...wd... 設(shè)計(jì)階段成本控制的管理思路和技術(shù)方法建議 一、事前控制是重中之重 前期的考慮： 1、方案階段：構(gòu)造的可行性及合理性、防止返工 2、施工配合階段：變更、簽證的合理控制 3、施工圖階段：構(gòu)造的精細(xì)化設(shè)計(jì) 4、擴(kuò)初階段：構(gòu)造方案的優(yōu)化 5、規(guī)劃階段：建筑物的排放 事前控制的幾個(gè)要點(diǎn) l 設(shè)計(jì)院的選擇〔擴(kuò)初及施工圖階段〕 ?適宜易管 ?態(tài)度重視 ?工程情況 ?服務(wù)意識(shí) ?市場(chǎng)口碑 成本意識(shí)的溝通與輸入 ?前期主動(dòng)的溝通 ?尊重平等的心態(tài) ?質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的換位思考 ?同行的交流與競(jìng)爭(zhēng) ?雙贏的思路和手段 設(shè)計(jì)合同中設(shè)計(jì)公司應(yīng)承擔(dān)的不安全因素 ?設(shè)計(jì)錯(cuò)誤所導(dǎo)致的損失〔磕碰錯(cuò)漏〕 ?設(shè)計(jì)延誤所導(dǎo)致的損失 ?施工配合不到位所導(dǎo)致的損失 ?設(shè)計(jì)結(jié)果超限額的罰那么 限額設(shè)計(jì)合同的引入和使用 ?引入的意義 ?限額的內(nèi)容 ?限額的數(shù)值 ?限額的彈性〔數(shù)值的范圍和局部的調(diào)整〕 ?雙贏的思路 1、構(gòu)造設(shè)計(jì) 1.1 嚴(yán)格把控各項(xiàng)構(gòu)造材料指標(biāo)含量，在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中列入各主項(xiàng)指標(biāo)限量50kg~65kg/㎡地下室180kg~220kg/㎡ 1.2 對(duì)于地下室構(gòu)造設(shè)計(jì)，除重點(diǎn)控制鋼筋、砼用量指標(biāo)外，還應(yīng)盡可能的降低地下室頂班的覆土厚度，頂板覆土以1米為宜 1.3 屋面造型造價(jià)影響建安成本較為明顯，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注意簡(jiǎn)潔；對(duì)于16層以下的建筑，屋面盡可能不采用斜屋面。 外立面門(mén)窗設(shè)計(jì) 2.1 采用專項(xiàng)評(píng)審方法，嚴(yán)格控制開(kāi)窗面積 2.2 注意控制窗積比，非別墅物業(yè)類地上物業(yè)的窗積比〔外立面門(mén)窗面積與所在樓層面積之比〕控制在0.3以內(nèi)，以0.25~0.28為宜 2.3 單方造價(jià)控制指標(biāo)。高檔別墅工程的外立面門(mén)窗的總造價(jià)攤至其地上建筑面積不超過(guò)350元/㎡，高檔非別墅〔多層/小高層/高層/超高層〕外立面門(mén)窗的總造價(jià)攤至其地上建筑面積不超過(guò)200元/㎡，中檔非別墅外立面門(mén)窗的總造價(jià)攤至其地上建筑面積不超過(guò)140元/㎡ 外立面裝飾設(shè)計(jì) 3.1 中檔及以下工程不宜選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻 3.2 高檔別墅外立面造價(jià)〔不包括抹灰底層及保溫層〕攤至地上建筑面積應(yīng)控制在350元 /㎡以內(nèi)；高檔非別墅類物業(yè)應(yīng)控制在160元/㎡；中檔物業(yè)應(yīng)控制在110元/㎡內(nèi) 3.3 假設(shè)工程成本利潤(rùn)低于15%，那么應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選用材料 公共部位精裝修 4.1 帶電梯物業(yè)，其消防樓梯制止?jié)M鋪地磚，樓梯扶手應(yīng)以簡(jiǎn)單的鋼制材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手 4.2 大堂裝飾：超高檔次工程的大堂可以使用進(jìn)口石材，地面和墻面可以滿鋪石材，高檔工程地面不宜選用石材，即使選用石材用量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進(jìn)口石材。