單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,2012,年自考資產(chǎn)評(píng)估講座,于成永 博士,南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院,第一章總論,本章是資產(chǎn)評(píng)估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。,1,一般地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算,2,資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公正性、咨詢性,3,資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操作者不同。當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也是有聯(lián)系的，二者相輔相成。,4,資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。,5,按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。,有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。,6,按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。,7,不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)。,8,價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。,主要價(jià)值類型有：,市場(chǎng)價(jià)值。,在用價(jià)值：在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值。,投資價(jià)值：投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。,9,資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)：,繼續(xù)使用假設(shè),公開市場(chǎng)假設(shè)：公開市場(chǎng)是指發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。公開市場(chǎng)假設(shè)是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。,清算（清償）假設(shè),10,資產(chǎn)評(píng)估的原則,包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。,資產(chǎn)評(píng)估的工作原則：、獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則,資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則,11,資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)是日。,第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。,第一節(jié)市場(chǎng)法,市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。,市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：,需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；,被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。,運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn),市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：,市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。,市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評(píng)估。,第二節(jié)成本法,成本法及其適用的前提條件,成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。,成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算：,1,、基本公式可表述為：,被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值,=,重置成本,-,實(shí)體性貶值,-,功能性貶值,-,經(jīng)濟(jì)性貶值,2,、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：,確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；,確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；,估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；,計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。,（一）重置成本的估算,復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。,1,、重置核算法,2,、物價(jià)指數(shù)法,3,、功能價(jià)值法,4,、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,（,1,）重置核算法,是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。,重置成本,=,直接成本,+,間接成本,（,2,）物價(jià)指數(shù)法,物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：,資產(chǎn)重置成本,=,資產(chǎn)歷史成本,資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù),/,資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù),或者為：,資產(chǎn)重置成本,=,資產(chǎn)歷史成本,（,1,物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）,（,3,）功能價(jià)值法,也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：,被評(píng)估資產(chǎn)重置成本,=,參照物重置成本,被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量,/,參照物年產(chǎn)量,（二）實(shí)體性貶值及其估算,是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法,（三）功能性貶值及估算,功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。,（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算,是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。,（五）成新率及其估算,三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實(shí)體性貶值率也可以采用就三種法。,第三節(jié)收益法,一、收益法及其適用的前提條件,收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。,二,、,收益法應(yīng)用的前提,P47,三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定,（一）收益額,收益額是未來(lái)預(yù)期收益。,（二）折現(xiàn)率和資本化率,1,、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,2,、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)）,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國(guó)庫(kù)券、銀行存款利率來(lái)確定的，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)社會(huì)行業(yè)平均收益水平確定。,（三）收益期限,四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn),（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn),1,、收益法的優(yōu)點(diǎn),（,1,）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；,（,2,）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。,2,、收益法的缺點(diǎn),（,1,）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見因素的影響；,（,2,）在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。,第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇,資產(chǎn)評(píng)估方法選擇應(yīng)考慮的因素：,1,、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。,2,、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。,3,、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。,第三章,機(jī)器設(shè)備評(píng)估,歷年考題中，每年都考計(jì)算題。