《山西太原房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《山西太原房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告（45頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 山西太原房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 開發(fā)部：麥海華 二零一零年五月十七日 44 目錄 第一部分 太原經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展概況 2 一、太原概況 2 二、太原經(jīng)濟(jì) 7 三、小結(jié) 10 第二部分 太原城市總體規(guī)劃分析 11 一、總體規(guī)劃定位 11 二、城市結(jié)構(gòu)布局 12 三、城市交通體系 14 四、小結(jié) 15 第三部分 太原房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 16 一、太原房地產(chǎn)發(fā)展概況 16 二、太原房地產(chǎn)板塊分析 24 三、太原主要在售樓盤分析 27 四、太原房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 36

2、 五、太原樓盤抽樣調(diào)查表 37 第四部分 太原近期商住土地成交分析 38 第五部分 結(jié)論與建議 39 第一部分 太原經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展概況 一、太原概況 太原市是一個(gè)具有2500年歷史的古城，簡(jiǎn)稱晉，也稱“龍城”太原是山西省省會(huì)，是山西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、交通和信息中心，是中國(guó)22個(gè)特大城市之一，地處我國(guó)東中西三大經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部，在全國(guó)對(duì)外開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局中，具有承東啟西、連接南北的雙向支撐作用。 1、地理位置 太原位于省境中央，太原盆地北端，黃河流域中部，地處南北同蒲和石太鐵路線的交匯處，簡(jiǎn)稱并，別稱并州，

3、古稱晉陽，瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡太原城”的美譽(yù)。 太原海拔約800米，地理坐標(biāo)為東經(jīng)111°30′～113°09′，北緯37°27′～38°25′。區(qū)域輪廓呈蝙蝠形，東西橫距約144公里，南北縱約107公里，總面積6956平方公里。 黃河的重要支流汾河橫貫全市，流經(jīng)境內(nèi)約100公里。市區(qū)東有太行阻隔，西有呂梁屏障，坐落在兩山間的河谷平原上。屬北溫帶大陸性氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，晝夜溫差較大，無霜期較長(zhǎng)，日照充足。 2、自然環(huán)境 太原地形復(fù)雜多樣，土石山地、臺(tái)原丘陵、平川比例約為5∶3∶2。其中，耕地占23%，林地占25%，牧草地占6%，水域面積占3%。東屏太行，西障呂

4、梁，北依系舟，南臨沃野，雄峙于海拔800米的河谷平原，稱為“太原盆地”。 3、自然資源 太原地形以山地、丘陵為主，中南部為汾河沖積扇平原?？偯娣e6988平方公里中，土石山地約占52%，黃土丘陵約占30%，平原約占18%。太原四季分明，年平均氣溫12攝氏度,年日照2388.7小時(shí),無霜期平均202天。 太原年平均降水量為468.4毫米，夏季集中了全年降水量的60%左右。水資源短缺，是我國(guó)缺水城市之一。年平均水資源量為6.6億立方米，人均水資源量為243立方米/年，為全省人均水資源量的52%，全國(guó)人均水資源量的10.6%。 太原物華天寶，資源豐富，礦藏繁多，既有鐵、錳、鎂、銅、鉛、鋁等金屬

5、礦，又有煤、石膏、硫黃、硝石、黏土、石英、石灰石、白云石等非金屬礦。在眾多的礦產(chǎn)中，尤以煤、鐵、石膏儲(chǔ)量為最，素稱“煤鐵之鄉(xiāng)”。 太原原煤已探明儲(chǔ)量為175億元，不僅儲(chǔ)量豐富，而且煤種齊全。鐵礦儲(chǔ)量較為豐富，分布較廣，探明儲(chǔ)量為6.6億噸。太原石膏以質(zhì)地優(yōu)良而享有盛譽(yù)，儲(chǔ)量為6238萬噸。 4、人口資源 據(jù)2009年人口抽樣調(diào)查，年末全市總?cè)丝?50.18萬人。其中：城鎮(zhèn)人口287.92萬人，鄉(xiāng)村人口62.26萬人。城鎮(zhèn)化率為82.2%，比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。男性人口178.57萬人，女性人口171.61萬人，性別比為104.06∶100。 全年出生人口2.94萬人，人口出生率為8

6、.45‰，比上年下降0.02個(gè)千分點(diǎn)；死亡人口1.40萬人，死亡率為4.03‰；自然增加人口1.54萬人，自然增長(zhǎng)率為4.42‰。 2009年底，實(shí)際居住總?cè)丝诩s400.01萬。全市共有漢、滿、回、蒙等46個(gè)民族，其中漢族人口占99%以上。 5、行政區(qū)劃 太原現(xiàn)轄6區(qū)（小店區(qū)、迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)）、3縣（清徐縣、陽曲縣、婁煩縣）、1市（古交市）和2個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)（太原市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、太原市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）、2個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)（太原工業(yè)園區(qū)、太原不銹鋼生態(tài)工業(yè)園區(qū)）。 區(qū)（市、縣） 面積（平方千米） 人口（萬） 區(qū)（市、縣）政府駐地 杏花嶺

7、區(qū) 170 53.3281 勝利街 尖草坪區(qū) 286 34.7998 迎賓北路 萬柏林區(qū) 305 57.5488 西礦街 小店區(qū) 295 51.0009 昌盛西街 迎澤區(qū) 117 48.3278 云路街 晉源區(qū) 287 18.6634 晉源街道 古交市 1540 21.5377 金牛西街 清徐縣 609 34.1750 清源鎮(zhèn) 陽曲縣 2062 14.7259 黃寨鎮(zhèn) 婁煩縣 1290 11.5987 婁煩鎮(zhèn) ① 小店區(qū) 小店區(qū)位于太原市的東南部，是太原市的南大門。轄2鎮(zhèn)4鄉(xiāng)3個(gè)街道辦事處，共98個(gè)村委會(huì)和1

8、10個(gè)居委會(huì)?？偯娣e295平方公里，總?cè)丝?7.2萬，其中，非農(nóng)業(yè)人口23.2萬。 ② 迎澤區(qū) 迎澤區(qū)是大原市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，是國(guó)務(wù)院1 9 9 7年批準(zhǔn)成立的城鄉(xiāng)一體化格局的新區(qū)。東與壽陽縣、榆次市劃山為界，西同萬柏林區(qū)隔河相望，南和小店區(qū)毗鄰，北與杏花嶺區(qū)相連。 ③ 杏花嶺區(qū) 是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的大原市行政區(qū)劃調(diào)整中組建城鄉(xiāng)一體化的新城區(qū)，位于大原市的東北部。轄有9個(gè)街道辦事處、363個(gè)居民委員會(huì)；3個(gè)鄉(xiāng)，50個(gè)行政村。 ④ 尖草坪區(qū) 太原市尖草坪區(qū)位于太原市的最北端，東西最大寬度為26公里，南北最長(zhǎng)距離為22公里,汾河縱貫?zāi)媳?，總土地面積285.6平方公里，其中城建

9、區(qū)面積32.4平方公里，耕地面積7910公傾（合118650畝）,由八個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，七個(gè)辦事處組成。全區(qū)共有行政村87個(gè)，居委會(huì)154個(gè)，總?cè)丝?4.5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口24.66萬人，農(nóng)業(yè)人口9.84萬人。 ⑤ 萬柏林區(qū) 萬柏林區(qū)是一個(gè)新型的工礦區(qū)。經(jīng)過幾十年大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，萬柏林區(qū)形成了以煤炭、化工、冶金、機(jī)械制造、電子、金融、科研及高科技術(shù)開發(fā)為主的現(xiàn)代化城區(qū)。駐區(qū)國(guó)省市工礦企業(yè)達(dá)120多家。 ⑥ 晉源區(qū) 晉源區(qū)有著豐厚的文化底蘊(yùn)和文物歷史資源，境內(nèi)現(xiàn)存各類文物古跡95處。太原市被列為國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位的有五個(gè)，晉源區(qū)就占了四個(gè)：晉祠、天龍山石窟、古晉陽遺址、龍山石窟。古遺址10