中檔工程墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚，地面可以使用少量國(guó)產(chǎn)石材。低檔工程墻面不得使用拋光磚，地面不得使用石材。 大堂裝飾單方造價(jià)〔不含通風(fēng)設(shè)備及燈具〕，高檔及以上工程控制在3000~4000元/㎡，中檔工程應(yīng)控制在2500元/㎡以下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過(guò)20萬(wàn)元。低檔工程應(yīng)控制在1500元/㎡以下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過(guò)10萬(wàn)元.對(duì)于高檔及以下工程，大堂裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積宜控制在25元/㎡以下。 4.3 電梯廳裝飾：超高檔次工程地面可以采用進(jìn)口石材，墻可選用高檔次拋光磚。高檔次工程地面可以使用少量進(jìn)口石材，但石材總量不得超過(guò)50%，墻面可以選用較高檔次拋光磚。中檔工程地面不得使用進(jìn)口石材，使用國(guó)產(chǎn)石材總量不得超過(guò)20%，墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚，〔尺寸宜小于400mm×400mm〕。低檔工程地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過(guò)400mm×400mm，墻面不得使用拋光磚。 高檔工程電梯廳裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積應(yīng)控制在80元/㎡以內(nèi)，中檔工程應(yīng)控制在50~60元/㎡ 4.4 假設(shè)工程成本利潤(rùn)低于15%那么應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選用材料 5、電梯選型 5.1 超高檔次工程可以選用原裝進(jìn)口電梯，高檔及以下工程只準(zhǔn)選用集中采購(gòu)品牌電梯 5.2 在電梯裝飾標(biāo)準(zhǔn)上，高檔工程層門(mén)可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì)，宜選用小門(mén)套，中檔及以下工程層門(mén)只準(zhǔn)選用噴漆鋼板材質(zhì) 5.3 電梯附件功能上，實(shí)用性不強(qiáng)，使用頻率不高的功能不宜選配 5.4 在運(yùn)行速度上，要求實(shí)事求是，不得成心選用更高速度等級(jí)的梯型 6、安防功能及其他附件功能 6.1 安防功能應(yīng)強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，不得為迎合廠商和市場(chǎng)的愿望而增加華而不實(shí)但造價(jià)昂貴的噓頭功能。對(duì)非別墅類物業(yè)高檔次工程安防造價(jià)應(yīng)控制在3000元/戶以下，中檔工程應(yīng)控制在1500元/戶以下。 6.2 直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽(yáng)能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，不可盲目的與其他樓盤(pán)攀比。 7、室外工程設(shè)計(jì) 7.1 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注園林設(shè)計(jì)。注意軟景與硬景的比例搭配。 7.2 限額指標(biāo) 物業(yè)類型 檔次 按空地面積 單方造價(jià)限額〔元/㎡〕 按工程總建筑面積 單方造價(jià)限額〔元/㎡〕 別墅 超高 500 750 高 400 600 中 300 450 非別墅 超高 650 180 高 400 120 中 300~400 80~120 低 300 80 標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造體系確實(shí)定及主要平面布置圖 1. 