用權(quán)的價格會隨著剩余使用年限的減少而逐步減少，但這同該幅土地的升值相比，是微不足道的。 ○房地產(chǎn)價格的特性： 1.交換代價和租金可以轉(zhuǎn)換。房地產(chǎn)價格即可表示為交換價格，也可以表示為使用和收益的代價，即租金。正是因為房地產(chǎn)價格與租金存在的對應(yīng)關(guān)系，可以采用收益法估價。 2.房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，房地產(chǎn)交易時實質(zhì)上并不存在房地產(chǎn)實物的移動，而是房地產(chǎn)權(quán)益

63、的移交，所以房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。由于房地產(chǎn)權(quán)益的多樣性，估價時考慮的權(quán)益不同，估價結(jié)果也會不同。 3.房地產(chǎn)價格具有時間的連貫性。房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格會受到其過去價格和未來價格的影響。過去的價格我們稱之為歷史成本，它會影響到房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格。未來價格我們稱之為預(yù)期收益，它也會影響到房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格。因此，房地產(chǎn)的價格為過去價格的延續(xù)，未來價格的反映。 4.房地產(chǎn)價格的個別性強。這是由于房地產(chǎn)的個體差異大造成的，因此，在評估中必需親自查看評估的對象。 ○房地產(chǎn)價格的影響因素： 供求狀況。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素。 1.自身條件：房地產(chǎn)自身條件的好壞，直接關(guān)

64、系到其價格的高低。 A．位置　　B．肥力　　C．地質(zhì)　　D．地形地勢　　E．土地面積　　F．土地形狀　　G．日照　　 H．通風、風向、風力　　I．溫度、濕度、降水量　　J．天然周期性災(zāi)害　　Ｋ．建筑物外觀 Ｒ．其他因素。如建筑外觀、設(shè)備配置狀況、內(nèi)部布局、施工質(zhì)量、樓層、朝向等。 ２.環(huán)境因素： ?。粒曈X環(huán)境　?。拢髿猸h(huán)境　　Ｃ．水文環(huán)境　?。模曈X環(huán)境　?。牛l(wèi)生環(huán)境 ３.人口因素： ?。粒丝跀?shù)量　　Ｂ．人口素質(zhì)　?。茫彝ヒ?guī)模 ４.經(jīng)濟因素： ?。粒?jīng)濟發(fā)展　?。拢飪r　　　?。茫用袷杖? ５.社會因素： 　Ａ．政治安定狀況?。拢鐣伟渤潭取　。茫鐣睦?/p>

65、　?。模鞘谢? ６.行政因素： ?。粒恋刂贫取　。拢》恐贫取　。茫康禺a(chǎn)價格政策　?。模姓`屬變更　?。牛厥庹? Ｆ．城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用計劃 Ｇ．稅收政策 Ｈ．交通管制 ７.心理因素： 　Ａ．購買或出售心態(tài) Ｂ．欣賞趣味（個人偏好） Ｃ．時尚風氣 Ｄ．接近名家住宅 Ｅ．講究門牌號碼、樓層數(shù)字或工地號數(shù) Ｆ．講究風水 Ｇ．價值觀的變化 ８.國際因素： ?。粒畤H經(jīng)濟狀況 Ｂ．軍事沖突 Ｃ．政治對立或關(guān)系和解 Ｄ．國際競爭 ９.其他因素： ?。粒匾宋锏纳c死 Ｂ．房地產(chǎn)擁

66、有者資金調(diào)度困難 ○影響購買者行為的主要因素： 一．文化因素： 1.文化：是人來欲望和行為最基本的決定因素。 2.亞文化：每種文化都是由更小的亞文化組成，亞文化為其成員帶來更明確的認同感和集體感。亞文化包括民族、宗教、種族和地域。 3.社會階層：所有社會都存在著社會等級，每一階層都具有類似的價值觀、興趣和行為。 二．社會因素： 1.參照群體：個人行為會受到各種群體的影響。 2.家庭：購買者家庭成員是最具影響的主要認同群體。 3.角色和地位：個人一生中會從屬于許多群體——家庭、俱樂部及各種組織，每種角色都有相應(yīng)的地位，每種角色都在某種程度上影響個體的購買行為。 三．個人因素： 1.年齡與人生階段 2.職業(yè) 3.經(jīng)濟狀況 4.生活方式 5.個性與自我觀念。每個人都有影響其購買行為的獨特個性。 四．心理因素： 1.動機：每個人在任何時刻都有許多需要。需要只有強烈到一定程度時才會變?yōu)閯訖C。 2.感覺：大規(guī)模的或四色印刷的，或新奇的，或?qū)Ρ刃缘膹V告才能引起人們的注意。 3.學習。 4.信念與態(tài)