10、處，最著名的有晉陽古城遺址；石窟、古墓、造像、摩崖19處。 ⑦ 古交市 古交礦產(chǎn)豐富，依礦而立，緣礦而興。煤田面積754平方公里。地質(zhì)儲(chǔ)量96億噸，可開采儲(chǔ)量50億噸，其中70%以上是優(yōu)質(zhì)焦煤，其余為肥煤、瘦煤和無煙煤。古交煤田媒質(zhì)優(yōu)良，煤層穩(wěn)定，具有埋藏淺、傾角小、厚度適中、適宜機(jī)械化開采等特點(diǎn)。 ⑧ 清徐縣 清徐縣地處省城太原市城郊，依山面川，交通便利，全縣國(guó)土總面積６０９平方公里，轄四鎮(zhèn)五鄉(xiāng)，總?cè)丝?0萬人。清徐縣歷史悠久，人文薈萃，是中國(guó)古典文學(xué)大師羅貫中先生的故鄉(xiāng)。 ⑨ 陽曲縣 陽曲縣地處山西中部，忻定盆地與太原盆地之脊梁地帶，扼晉北要沖，太原門戶。東、西、北三面環(huán)山，南

11、部低平。境北系舟山系橫亙東西、云中山系縱貫?zāi)媳保瑲v為并北屏障，號(hào)稱太原之北大門，為兵家必爭(zhēng)之地。 ⑩ 婁煩縣 婁煩縣屬土石山區(qū)，整個(gè)地勢(shì)自西南向東南傾斜，境內(nèi)東西山脈又向汾河骶骨傾斜，東、西、南山脈為籬，山脊與毗鄰縣區(qū)成天然為界，中間汾河河為帶，緊系靜樂，古交，全縣山多川少，山區(qū)約占全縣中面積的94％，海拔在1030-2659米之間。 6、工業(yè) 太原是我國(guó)建國(guó)初期的工業(yè)基地，經(jīng)過50多年的建設(shè)，已形成了以能源、冶金、機(jī)械、化工為支柱，紡織、輕工、醫(yī)藥、電子、食品、建材精密儀器等門類較齊全的工業(yè)體系，加之科研機(jī)構(gòu)和大專院校集中及商業(yè)物資供應(yīng)中心的優(yōu)勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)

12、展。 代表性的企業(yè)有世界產(chǎn)能第一的不銹鋼生產(chǎn)基地——太原鋼鐵集團(tuán)有限公司；正在建設(shè)的將成為世界上最大的鎂鋁合金加工和研發(fā)基地——富士康太原科技工業(yè)園；全國(guó)最大的主焦煤生產(chǎn)基地——山西焦煤集團(tuán)；制造曾托起“東方紅”、“神舟”七號(hào)升空的航天發(fā)射裝置和三峽水電站 1200噸橋式起重機(jī)的太原重型機(jī)械集團(tuán)公司。 7、農(nóng)業(yè) 新中國(guó)成立以后，太原城郊型農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不斷向高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效方向轉(zhuǎn)化。近年來，太原農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)取得突破，一批龍頭企業(yè)不斷發(fā)展壯大，新農(nóng)村建設(shè)起步良好，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)全面發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。2009年全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值50.30億元，比上年增長(zhǎng)3.1%。 8、服務(wù)業(yè)

13、 太原曾是聞名中外的晉商都會(huì)。全市現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)48萬個(gè)，“美特好”、“華宇”、“唐久”等分別進(jìn)入全國(guó)零售業(yè)百?gòu)?qiáng)、中國(guó)服務(wù)業(yè)500強(qiáng)和全國(guó)連鎖業(yè)500強(qiáng)。 9、社會(huì)事業(yè) 全市現(xiàn)有高等院校36所，在校學(xué)生341619人；中等專業(yè)學(xué)校21所，在校學(xué)生145002人。 10、城市建設(shè) 太原按照“南移西進(jìn)、北展東擴(kuò)、提升品質(zhì)、重塑形象”的總要求和“改造舊城、建設(shè) 新城、開發(fā)古城”“三城”聯(lián)動(dòng)的建設(shè)思路，樹立大太原理念，全面加快城市建設(shè)步伐，不斷加強(qiáng)省會(huì)城市的輻射力、影響力和帶動(dòng)力。近年來，在交通、通信、市政和生態(tài)環(huán)境等方面取得了明顯成效，城市面貌日新月異，已形成航空、鐵路、公路的立體交通網(wǎng)絡(luò)

14、。 二、太原經(jīng)濟(jì) 太原市區(qū)是全市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體，經(jīng)濟(jì)總量占到全市的84%以上。 過去：一座具有2500多年悠久歷史的中華古城，2010年迎來了建城2507周年的輝煌慶典（公元前497—2010年）。以其悠久的歷史、燦爛的文化、豐富的資源而聞名天下。 現(xiàn)在：現(xiàn)在的太原已經(jīng)發(fā)展成為以冶金、機(jī)械、化工、煤炭為支柱，以輸出能源、原材料、礦山機(jī)械產(chǎn)品為主要特征的全國(guó)重要的能源重化工城市。 未來：在能源重化工的大力發(fā)展下，太原的經(jīng)濟(jì)直線上升，在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，相信太原還將維持這種勢(shì)頭，直至成為一個(gè)全國(guó)重鎮(zhèn)。 1、GDP逐步回升，增速有所放緩 在金融危機(jī)波及效應(yīng)的沖擊下，09年第一季

15、度太原GDP出現(xiàn)了近30年來少有的負(fù)增長(zhǎng)，隨著各項(xiàng)措施的逐步到位和效果的不斷顯現(xiàn)，上半年GDP又重回正增長(zhǎng)，并實(shí)現(xiàn)了0.8%的增長(zhǎng)。隨著能源業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體回升。 初步統(tǒng)計(jì)，2009年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1545.24億元，比上年增長(zhǎng)2.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值31.10億元，增長(zhǎng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值675.54億元，下降6.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值838.60億元，增長(zhǎng)10.2%。 2、工業(yè)生產(chǎn)增速有所減慢 2009年全部工業(yè)增加值501.04億元，比上年下降11.6%。規(guī)模以上工業(yè)增加值470.14億元，下降9.9%。 3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化 2009年

16、三次產(chǎn)業(yè)比重依次為2.0%、43.7%、54.3%，分別拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.1、-2.9和5.4個(gè)百分點(diǎn)。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)比重提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比重下降4.6個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重提高4.1個(gè)百分點(diǎn)。作為一個(gè)現(xiàn)代工業(yè)化城市，二產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)完全符合城市性質(zhì)。 4、固定資產(chǎn)投資增速放緩 2009年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資782.02億元，比上年增長(zhǎng)11.3%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資730.59億元，增長(zhǎng)9.7%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資51.43億元，增長(zhǎng)41.4%。 5、開發(fā)投資額增速保持調(diào)整增長(zhǎng) 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資165.01億元，比上年增長(zhǎng)35.7%。商品住宅投資116.75億元，增長(zhǎng)

17、58.0%，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房投資4.78億元，增長(zhǎng)18.9%。分戶型看，90平方米以下住房投資37.32億元，占住宅投資的比重為32.0%。 6、社會(huì)零售總額增速保持較快增長(zhǎng) 2009年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額721.70億元，比上年增長(zhǎng)16.4%，其中市縣總額分別為691.96億元和14.20億元，同比分別增長(zhǎng)16.3%和22.4%。 7、人均收入穩(wěn)步提高 2009年全市財(cái)政總收入279.57億元，比上年下降8.9%。2009年城市居民人均可支配收入為15607元，比上年增長(zhǎng)2.5%；城市居民人均消費(fèi)支出11708元，增長(zhǎng)8.4%。農(nóng)村居民人均純收入6828元，增長(zhǎng)7.4%；農(nóng)民人均

18、生活消費(fèi)支出3687元，增長(zhǎng)2.2%。 城市居民與農(nóng)村居民收入比為2.29∶1。城市居民家庭恩格爾系數(shù)為32.1%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為32.6%。 2005-2009年城市居民人均可支配收入及增長(zhǎng)速度 2005-2009年農(nóng)村居民人均純收入及增長(zhǎng)速度 2009年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額2085.00億元，比年初增長(zhǎng)20.6%。其中：城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額1955.50億元，增長(zhǎng)21.3%；農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄存款余額129.50億元，增長(zhǎng)11.2%。 另外，城鎮(zhèn)住宅施工面積2057.57萬平方米，比上年增長(zhǎng)23.3%，住宅竣工面積370.78萬平方米。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為25.84平