標(biāo)準(zhǔn)單元的樣板截面及配筋圖 2. 地下室的布置及樣板配筋圖 3. 構(gòu)造轉(zhuǎn)換層的布置及配筋圖 引入的資源類型 -- 壟斷部門(mén)〔政府、人防、審圖〕、學(xué)術(shù)權(quán)威、 行業(yè)專家、專業(yè)咨詢公司 ?引入的時(shí)機(jī)-- 盡早、及時(shí) 二、構(gòu)造成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn) 1、梁的布置與成本的關(guān)系 在正常樓層,十字梁較井字梁廉價(jià)約16-22% 在一定跨度范圍內(nèi),梁的布置越少越好 建筑物的兩端和周邊重點(diǎn)布置，最優(yōu)化的剪力墻長(zhǎng)度是其寬度的8倍+100； 經(jīng)過(guò)公式驗(yàn)算，底層大局部墻厚不需比標(biāo)準(zhǔn) 層加厚或加厚一點(diǎn)即可滿足穩(wěn)定要求，節(jié)省本層造價(jià)約15%。 2、樓板實(shí)際工程中厚度選擇建議 l 普通3米跨度以內(nèi)的樓板可取80 -100； l 普通3-4米跨度的樓板可取100; l 客廳處的異形大板可取120-150； l 普通屋面板可取120； l 管線密集處可取120； l 地下室頂板可取180； 3、鋼筋材料的選擇對(duì)成本的影響 Ⅱ級(jí)螺紋鋼VS Ⅰ級(jí)圓鋼： --- 價(jià)格 基本一樣，強(qiáng)度提高43%； --- 最小配筋率又可同時(shí)降低; 新Ⅲ級(jí)螺紋鋼VS Ⅱ級(jí)螺紋鋼： --- 價(jià)格貴了4.4%，強(qiáng)度提高20%,對(duì)按計(jì)算配筋的梁柱有顯著影響； --- 對(duì)于柱的構(gòu)造配筋率，可減少0.1； 〔當(dāng)抗震等級(jí)為三級(jí)時(shí)，柱構(gòu)造配筋率：0.7%→0.6%, 減少14.3%?！? --- 減少梁柱的配筋數(shù)量,方便施工; 冷軋帶肋鋼筋VS Ⅱ級(jí)螺紋鋼： --- 價(jià)格貴了18.5%，強(qiáng)度提高20%； --- 產(chǎn)品供應(yīng)的直徑范圍所導(dǎo)致的“實(shí)際最小配筋率〞的影響； 〔如Ф10＠200在100厚的板中，配筋率是0.393%，較最小配筋率0.2%增加了96.5%〕 冷軋帶肋鋼筋VS 冷軋帶肋鋼筋網(wǎng)片： --- 冷軋帶肋鋼筋網(wǎng)片購(gòu)置價(jià)格貴12%； --- 冷軋帶肋鋼筋網(wǎng)片可減少施工綁扎費(fèi)用； --- 冷軋帶肋鋼筋網(wǎng)片可提高工程質(zhì)量，加快工程進(jìn)度 構(gòu)造梁、柱、墻鋼筋統(tǒng)一選取原那么 ?6-8CM直徑鋼筋統(tǒng)一采用HRB235； ?10-12CM直徑鋼筋統(tǒng)一采用HRB335； ?14CM及以上鋼筋統(tǒng)一采用HRB400； 樓板鋼筋統(tǒng)一選取原那么 ?優(yōu)先采用冷軋帶肋鋼筋； ?板底配筋盡量采用直徑小、間距密的方式配置； ?當(dāng)冷軋帶肋鋼筋不能滿足承載力要求時(shí)，采用HRB400； 4、混凝土標(biāo)號(hào)對(duì)成本的影響 Ø---提高標(biāo)號(hào)可顯著減小柱墻的尺寸，增加建筑實(shí)際使用率。 Ø---正常情況下對(duì)梁的承載力幾乎沒(méi)影響，因此對(duì)梁的截面及配筋影響很小，不宜采用高標(biāo)號(hào)。 Ø---正常情況下對(duì)板的承載力幾乎沒(méi)影響，但可能會(huì)提高板的構(gòu)造配筋率，同時(shí)還會(huì)增加板開(kāi)裂的隱患，應(yīng)盡量采用低標(biāo)號(hào)。 實(shí)際工程中混凝土標(biāo)號(hào)的選擇建議 Ø普通的構(gòu)造梁板混凝土標(biāo)號(hào)一般為C30。 Ø剪力墻、柱混凝土標(biāo)號(hào)按軸壓比控制，使其盡量接近軸壓比規(guī)定的上限，同時(shí)又使絕大局部豎向構(gòu)件為構(gòu)造配筋。 