,第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是指通過(guò)估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來(lái)估測(cè)機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值,機(jī)器設(shè)備評(píng)估值,=,重置成本,-,實(shí)體性貶值,-,功能性貶值,-,經(jīng)濟(jì)性貶值,一,、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算,四種方法,P68-80,二、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算,（一）實(shí)體性貶值與成新率的估算,1,、運(yùn)用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率,2,、運(yùn)用觀測(cè)分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率,3,、運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算機(jī)器設(shè)備的成新率,第四章房地產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述,房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。,房地產(chǎn)的特征：（,1,）位置固定性；（,2,）耐用性；（,3,）影響因素多樣性；（,4,）投資大量性；（,5,）保值增值趨勢(shì)。,第二節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn),土地資產(chǎn)的特性：,1,、自然特性：（,1,）土地面積的有限性。（,2,）土地空間位置的固定性。（,3,）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。（,4,）土地的不可替代性。,2,、經(jīng)濟(jì)特性：（,1,）用途多樣性。（,2,）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（,3,）可壟斷性。,土地資產(chǎn)價(jià)格體系：,土地資產(chǎn)的價(jià)格類型：,1,、基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。,從定義中可以看到：（,1,）它是政府行為，是政府制定出來(lái)的；（,2,）它是區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格；（,3,）它的價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（,4,）它表示的是單位土地面積的地價(jià)。,2,、標(biāo)定地價(jià)：是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。,土地資產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：,1,、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定,2,、土地價(jià)格主要由土地的需求決定,3,、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性,4,、土地價(jià)格的上漲性,影響地產(chǎn)價(jià)格的因素：,（一）,一般因素：,1,、行政因素,2,、社會(huì)因素,3,、經(jīng)濟(jì)因素,4,、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國(guó)際因素等也都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。,（二）區(qū)域因素：,3,、影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素：（,1,）交通便捷度。（,2,）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（,3,）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（,4,）環(huán)境質(zhì)量。（,5,）規(guī)劃限制。（,6,）其他因素。,土地使用權(quán)評(píng)估的原則：（一）,替代原則（二）最有效使用原則（三）變動(dòng)原則：一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則,第四節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的方法,市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其公式為：,一般地，采用市場(chǎng)法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過(guò)上述評(píng)定估算過(guò)程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評(píng)估結(jié)果。經(jīng)過(guò)處理得出一個(gè)評(píng)估結(jié)果。,建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。,建筑物評(píng)估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則,第五章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估,無(wú)形資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長(zhǎng)期發(fā)揮效用的一種資源。,無(wú)形資產(chǎn)的特點(diǎn)：,1,、無(wú)形資產(chǎn)具有非流動(dòng)性，并且有效期較長(zhǎng)。,2,、無(wú)形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實(shí)體，但未來(lái)收益較大,3,、無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。,無(wú)形資產(chǎn)的分類：,無(wú)形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。,1,、按企業(yè)取得無(wú)形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身?yè)碛校┑臒o(wú)形資產(chǎn)和外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)。,2,、按有無(wú)法律保護(hù)，可以分為法定無(wú)形資產(chǎn)和收益性無(wú)形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國(guó)家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法定無(wú)形資產(chǎn)；無(wú)法律保護(hù)的無(wú)形資產(chǎn)，如專有技術(shù)等稱為收益性無(wú)形資產(chǎn)。,3,、按可辨識(shí)程度，可以分為可確指無(wú)形資產(chǎn)和不可確指無(wú)形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨(dú)地取得、轉(zhuǎn)讓或出售的無(wú)形資產(chǎn)，稱為可確指的無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等。不可確指主要指商譽(yù)。,每一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長(zhǎng)短，主要取決于損耗程度。無(wú)形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無(wú)形資產(chǎn)具有超額收益能力的時(shí)間是真正的無(wú)形資產(chǎn)有效期限。,無(wú)形資產(chǎn)功能特性：,1,、附著性。,2,、共益性。,3,、積累性。,4,、替代性。,專利權(quán)是國(guó)家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對(duì)其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。,商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊(cè)后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊(cè)商標(biāo)不受法律保護(hù)。,商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。特征：,1,、商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。,2,、商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)。,3,、商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無(wú)形資產(chǎn)，而只是超過(guò)企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。,4,、商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起來(lái)的一項(xiàng)價(jià)值。,第六章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),一、流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn),流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。,流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：,第一，周轉(zhuǎn)速度快。,第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)。,各種形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)都可以在較短的時(shí)間內(nèi)出售和變賣，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對(duì)外支付和償還債務(wù)的重要保證。,第三，形態(tài)多樣化。二、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),1,、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。,2,、必須選取準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。一般在會(huì)計(jì)期末,3,、即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。,4,、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。