19、方米，增加1.04平方米。農(nóng)村新建住宅建筑面積119.53萬平方米，農(nóng)村人均住房面積為33.89平方米，增加2.50平方米。 三、小結(jié) 歷史：太原這座具有2500年的歷史的古城誕生于春秋末期，一代明朝唐朝從這里走向興盛，豐厚的歷史文化底蘊(yùn)使這塊神奇的土地具有無窮的開發(fā)潛力。 人文：作為千年文化古都及自古以來各大政權(quán)，不同文化的沖突中心，造就了太原多樣性的人文環(huán)境，其中包容性，開放性首當(dāng)其沖。這也使消費(fèi)者對(duì)外來的先進(jìn)消費(fèi)理念有著很好的接受能力。 人口：全市總?cè)丝?50.18萬人，其中：城鎮(zhèn)人口287.92萬人，比重達(dá)到了82%，并且總?cè)丝谝阅?.45‰的速度保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，住房類消費(fèi)以年平

20、均12%的速度增長(zhǎng)，人口的大量增加將會(huì)對(duì)未來房產(chǎn)產(chǎn)生大量的需求。 教育：全市共有高等院校36所，政府以大力發(fā)展高技能知識(shí)型人才作為教育發(fā)展策略，加快太原市教育環(huán)境，設(shè)施的建設(shè)。這將對(duì)未來消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)及消費(fèi)水平有著重大的提升。 經(jīng)濟(jì)：太原是我國(guó)重要工業(yè)基地之一，2009年GDP達(dá)到1545.24億元，比上年增長(zhǎng)2.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成165.01億元，比上年增長(zhǎng)35.7%。房產(chǎn)發(fā)展速度居山西前列。居民人均可支配收入達(dá)到15607元，增長(zhǎng)2.5%，消費(fèi)水平及能力正在快速提升。 交通：太原交通近年發(fā)展迅速，武宿機(jī)場(chǎng)已升格為國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開通國(guó)際國(guó)內(nèi)50多條航線，華北最大的貨運(yùn)樞紐太原北站和山西

21、最大的貨物集散地太原東站。公路以太原為中心輻射全省，尤其是90公里長(zhǎng)的西北環(huán)城高速公路的建成大大緩解省城交通壓力，改善城市投資環(huán)境。 地理位置：太原位于山西省境中央隨著公路，鐵路的建設(shè)太原已經(jīng)形成以十字形的密集交通網(wǎng)絡(luò)輻射全國(guó)，強(qiáng)化了太原與東部環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和西部腹地的聯(lián)系，使城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速走強(qiáng)。 行政區(qū)劃:太原是山西省會(huì)，是全省政治，經(jīng)濟(jì)，文化，文化中心。共有行政區(qū)6個(gè)，目前重點(diǎn)發(fā)展發(fā)方向?yàn)橄驏|南和西南方向的城區(qū)拓展規(guī)劃。 雖然作為山西省的省會(huì)城市，但是她的現(xiàn)狀始終是全國(guó)三線城市的現(xiàn)狀，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,特別是能源的緊張和充分利用，太原城市的地位將會(huì)不斷加強(qiáng)，未來將會(huì)逐漸縮短與其

22、他二線城市的水平，這樣也會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來更為廣闊的前景。 第二部分 太原城市總體規(guī)劃分析 一、總體規(guī)劃定位 新的規(guī)劃把太原市定位為：山西省省會(huì)，中部地區(qū)重要的中心城市，全國(guó)重要的新材料和先進(jìn)制造業(yè)基地，歷史悠久的文化古都。 城市主要職能是：國(guó)家煤炭能源服務(wù)中心、煤炭商品交易中心；國(guó)家重要的煤炭科技創(chuàng)新基地、機(jī)械裝備制造業(yè)基地；黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的商貿(mào)物流中心；中部地區(qū)重要的綜合交通樞紐；山西省旅游服務(wù)基地；山西省文化娛樂中心。 規(guī)劃范圍包括市域范圍和市區(qū)范圍，其中市區(qū)規(guī)劃范圍包括市轄迎澤、杏花嶺、萬柏林、尖草坪、小店、晉源六個(gè)中心城區(qū)與外圍村鎮(zhèn)兩部分。其中：中心

23、城區(qū)范圍北至上蘭和繞城高速公路北段，西至西山邊山地區(qū)，東至東山邊山地區(qū)，南至姚村和教育園區(qū)，面積約685平方公里。 二、城市結(jié)構(gòu)布局 1、城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)——“一核三片兩帶五聯(lián)” “一核”指太原都市區(qū)的核心區(qū)，在太原市域范圍內(nèi)主要為太原中心城區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域性服務(wù)功能、先進(jìn)制造業(yè)和新型材料。該區(qū)域連同榆次地區(qū)是太原市融入國(guó)家空間發(fā)展戰(zhàn)略的戰(zhàn)略性節(jié)點(diǎn)，是山西產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心區(qū)域。 “三片”指太原都市區(qū)外圍分別以陽曲縣城、清徐縣城和古交市中心城區(qū)為中心的三個(gè)城鎮(zhèn)—產(chǎn)業(yè)發(fā)展片區(qū)。是太原經(jīng)濟(jì)圈中的重要工業(yè)組團(tuán)，并依托主要交通通道建設(shè)以煤炭—能源、焦炭—化工、煤炭

24、—鋁鎂金屬為主的循環(huán)產(chǎn)業(yè)基地。 “兩帶”分別為北部生態(tài)保護(hù)地帶和西部生態(tài)涵養(yǎng)地帶。兩帶是太原市的生態(tài)屏障地區(qū)和水源涵養(yǎng)區(qū)。應(yīng)逐步引導(dǎo)人口向外轉(zhuǎn)移，并引導(dǎo)婁煩縣城等城鎮(zhèn)的集中建設(shè)。 “五聯(lián)”為五個(gè)主要的交通聯(lián)系通道，分別為東向（經(jīng)過榆次地區(qū)的石太通道）、東北向（經(jīng)過陽曲的北同蒲通道）、西向（經(jīng)過古交、婁煩）、西南向（經(jīng)過清徐的太中銀通道）、南向（經(jīng)過小店區(qū)的大運(yùn)通道）。 “疏解老城、提升外圍、建設(shè)新城、保護(hù)兩區(qū)、修復(fù)生態(tài)”是太原市中心城區(qū)未來的空間發(fā)展策略。結(jié)合這一策略，太原市將傾力打造“雙城、雙區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)。雙城指主城和新城，雙區(qū)指晉陽文化生態(tài)區(qū)和北部生態(tài)屏障區(qū)。 2

25、、攜手周邊經(jīng)濟(jì)圈交通圈促發(fā)展 ①太原經(jīng)濟(jì)圈 太原市將與孝義市、介休市、汾陽市、太谷縣、交城縣、祁縣、平遙縣、文水縣、壽陽縣、靈石等縣市域相協(xié)調(diào)，共同建設(shè)太原經(jīng)濟(jì)圈。 　　以太原煤炭、煤化工等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為契機(jī)，以煤炭和其他礦產(chǎn)區(qū)為基地，建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基地。以太鋼、重機(jī)等企業(yè)集團(tuán)為龍頭，組織經(jīng)濟(jì)圈的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。以晉陽文化、晉商文化為紐帶，統(tǒng)籌太原市特色文化名城和特色名鎮(zhèn)、名村建設(shè)，共建旅游經(jīng)濟(jì)帶。 　　同時(shí)，加快經(jīng)濟(jì)圈客貨分離的交通體系建設(shè)，并增加南北向交通通道。促進(jìn)區(qū)域公共交通一體化建設(shè)，建設(shè)“1小時(shí)交通圈”，建設(shè)區(qū)內(nèi)旅游交通路線。 ②太榆一體化 統(tǒng)籌小店區(qū)與榆次交界地區(qū)

26、的各項(xiàng)功能建設(shè)。在榆次地區(qū)預(yù)留分區(qū)中心，并承擔(dān)部門區(qū)域性服務(wù)功能。調(diào)整榆次鄰接小店的工業(yè)區(qū)用地。以太原的教育園區(qū)建設(shè)為契機(jī)，兩市共同推進(jìn)建設(shè)面向旅游服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)和其他職業(yè)技能的職業(yè)教育園區(qū)。共同建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地。整合太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、富士康工業(yè)區(qū)、榆次工業(yè)區(qū)、晉中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，調(diào)整工業(yè)區(qū)空間布局向榆次地區(qū)傾斜。整合太原和晉中兩市的旅游資源。 　　組建一體化公共交通體系，圍繞太原北營(yíng)高速鐵站（客運(yùn)專線新站場(chǎng)）、武宿的市級(jí)中心區(qū)和榆次的分區(qū)中心建設(shè)公交換乘主樞紐，統(tǒng)籌輕軌線、大運(yùn)量公共交通線路建設(shè)。 三、城市交通體系 按照規(guī)劃，到2020年，太原市將通過建立