Ø受力較大的梁板混凝土標(biāo)號(hào)可采用C30， 如地下室的底板、頂板，屋頂花園的樓板等； Ø誤區(qū)：墻柱混凝土標(biāo)號(hào)不能與梁板相差太大。 4、層高對(duì)成本的影響及控制 Ø、減少所有構(gòu)造柱、剪力墻等豎向構(gòu)件的長(zhǎng)度和體積 Ø、減少建筑的總高度、降低構(gòu)造的總荷載，間接降低構(gòu)造成本 Ø、降低上部構(gòu)造所承受的地震力、風(fēng)荷載，間接降低構(gòu)造成本 Ø構(gòu)造成本： ?地下室土方開(kāi)挖及運(yùn)輸?shù)臄?shù)量 ?基坑支護(hù)的面積、基坑支護(hù)的單價(jià) ?地下室底板及側(cè)壁的截面及配筋 ?抗拔樁、抗拔錨桿的費(fèi)用 ?基坑降水的數(shù)量及費(fèi)用 減少所有外維護(hù)磚墻、內(nèi)分隔墻、裝飾隔斷的數(shù)量 ?減少門(mén)窗、幕墻、粉刷、涂料、瓷磚、石材、防水材料等數(shù)量 ?更好地滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求 ?減少空調(diào)等設(shè)備的負(fù)荷量 ?減少后期空調(diào)等設(shè)備的運(yùn)營(yíng)成本 Ø對(duì)于許多公共建筑，包括地下空間，標(biāo)準(zhǔn)或者客戶所真正關(guān)注的并不是建筑物的層高，而是使用空間的：--- 凈高 影響凈高的因素： p 構(gòu)造梁高 p 機(jī)電的管道空間 綜合各種成本因素，取值應(yīng)較正常構(gòu)造本身最經(jīng)濟(jì)的梁高降低10%-30%?！步ㄗh為1/12-1/18的跨度) 5、我們要要求設(shè)計(jì)院做每一層的：綜合管線圖 --- 來(lái)優(yōu)化各專業(yè)管線的穿插布置和統(tǒng)一協(xié)調(diào) --- 設(shè)計(jì)院通常的做法是空調(diào)、電纜、水管各占一個(gè)標(biāo) 高，實(shí)際空間利用率很低。 Ø采用綜合管線圖，對(duì)機(jī)電管線進(jìn)展認(rèn)真的優(yōu)化設(shè)計(jì)后，對(duì)于地下室經(jīng)?？梢怨?jié)省出近200 的高度 空間。 Ø、機(jī)電的管道空間： Ø、構(gòu)造梁高的空間與機(jī)電的管道空間穿插優(yōu)化設(shè)計(jì)： ①采用變截面梁，在機(jī)電管線通過(guò)處，減少梁截面高度。 ②在梁中預(yù)埋管或預(yù)留洞口，使管線穿過(guò)。 ③采用設(shè)柱帽〔或不設(shè)柱帽〕的無(wú)梁樓蓋，使管線與構(gòu)造柱帽在同一高度空間。 壓縮層高！保證凈高 Ø寬扁梁 非標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)管 Ø空調(diào)雙管并行 設(shè)計(jì)使構(gòu)造梁的布置與空調(diào)管線的布置保持一 致，以便構(gòu)造梁與空調(diào)管線共同占用一個(gè)空間。 ü局部加高構(gòu)造梁 6、構(gòu)造成本提高就可以降低客戶投訴的技術(shù)關(guān)鍵 p樓板的配筋 --–端跨、管線密集處、屋面板、大單向板的長(zhǎng)方向 p地下室側(cè)墻的水平筋 p底層入口處的裝飾 p砌體的裂縫 7、一般采用兩層地下室省人民幣 Ø、地下室構(gòu)造中最貴的是底板及梁的費(fèi)用〔水浮力、雙向荷載〕， Ø、其次是頂板及梁的費(fèi)用〔覆土，景觀、消防車(chē)、施工荷載〕； Ø、一層地下室面積對(duì)應(yīng)的是底板和頂板共兩層板的費(fèi)用； Ø、兩層地下室面積對(duì)應(yīng)的是底 8、13層以下建筑最適宜采用根基： n 本工程經(jīng)濟(jì)合理的根基形式 a. 預(yù)制方樁加筏板根基 b. 獨(dú)立根基加抗水板 c. 梁式筏板淺根基 d. 整板式筏板根基 9、13層與23層相連建筑最適宜采用根基： a. 40米長(zhǎng)的預(yù)應(yīng)力管樁加整體筏板 b. 40米長(zhǎng)的預(yù)應(yīng)力管樁加梁式筏板 c. 40米長(zhǎng)的鉆孔樁加整體筏板