27、快速路、提高公交一體化、完善鐵路樞紐、構(gòu)建市域高速公路網(wǎng)等舉措，完善交通網(wǎng)絡(luò)體系。 未來12年，太原市將通過建設(shè)“五縱八橫”的快速路“骨架”系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)45分鐘內(nèi)到達(dá)城市各主要對(duì)外客運(yùn)交通樞紐或與對(duì)外主要高速通道形成銜接。規(guī)劃快速路長(zhǎng)度約250公里。 根據(jù)規(guī)劃，到2010年規(guī)劃中心城區(qū)全方式公交出行比例達(dá)到16%—18%；至2020年中心城區(qū)全方式公交出行比例達(dá)30%；實(shí)現(xiàn)市域公交服務(wù)一體化和市域客運(yùn)服務(wù)公交化。主要公交換乘樞紐7處：太原火車站、太原南站、長(zhǎng)風(fēng)街樞紐、迎澤大街樞紐、武宿機(jī)場(chǎng)、預(yù)留太原新機(jī)場(chǎng)樞紐、小店旅游中心樞紐。 未來太原市區(qū)城市軌道交通發(fā)展規(guī)模：14

28、0—180公里。規(guī)劃城市軌道路線3條，覆蓋城市主要發(fā)展地區(qū)和重要客運(yùn)走廊；同時(shí)規(guī)劃城際快速軌道與城市軌道形成銜接，銜接陽曲、太原、榆次、清徐、規(guī)劃新機(jī)場(chǎng)、規(guī)劃兩處火車客站，并保留向晉中平原南部地區(qū)延伸的可能空間。 另外，在城市對(duì)外交通方面將規(guī)劃太原新機(jī)場(chǎng)首建規(guī)模，完善鐵路樞紐建設(shè)以及建設(shè)覆蓋經(jīng)濟(jì)圈主要市縣的區(qū)域城際快速軌道交通系統(tǒng)，以太原市區(qū)為核心向外圍輻射。 根據(jù)規(guī)劃，太原市軌道交通由市區(qū)線和市域線組成，中心城區(qū)內(nèi)城市軌道交通網(wǎng)遠(yuǎn)期規(guī)劃方案為L(zhǎng)型線路構(gòu)成的棋盤放射狀布局方案，由5條軌道交通線組成，全長(zhǎng)158公里。遠(yuǎn)景城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)由10條路線組成，市區(qū)線路6條，市域線路

29、4條，全長(zhǎng)331．7公里。其中，地鐵2號(hào)、3號(hào)、7號(hào)線將經(jīng)過目前正在建設(shè)中的太原南站。 　　太原城市軌道交通線網(wǎng)整體建設(shè)分四個(gè)階段，第一階段為近期建設(shè)階段，時(shí)間從2010年到2017年，應(yīng)建設(shè)1號(hào)線一期工程和2號(hào)線一期工程，通車?yán)锍虨?6．9公里。將設(shè)置車站52座。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目近期建設(shè)需要?jiǎng)討B(tài)投資約272億元，靜態(tài)投資約265億元。 　　其中，1號(hào)線一期工程北起南寨停車場(chǎng)，南至武宿車輛段及綜合維修基地，全長(zhǎng)31．4公里，共設(shè)車站27座，沿線主要途經(jīng)新蘭路、恒山路、解放北路、府西街、新建路、平陽路、康寧街、慶云街。該線路與公路客運(yùn)北站相銜接。2號(hào)線一期工程，西起西山礦務(wù)局，東南至馬練營(yíng)停車場(chǎng)，

30、全長(zhǎng)25．5公里，共設(shè)車站25座，沿線途經(jīng)迎澤大街、朝陽街、太行路與馬練營(yíng)路，該線路連接了太原站與太原南站，同時(shí)銜接汽車客運(yùn)西站、太原長(zhǎng)途汽車站和太原南站汽車客運(yùn)站三個(gè)客運(yùn)樞紐。 四、小結(jié) 太原在“一核三片兩帶五聯(lián)”規(guī)劃下，通過完善自身交通體系以及與周邊經(jīng)濟(jì)圈交通圈的攜手發(fā)展，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來新一輪發(fā)展高潮； 在“南移西進(jìn)”發(fā)展規(guī)劃政策指導(dǎo)下，太原市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)主要放在了小店區(qū)、萬柏林區(qū)與杏花嶺區(qū)，同時(shí)中心城區(qū)舊城改造以及大型廠房搬遷等也是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)重要關(guān)注點(diǎn)。 第三部分 太原房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、太原房地產(chǎn)發(fā)展概況 1、太原房地產(chǎn)發(fā)展歷程 起步（1996-1997年

31、）——政府一心致力于市中心房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展而完全忽略了對(duì)中心城區(qū)周邊以及外圍的市場(chǎng)挖掘，這就使得整個(gè)發(fā)展失衡。 轉(zhuǎn)移（2000年以后）——房地產(chǎn)開發(fā)重心逐步由市中心開始向中心周邊及外圍拓展，07年前太原市無大體量小區(qū)的局面已經(jīng)逐漸消失。 轉(zhuǎn)變（2001-2007年）——01年前，整個(gè)太原市總量只有480萬平方米，而從01年開始一直到07年，太原市每年的供應(yīng)量就已經(jīng)達(dá)到330萬平方米。 未來（2008年至今）——隨著市場(chǎng)架構(gòu)與供需的進(jìn)一步改變，未來市場(chǎng)將會(huì)在“北展東擴(kuò)，南移西進(jìn)”的八字方針下繼續(xù)拓展周邊市場(chǎng)并使其成熟。 隨著變遷，市場(chǎng)經(jīng)過07年間的大漲幅之后，目前進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)調(diào)整期，

32、但隨著太原市場(chǎng)的進(jìn)一步拓展，將逐步形成一個(gè)健康成熟完善的房地產(chǎn)開發(fā)熱土。 2、周邊省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 周邊城市經(jīng)濟(jì)比較 ——周邊省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)相較于太原市都要更為成熟，而經(jīng)濟(jì)的成熟在原則上是更利于房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展的。 3、周邊省會(huì)城市房產(chǎn)投資情況 周邊城市投資比較 ——太原房產(chǎn)投資相較于周邊其他城市都要低，房地產(chǎn)投資開發(fā)的空間巨大。 4、周邊省會(huì)城市房?jī)r(jià)對(duì)比情況 07年-09年太原周邊城市均價(jià)比較（單位：元/m2） ——雖然在經(jīng)濟(jì)上太原不如周邊城市那么發(fā)達(dá)，但是城市的房?jī)r(jià)確是位列前茅的，證明房?jī)r(jià)的高低與經(jīng)濟(jì)狀況并無直接明顯的聯(lián)系。

33、 5、市場(chǎng)開發(fā)水平 根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)2006年對(duì)太原市房地產(chǎn)開發(fā)商之中資質(zhì)企業(yè)的不完全調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個(gè)太原市一級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)共3家，二級(jí)資質(zhì)的共36家，而三級(jí)資質(zhì)和四級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)分別為102家和140家，這說明太原當(dāng)時(shí)的開發(fā)企業(yè)普遍存在時(shí)間短，規(guī)模小的現(xiàn)象。 知名大型開發(fā)企業(yè)拿地一覽表 集團(tuán)名稱 入駐年份 項(xiàng)目名稱 面積（畝） 富力地產(chǎn) 2007 太原富力城 2052 恒大地產(chǎn) 2007 恒大綠洲 1049 合生創(chuàng)展 200 銅廠地塊 143 當(dāng)代地產(chǎn) 2007 當(dāng)代萬國(guó)城 187 萬達(dá)集團(tuán) 2007 龍?zhí)镀瑓^(qū) 500 綠地集團(tuán) 200

34、6 半山國(guó)際花園 452 海爾地產(chǎn) 2007 新凱項(xiàng)目 506 泛海集團(tuán) 2007 泛海項(xiàng)目 3000 碧桂園 2007 晉陽創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園 3000 近兩年內(nèi)，國(guó)內(nèi)一些大型地產(chǎn)品牌的進(jìn)駐太原市（其中標(biāo)桿房企萬科地產(chǎn)也計(jì)劃將晉陽湖周邊地區(qū)打造成“太原的西湖”景區(qū)），預(yù)示著各開發(fā)企業(yè)對(duì)太原房產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展前景的信心，同時(shí)勢(shì)必將給產(chǎn)品品質(zhì)帶來一個(gè)新的革命，市場(chǎng)也將隨其形成種類競(jìng)爭(zhēng)，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，品牌競(jìng)爭(zhēng)等多樣化良性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，成為太原正個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展推動(dòng)力。而一些小規(guī)模，低資質(zhì)開發(fā)企業(yè)也接隨著這種競(jìng)爭(zhēng)而被迅速淘汰。 6、土地供應(yīng)分析 截止到09年12月底，

35、太原市土地供應(yīng)總量為526.2公頃，比2008年大幅增加了60.2％。從各月供應(yīng)情況看，受國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，土地供應(yīng)波動(dòng)較為明顯。前半年土地供應(yīng)較為集中，6月份達(dá)到了全年最高值，但從下半看開始，土地供應(yīng)逐漸收緊，特別是在國(guó)家出臺(tái)一系列土地限制措施后，全市土地供應(yīng)量出現(xiàn)一定下降。 從土地供應(yīng)情況來看，太原市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將進(jìn)一步增大，按照平均容積率為3計(jì)算，及受政策影響較小，非市場(chǎng)因素干涉不嚴(yán)重的情況下，今后2-3年期間，太原市的商品住宅供應(yīng)面積之和將可能超過千萬平方米。未來競(jìng)爭(zhēng)活躍，市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。 7、住房需求分析 《太原市住房建設(shè)規(guī)劃（2008～2012）》太原市將新建住

36、房1584.45萬平方米，太原市民人均增加住房面積約4.7平方米。至2010年末，太原中心城區(qū)實(shí)際居住人口將有285萬人，住宅建筑面積7695萬㎡，人均住宅27㎡。 按照官方公布的這兩個(gè)數(shù)據(jù)，2008至2012年，需新增住宅建筑面積1584．45萬㎡，平均每年需新增316.89萬㎡，未來幾年內(nèi)太原市的住房需求又將大幅上揚(yáng)，人口增多拉大了剛性需求的比例。 8、供應(yīng)情況分析 09年太原在售樓盤187個(gè)，在售總面積3293萬平方米，其中住宅在售面積2608.33萬平米占總量的79%，其次是混合物業(yè)和商住物業(yè)分別占10%、8%，別墅只有2%的比例，公寓僅占1%?？梢?，現(xiàn)在太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)類型

37、不豐富，層次還沒有拉開。 另外，從09年土地出轉(zhuǎn)讓情況及2010年預(yù)計(jì)面市的項(xiàng)目預(yù)測(cè)，整個(gè)2010年太原市商品住宅供應(yīng)約在430萬平米左右（包含09年存量面積及部分可能隱性無法面市的項(xiàng)目）。今后1-2年內(nèi)住房供應(yīng)還將繼續(xù)增長(zhǎng)。 除上述商品住宅的供應(yīng)外，城中村(即未取得證件)的項(xiàng)目在09年仍將保持130-150萬平米左右的供應(yīng)量。 綜合上述需求和供應(yīng)情況分析，2010年太原商品房市場(chǎng)供需基本達(dá)到平衡。 9、價(jià)格情況 太原05年-09年房產(chǎn)均價(jià) 目前的價(jià)格在經(jīng)過06—07年的一個(gè)大幅上揚(yáng)后已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)上升期，而漲幅的減小也說明市場(chǎng)逐漸的回復(fù)理性，這也

38、是市場(chǎng)開始慢慢成熟的一個(gè)標(biāo)志。 10、客源比例 ü 年齡劃分 20—30歲：踏入社會(huì)不久，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和自身需求上都不足，另外在外求學(xué)、求職者有一部分都會(huì)選擇留在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行下一步計(jì)劃，無形之中削弱了這一部分人群的置業(yè)比例。 30—40歲：事業(yè)穩(wěn)定，擁有了一定的置業(yè)基礎(chǔ)及資本，而且家庭的因素也致使他們需要有自己的一個(gè)“家”來給自己帶來一份安逸與舒適。 40歲以上：置業(yè)比例已經(jīng)在逐年提高，其中有很大一部分還是受中國(guó)傳統(tǒng)觀念影響，為自己的兒女而置業(yè)，只有很少一部分人群是出于改善型需求的考慮而去置業(yè)。 ü 區(qū)域劃分 根據(jù)

39、2009年商品住房購(gòu)買對(duì)象的調(diào)查中，按面積計(jì)算太原市本土市民購(gòu)房占58.92%；外地人購(gòu)房占41.08%，比2008年同期增加了1.3個(gè)百分點(diǎn)，其中本省占32.77%，比2008年同期增加1.46個(gè)百分點(diǎn)，外地人購(gòu)房比重如此之大，將對(duì)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響。 11、客源特性 ü 舉例1：北京建外SOHO的客群中，有70%是山西人，而且其中很大一部分是在第一次到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后就直接下了訂金。 ü 舉例2：富力城進(jìn)入市場(chǎng)后，短短三天銷售300余套，多數(shù)客戶都提前下訂。 沖動(dòng)型消費(fèi)為市場(chǎng)客群最明顯特征。由于北方人性格使然，因此他們天生都非常豪爽，再加上煤炭?jī)r(jià)格的飆升，一部分從事該行業(yè)

40、的人都富裕了起來，錢來的容易了，在消費(fèi)時(shí)也就顯得不會(huì)過分關(guān)注價(jià)格的高低了。 “山西富豪”幾乎成了國(guó)內(nèi)豪宅的消費(fèi)代表，例如北京中關(guān)村SOHO開盤，當(dāng)日銷售額達(dá)到了6.35億元，而其中來自山西的購(gòu)房者投入近1.8億元資金；SOHO中國(guó)客戶中，山西人占了28％，僅次于占比為42％的北京人；歷史數(shù)據(jù)顯示：更早之前的SOHO現(xiàn)代和建外SOHO兩個(gè)項(xiàng)目，山西人一擲7億元購(gòu)買，此后SOHO中國(guó)開發(fā)的光華路SOHO、朝外SOHO、SOHO尚都、三里屯SOHO等項(xiàng)目中，山西人的購(gòu)房比例一直占據(jù)近50％的份額；而在北京星河灣等其它樓盤，山西業(yè)主也占有很大比例。 遠(yuǎn)在海南的三亞，同樣是山西富人青睞的投資重鎮(zhèn)，據(jù)

41、有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)各地到三亞購(gòu)房的排名中，山西已從第八位上升到第五位。 以上高端客源主要指：重復(fù)置業(yè)型和生活享受型這兩類。 2 山西部分煤老板以及大部分“煤經(jīng)理”：從事與煤炭工作相關(guān)的高級(jí)管理者 2 政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，高級(jí)公務(wù)員 2 同省外市比較富裕的市區(qū)縣等的領(lǐng)導(dǎo) 2 個(gè)體私營(yíng)大老板，大業(yè)主 12、市場(chǎng)漏洞 ü 概念模糊 目前，太原住宅市場(chǎng)“高價(jià)”不一定代表“高端”或“高品質(zhì)”；高端市場(chǎng)相對(duì)較弱的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者對(duì)高端概念的模糊，給一些“偽高端”項(xiàng)目以生存空間。在這樣的初級(jí)市場(chǎng)上，消費(fèi)者能購(gòu)買到的產(chǎn)品普遍“性價(jià)比”不高。 ü 五證不齊 此外，目前太原

42、市場(chǎng)上不規(guī)范銷售的問題依然存在，大多數(shù)在售或者預(yù)售的樓盤都是五證不齊的“問題樓盤”，而且問題頻頻曝光。 ü 三級(jí)市場(chǎng)不成熟 太原市的三級(jí)開發(fā)市場(chǎng)極不成熟，整個(gè)太原市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的匱乏直接對(duì)投資型市場(chǎng)造成了很大影響，整個(gè)市場(chǎng)氛圍是以自住型需求為主，二手房有價(jià)無市的局面立顯無疑。 13、市場(chǎng)綜述 （1）市場(chǎng)看好地價(jià)上漲——東部、中部、西部、北部住宅用地價(jià)格分別上漲了11%、15%、10%和9%，近3年，南部地區(qū)成為城市新的建設(shè)熱點(diǎn)，土地價(jià)格大幅上漲，其中住宅用地價(jià)格上漲了46%，商業(yè)用地上漲了54%。 （2）房?jī)r(jià)不斷攀升——2009年太原市商品住宅平均銷售價(jià)格為5500元/㎡，

43、5000元/㎡以上的商品住房比例呈增長(zhǎng)趨勢(shì)；另外，高端住宅項(xiàng)目太原星河灣的即將開盤也有望刷新太原當(dāng)?shù)刈罡叻績(jī)r(jià)。 （3）開發(fā)市場(chǎng)面臨“洗牌”——外地品牌開發(fā)商在異地市場(chǎng)有著成熟的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，能帶來先進(jìn)的開發(fā)理念，并迫使本土開發(fā)商跟進(jìn)，共同作用促使樓盤更新?lián)Q代。另外他們可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也有利于成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)，這對(duì)太原房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)提升。 （4）沖動(dòng)消費(fèi)成為主體——無論是本市客群還是本省客群，在自身經(jīng)濟(jì)逐漸寬裕的時(shí)候，對(duì)于追求市場(chǎng)新興產(chǎn)品的渴求度上升，該類產(chǎn)品一旦入市，則誘發(fā)沖動(dòng)型消費(fèi)出現(xiàn)。 （5）太原樓市經(jīng)歷09年一季度的低迷后轉(zhuǎn)入旺銷；產(chǎn)品結(jié)

44、構(gòu)首次出現(xiàn)調(diào)整，由原來的單一毛坯房為主，變?yōu)榫b修、別墅、低密度住宅層出不窮；大型房企紛紛涌入，帶動(dòng)樓市競(jìng)爭(zhēng)從初級(jí)的“地段決定價(jià)格”轉(zhuǎn)向突出品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。 二、太原房地產(chǎn)板塊分析 熱點(diǎn)板塊 在“南移西進(jìn)”發(fā)展規(guī)劃政策指導(dǎo)下，太原市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)主要放在了小店區(qū)、萬柏林區(qū)與杏花嶺區(qū)，其中小店區(qū)在售樓盤數(shù)量占到了總數(shù)的42%，萬柏林和杏花嶺區(qū)分別是16%與19%，基本相等。尖草坪區(qū)樓盤最少只有5%。 太原市場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，對(duì)于板塊的劃分并沒有明顯的界限，鑒于此現(xiàn)象，根據(jù)實(shí)地調(diào)查以及數(shù)據(jù)的分析研究，結(jié)合城市規(guī)劃及城區(qū)布置，將整個(gè)太原樓市按區(qū)位進(jìn)行合理的定義劃分： 中部板塊：作

45、為整個(gè)太原市的市中心所在地，中部板塊主要囊括了迎澤區(qū)最繁華區(qū)域。相較于其他板塊，中部板塊配套比較成熟，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，形成了便捷、繁榮的生活狀態(tài)，而整個(gè)太原市最為高端的幾個(gè)樓盤也幾乎分布在了這個(gè)板塊之中。 作為太原是傳統(tǒng)的城市中心以及對(duì)外展示窗口，迎澤區(qū)是目前太原城市條件最好，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最成熟的區(qū)域，其區(qū)域內(nèi)擁有全市唯一的火車站、大型客運(yùn)車站、全市最大的商業(yè)中心、最大的城市公園以及便利的交通環(huán)境，城市綠化等生態(tài)資源也走在全市前列。短期內(nèi)，其城市中心的地位將不會(huì)改變。 南部板塊：以小店區(qū)和晉源區(qū)所組成的一個(gè)板塊，由于該板塊以前沒有作為城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，因此住宅項(xiàng)目較少，而成規(guī)模的樓盤更是幾

46、乎沒有，但是由于東西部都為山頭，而南部是一塊平原，再加上恒大集團(tuán)的高調(diào)入駐以及政府“南移”的方針，南部板塊的區(qū)域價(jià)值必將得到質(zhì)的提升。 目前的太原房地產(chǎn)市場(chǎng)，小店區(qū)是毋庸置疑的熱點(diǎn)及排頭兵。城市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展方向以及太榆同城化的雙重利好使得區(qū)域市場(chǎng)短期內(nèi)快速發(fā)展，整體市場(chǎng)供應(yīng)以及成交總量都是全市最大。目前小店范圍內(nèi)親賢長(zhǎng)風(fēng)板塊為最熱點(diǎn)，住宅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)類型齊全，整體價(jià)格為全市最高。小店鎮(zhèn)板塊由于恒大城市綠洲的帶動(dòng)正在快速發(fā)展，其住宅項(xiàng)目密度也領(lǐng)先于區(qū)域內(nèi)其他板塊。太榆路板塊目前發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，在火車新站以及武宿商業(yè)中心規(guī)劃的帶動(dòng)下，板塊內(nèi)項(xiàng)目蓬勃發(fā)展，并且在商業(yè)升值潛力的預(yù)期下，項(xiàng)目戶

47、型面積均有擴(kuò)大趨勢(shì)。其他板塊相對(duì)平穩(wěn)。 與尖草坪區(qū)相對(duì)，晉源區(qū)是太原市西南部區(qū)域，也是古代晉陽古城所在地，歷史文化悠久，人文及自然環(huán)境資源豐富，是太原是重要的旅游景點(diǎn)聚集區(qū)。區(qū)域內(nèi)近幾年以來在住宅產(chǎn)品帶動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，并且大多憑借項(xiàng)目周邊及區(qū)域內(nèi)豐富景觀及旅游資源。目前區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格整體較低，供應(yīng)及成交量也處在較低水平，市場(chǎng)整體仍處在起步階段。 西部板塊：西部板塊主要是汾河以西的萬柏林區(qū)所構(gòu)成，相較于南部而言，該板塊的住宅項(xiàng)目要多，整體板塊價(jià)值也要略高，但是它和南部板塊一樣，也并非政府初始的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，因此除了沿汾河及比較靠近中部的這一帶外，其他地方也相對(duì)開發(fā)較少，而所謂的“西進(jìn)”

48、政策將給更西面區(qū)域帶來一次大的改觀。 萬柏林區(qū)目前是僅次于小店區(qū)的市場(chǎng)熱點(diǎn)。河西萬畝生態(tài)園以及西山綜合整治規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施，為我們描述了未來太原“宜居”區(qū)域的藍(lán)圖。海爾、當(dāng)代、富力、嘉怡等開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入該區(qū)域，整體市場(chǎng)升級(jí)步伐已經(jīng)開始。從目前的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，基本按照道路指引的方向發(fā)展，交通的便利程度是目前最受關(guān)心的因素。目前萬柏林區(qū)市場(chǎng)整體供求平衡，供求矛盾較為緩和。供應(yīng)以及需求的放量仍在一個(gè)相對(duì)較低的水平，市場(chǎng)價(jià)格基本保持平衡。 北部板塊：北部板塊主要是由尖草坪區(qū)和杏花嶺區(qū)組成，該板塊作為太原市的老城區(qū)，發(fā)展已經(jīng)比較成熟，但是樓盤及配套設(shè)施相對(duì)老化，因此政府也出臺(tái)了“北展”這一政策。再加

49、上廣州富力集團(tuán)和大連萬達(dá)集團(tuán)等品牌開發(fā)商的介入，該地區(qū)的價(jià)值其實(shí)早已不言而喻。 尖草坪區(qū)是太原北部的區(qū)域，整體城市條件較為落后，太鋼等大型工礦企業(yè)的存在成為市場(chǎng)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的滯后在尖草坪區(qū)內(nèi)表現(xiàn)為產(chǎn)品、物業(yè)、置業(yè)觀念的全面滯后，其在售項(xiàng)目目前也是全市六區(qū)內(nèi)最少的，未來發(fā)展的空間較大。 杏花嶺區(qū)是太原傳統(tǒng)老城區(qū)，也是太原的政治中心，省市兩級(jí)政府目前均位于其區(qū)域內(nèi)，良好的人文及社會(huì)環(huán)境是杏花嶺區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的最佳優(yōu)勢(shì)。目前，太原最重要的商務(wù)中心就在杏花嶺區(qū)域內(nèi)，這與區(qū)域內(nèi)政府等職能機(jī)關(guān)集中不無關(guān)系。目前來看，杏花嶺范圍內(nèi)辦公及商務(wù)市場(chǎng)氛圍要好于住宅產(chǎn)品，萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的出現(xiàn)

50、對(duì)于激活區(qū)域內(nèi)的住宅市場(chǎng)起到了一定的積極作用，但其仍以商業(yè)產(chǎn)品為主。個(gè)人認(rèn)為，隨著城市中心的南移以及省政府的南遷，其商務(wù)氛圍逐漸減弱，住宅市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)遇得以展現(xiàn)，時(shí)間可能需要3-5年。 東部板塊：本東部板塊主要以杏花嶺區(qū)與迎澤區(qū)的以東交界處所構(gòu)成，而該板塊的主要住宅區(qū)也多集中在東山周邊，東山作為全太原市空氣質(zhì)量最好，水質(zhì)最好，景觀最好的地塊，再加上政府“東擴(kuò)”的概念以及府東街東延片區(qū)的規(guī)劃完成，必將成為太原市日后新的高檔住宅區(qū)域之一。 目前，各大型開發(fā)商已經(jīng)從最初的住宅開發(fā)延伸到商業(yè)、辦公甚至于大型城市綜合體等物業(yè)的開發(fā)，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度正在不斷提升。太原各版塊現(xiàn)階段市場(chǎng)呈現(xiàn)M型態(tài)勢(shì)

51、，高、低端市場(chǎng)供應(yīng)少，而供應(yīng)量體都集中在中端市場(chǎng)，現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，預(yù)判后市房產(chǎn)開發(fā)將向中高端市場(chǎng)聚集。 三、太原主要在售樓盤分析 太原·星河灣（未開盤） <2010年最值得期待高端社區(qū)> 會(huì)所封頂內(nèi)外裝修 遠(yuǎn)期1、2、3未建 球場(chǎng)暫未綠化完工 1、2棟 建至3層 首期9棟 接近封頂 2 1 遠(yuǎn)期1 遠(yuǎn)期2 首期9棟 遠(yuǎn)期3 會(huì)所 球場(chǎng) 首期9棟施工現(xiàn)狀 未封頂未出外立面 遠(yuǎn)期2區(qū)域現(xiàn)狀 主要是綠化植被 小區(qū)球場(chǎng)現(xiàn)狀 有水景未綠化 會(huì)所接待中心 屋頂裝修施工 由于太原星河灣未開盤，目前其接待中心（即會(huì)所

52、）已封頂，正處于內(nèi)外墻以及屋頂裝修階段，即將推出的9棟26-28層未封頂，小區(qū)內(nèi)綠化未完善，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間為7月份左右，目前暫時(shí)無法得知其價(jià)格、戶型、樣板房裝修和建筑外立面等相關(guān)情況。 太原富力城 <異國(guó)風(fēng)情 人居歸屬> ü 項(xiàng)目位于杏花嶺晉安東街3號(hào)，建設(shè)北路與勝利東街打通處交匯處 ü 由太原富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) ü 太原富力城占地面積1584畝，計(jì)劃分七期開發(fā)，08年開發(fā)第一期 ü 一期規(guī)劃21棟高層板式住宅，戶型：二到四房63-180㎡ ü 項(xiàng)目最早08年7月開盤，現(xiàn)每平米均價(jià)6300元，主推四局160-170平米大戶型，兩居戶型較少。A12座和A18座一單元部分

53、戶型一次性付款可以享受98折，其余戶型均無優(yōu)惠，月均銷售30套左右，銷售速度較好。 ü 開盤時(shí)間：（A11）2009-12-16、2008-07-26、（A18）2009-11-07、（A21）2010-01-23；交房時(shí)間：（A1、A2）2009-09-30、（A3、A5）2009-11-30，另外2010年6月，8月，9月，10月四批交房。 ü 主要目標(biāo)客戶為私企業(yè)主、市縣政府高層以及大部分首次置業(yè)者 ü 物業(yè)管理費(fèi)：1.27元/平米·月 ü 周邊配套：五一路小學(xué)、杏花嶺區(qū)小學(xué)、太原實(shí)驗(yàn)中學(xué)、杏花嶺實(shí)驗(yàn)中學(xué)；華聯(lián)超市、美特好超市；山醫(yī)大二院；距太原CBD府西街5分鐘車程

54、太原恒大名都 ü 項(xiàng)目位于尖草坪解放北路161號(hào)華聯(lián)超市向西200米處 ü 由太原名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) ü 項(xiàng)目地塊東臨解放北路，用地呈紅旗形，東西長(zhǎng)約440m，南北寬約 400 m，占地面積約200畝。項(xiàng)目以高層洋房為主，同時(shí)也兼有商住一體項(xiàng)目，建成后小區(qū)住戶將到達(dá)3500余戶，居住人口約1萬余人。地上總建筑面積約40萬平方米，總規(guī)劃園林建筑面積50000余平米，2個(gè)近萬平米人工湖，綠化率約36%，首期綠化率41%。 ü 項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期圍繞著人工湖排布建設(shè)5棟高層住宅，戶型類型為56—155平米兩居、三居高層湖景洋房。 ü 小區(qū)建有約5000平米超豪華會(huì)所一座，建成

55、后會(huì)所將成為集恒溫游泳、餐飲、健身、兒童活動(dòng)中心于一體的生活配套。同時(shí)小區(qū)還將配套建有約1萬平米的兒童教育體系，并設(shè)有星級(jí)幼兒園及省級(jí)重點(diǎn)小學(xué)各一所。 ü 第一期 是1#（18層）、2#（29層）、4#（32層）、5#（29層）、6#（32層）樓。首批主推1#、5#、6#樓。 ü 太原恒大名都即將開盤，56-155平米湖景大宅每平米起價(jià)6580元，開盤特惠85折，送1600元/平米精裝。目前登記認(rèn)購(gòu)人數(shù)較少。 昌盛雙喜城 <聚合晉商 氣質(zhì)豪宅> ü 小店親賢北街9號(hào)（建設(shè)南路與親賢北街交匯處） ü 由山西大唐雙喜置業(yè)有限公司開發(fā) ü 占地面積10667平方米，總建筑面積48萬平方

56、米，綠化率40% ü 14棟高層。一期1#、2#、5#、6#、8#、9#、10#樓已封頂；二期為11#、12#、13#、15#、16#。3#為商務(wù)公寓，18#為寫字樓。現(xiàn)一期工程已封頂。 ü 主力戶型：二房到三房102-111平米 ü 09年8月開盤，一期準(zhǔn)現(xiàn)房在售，現(xiàn)每平米起價(jià)11500元，一次性享受97折，按揭首付30%起可享98折，月均銷售14套，銷售速度較慢。 ü 物業(yè)管理費(fèi)：2.80元/平米·月 ü 周邊配套：八一，九一小學(xué)，山大附中，山西大學(xué)，財(cái)大；小區(qū)內(nèi)配套有幼兒園；梅園百盛，王府井百貨，美特好，得一文化廣場(chǎng)，沃爾瑪，SMS超市，華聯(lián)，蘇寧，國(guó)美電器、千年會(huì)館、繆斯迪

57、廳等；建行，農(nóng)行，中行，工行，太原市商業(yè)銀行，民生銀行，中國(guó)郵政；109醫(yī)院、黃河醫(yī)院、中鐵3局醫(yī)院、省人民醫(yī)院；晉會(huì)館，三晉飯莊，東港海鮮城，新紀(jì)元大酒店，山西小酒店，麥當(dāng)勞，KFC 千禧學(xué)府苑 <公園豪宅 人居典范> ü 項(xiàng)目位于小店學(xué)府街和體育路交叉口東北角 ü 由山西千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) ü 占地面積46667平方米，總建筑面積20萬平方米，綠化率40% ü 7棟31層，一梯兩戶，主力戶型三房150-160平米，共1100戶 ü 07年10月開盤，現(xiàn)每平米起價(jià)9200元，均價(jià)12000元，只支持一次性付款，可以享受95折，現(xiàn)工程至內(nèi)外裝修中，月均銷售28套，銷售

58、速度較好。 ü 物業(yè)管理費(fèi):1.3-1.5元/平米·月 ü 周邊配套：綜合商場(chǎng):沃爾瑪；醫(yī)院:煤炭中心醫(yī)院 ü 總體評(píng)價(jià)：以湖景和教育為賣點(diǎn)，定位高端，但實(shí)際上價(jià)格偏高，存在五證不齊問題，整體銷售理想，但一次性付款大大提高該項(xiàng)目置業(yè)門檻。 圣湖?觀瀾國(guó)際 <山邊湖畔 潛力空間> ü 項(xiàng)目位于晉源南中環(huán)街和新晉祠路交匯處 ü 由山西華德成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) ü 項(xiàng)目總占地1000畝，總建面積136萬平米，綠化率45% ü 一期17棟樓，20—33層的高層住宅 ü 項(xiàng)目09年6月開盤，月均銷售10套左右，銷售速度比較緩慢 ü 圣湖觀瀾國(guó)際90-

59、170平米戶型接受預(yù)約咨詢，現(xiàn)每平米起價(jià)3700-3800元。9#樓蓋至4層，2#、3#、4#、13#樓出地面，其余打樁中。 ü 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)計(jì)為1元/平米·月 ü 周邊配套：中小學(xué)：十中南校、社區(qū)自建校區(qū)引進(jìn)名校；綜合商場(chǎng)：21米寬，200米長(zhǎng)商業(yè)步行街 ü 總體評(píng)價(jià)：項(xiàng)目臨近晉陽湖，前景看好，但目前受制于南中環(huán)高速的修建以及本地開發(fā)商名氣不足影響，項(xiàng)目?jī)r(jià)格難以突破每平米5000元大關(guān)，后期銷售面臨較大壓力。 四、太原房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 1、房?jī)r(jià) 山西人總是習(xí)慣于將消費(fèi)額度控制在自身的儲(chǔ)蓄水平之內(nèi)，對(duì)于住房這樣的大額消費(fèi)來說更是如此，即便是銀行限制住房貸款，其對(duì)太原樓市的影響

60、也相對(duì)有限，但是，鑒于目前有價(jià)無市和觀望氣氛漸重以及太原本地對(duì)于政策影響的滯后性，房?jī)r(jià)可能在七月出現(xiàn)下滑。 2、需求市場(chǎng)分析 在市內(nèi)有購(gòu)房需求的家庭中，有47%希望購(gòu)買60—80平方米的住房，37.3%希望購(gòu)買80—100平方米的住房，有12.6%希望購(gòu)買100—120平方米的住房，有2.3%希望購(gòu)買120-140平方米的住房。90平方米的住房需求共占70%左右。 目前，就太原幾個(gè)大型項(xiàng)目的銷售中心反映，太原的置業(yè)人群不是普通的市民，從事商業(yè)和貿(mào)易工作占大多數(shù)。山西地市區(qū)縣在太原置業(yè)的比例也相當(dāng)之高，約占20%左右是很大的一個(gè)消費(fèi)群體。 同時(shí)，在太原的市場(chǎng)中同在消化的還有北京、威海、海

61、南等地的項(xiàng)目，據(jù)同仁反饋的消息表明市場(chǎng)反饋還是比較理想的，太原這個(gè)城市的購(gòu)買能力是需要大力挖掘的。城市中并不缺少購(gòu)買力，只是缺少差異化的適宜產(chǎn)品。 3、供應(yīng)市場(chǎng)分析 按照住房建設(shè)規(guī)劃，2009年，建設(shè)商品住房2.55萬套，建筑面積258萬平方米；建設(shè)政策性住房0.98萬套，建筑面積93.11萬平方米；2010年，建設(shè)商品住房2.51萬套，建筑面積261.7萬平方米；建設(shè)政策性住房0.94萬套，建筑面積88.51萬平方米。 按照土地供應(yīng)規(guī)劃，2009年，供應(yīng)商品住房用地103.2公頃；供應(yīng)政策性住房用地46.55公頃；2010年，供應(yīng)商品住房用地104.8公頃；供應(yīng)政策性住房用地44.26

62、公頃。太原未來幾年住房供應(yīng)量相對(duì)充裕，存在供求失衡風(fēng)險(xiǎn)。 4、整體市場(chǎng)趨勢(shì) 市場(chǎng)短期供求相對(duì)平穩(wěn)，量?jī)r(jià)紛紛平穩(wěn)小幅上揚(yáng)； 市場(chǎng)中期價(jià)升量跌，供求失衡，市場(chǎng)遭遇盤整，量?jī)r(jià)跌幅不會(huì)太大； 市場(chǎng)長(zhǎng)期來看，太原地價(jià)在北方二三線城市仍存在較大價(jià)格洼地，品牌地產(chǎn)紛紛搶占市場(chǎng)，隨著土地供應(yīng)減少，成本上升，對(duì)太原長(zhǎng)期市場(chǎng)持保守樂觀態(tài)度。 五、太原樓盤抽樣調(diào)查表 樓盤名稱 開發(fā)商 位置 規(guī)模 主力產(chǎn)品（㎡） 銷售均價(jià)（元/㎡） 工程進(jìn)度 銷售速度 備注 太原星河灣 星河灣地產(chǎn) 小店 1020畝 未知 未知 在建 未開盤 預(yù)計(jì)7月份開盤 太原富力城 富力地產(chǎn) 杏

63、花嶺 1584畝 二到四房63-180 6300 現(xiàn)樓 09年11月開盤 30套/月 5棟840套 太原恒大名都 恒大地產(chǎn) 尖草坪 200畝 一到三房56-155 6580起（1600豪裝） 在建 未開盤 現(xiàn)接受認(rèn)籌登記 萬達(dá)公館 萬達(dá)集團(tuán) 杏花嶺 560畝 三房四房 244、288 一期8500 二期價(jià)未定 在建 未開盤 預(yù)計(jì)5月30開盤 多地爾花園 多地爾地產(chǎn) 杏花嶺 20畝 三房四房 180-320 起價(jià)8300 均價(jià)11000 現(xiàn)樓 09年9月開盤 28套/月 已售：230套 未售：40套 金地大夏 萬

64、泉地產(chǎn) 小店 7畝 兩房三房 92-255 7500 現(xiàn)樓 09年10月開盤 4套/月 已售：26套 未售：135套 昌盛雙喜城 大唐雙喜置業(yè) 小店 16畝 二房到三房 102-111 11500（帶裝修） 現(xiàn)樓 09年8月開盤 14套/月 已售：127套 未售：621套 盛世長(zhǎng)風(fēng) 瑞生房地產(chǎn) 迎澤區(qū) 30畝 二房到四房60-200 一期6900 二期6500 在建 08年7月開盤 10套/月 一期114套余8套 二期6#、7#在建 千禧學(xué)府苑 千禧集團(tuán) 小店 70畝 二房到七房110-310 起價(jià)9200 均價(jià)

65、12000 準(zhǔn)現(xiàn)房 07年10月開盤 28套/月 銷售近8成 只支持一次性付款 綠地世紀(jì)城 綠地集團(tuán) 晉源區(qū) 772畝 二房三房93-168 5800 在建 09年11月開盤 20套/月 二期接受咨詢 預(yù)計(jì)6月開盤 圣湖觀瀾國(guó)際 華德成房地產(chǎn) 晉源區(qū) 1000畝 二房三房90-170 一期起價(jià)3700-3800 在建 09年6月開盤 10套/月 二期接受預(yù)約咨詢 第四部分 太原近期商住土地成交分析 太原近期商住土地成交一覽表 序號(hào) 地塊編號(hào) 公開轉(zhuǎn)讓方式 掛牌 時(shí)間 轉(zhuǎn)讓人 受讓人 位置 出讓面積 平方米 用途

66、 成交價(jià) （萬元） 1 HGZ-0920 掛牌 2009-12-18 至 2010-1-4 山西省第五建筑工程公司 山西同利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 化工路11、13號(hào)，化工路以北、太原富力城以南、省五建以東 7820.3 住宅 703.827 2 HGZ-0922 掛牌 2009-1-21至2010-2-4 太原外貿(mào)集團(tuán)糧油進(jìn)出口有限公司 山西廣建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 狄村北街以南、山西省電力公司送變電工程公司以東、山西省水工機(jī)械廠以北， 5069.2 住宅、商業(yè) 1528.3638 3 HGZ-1002 掛牌 2010-2-25至2010-3-11 山西省人民防空辦公室 太原市國(guó)經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山西省人民防空辦公室、太原市建筑材料總廠用地以西、山西省人民防空辦公室辦公用地以南、以東 12900.4 商業(yè)、 住宅 1592.5544 目前的土地成交價(jià)格每畝在60萬元到200萬元左右，并不比去年、前年低。調(diào)查顯示，太原市南城晉陽街一帶在2007年年底2008年年初的時(shí)候，每畝價(jià)格大約在120萬元到130萬元左右，