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第一部分 基礎(chǔ)知識(shí)篇 第一節(jié) 土地知識(shí) （一） 土地： 1. 從土地利用和管理的角度，土地是地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。 2. 從土地的自然科學(xué)研究的角度，土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，包括與這一區(qū)域上下垂直的生物圈的相當(dāng)穩(wěn)定或可以預(yù)見(jiàn)的、周期循環(huán)的所有屬性，以及過(guò)去和現(xiàn)在人類(lèi)活動(dòng)的結(jié)果。 3. 經(jīng)濟(jì)學(xué)上，土地是自然賜予人類(lèi)的資源、資產(chǎn)。包括自然資源、人類(lèi)勞動(dòng)結(jié)果而形成的資產(chǎn)，其范圍為陸地（包括水）的以上和以下的三維空間范圍內(nèi)的全部資源。 土地可以分為：農(nóng)用地、非農(nóng)用地、特殊用地、城鄉(xiāng)居民用地、水域用地、工業(yè)用地。 （二） 生地：是指未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地、荒地。 （三） 毛地：只要是指城市中需要拆遷而未拆遷的土地。 （四） 熟地：指具備了三通一平或七通一平的土地。 （五） 三通一平：水、電、路通和場(chǎng)地平整。（講解） （六） 七通一平：指上下水、雨水、電、氣、暖、通信、路通及場(chǎng)地平整。（講解） （七） 土地的使用權(quán)出讓?zhuān)簢?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。出讓形式有：拍賣(mài)、招標(biāo)、雙方協(xié)議。） 國(guó)家規(guī)定： ① 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可采取雙方協(xié)議的方式，但出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)。 ② 使用者需改變出讓土地用途的，需要取得出讓方和市縣人民政府城市規(guī)劃部門(mén)的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽定合同，并相應(yīng)調(diào)整出讓金。 ③ 使用年限滿(mǎn)之前，國(guó)家一般不收回，特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并給予相應(yīng)補(bǔ)償。 ④ 使用年限滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)手續(xù)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)予批準(zhǔn)，并重新簽定合同，交納出讓金。否則，國(guó)家無(wú)償收回土地。 ⑤ 出讓最高年限按下列用途確定： 1） 居住用地70年； 2） 工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生和體育用地50年； 3） 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年； 4） 綜合或者其他用地40年。 ⑥ 出讓金的計(jì)算：按土地面積或按建筑面積計(jì)算。 （八） 土地使用權(quán)劃撥：指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。（以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。） 下列建設(shè)的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： 1） 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 3） 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； 4） 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 （九） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)褐竿恋厥褂脵?quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。（未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用地的，使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)涫褂媚晗逓橥恋厥褂脵?quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。） （十） 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。 第二節(jié) 房產(chǎn)知識(shí) （一） 房地產(chǎn)：也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán) 益。 （二） 基地面積：是城市規(guī)劃管理部門(mén)正式劃定的項(xiàng)目用地面積范圍。 （三） 總建面積：是指由城市規(guī)劃部門(mén)正式確定的，按《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算的，項(xiàng)目建設(shè)的總的建筑 面積。 （四） 容積率：又稱(chēng)建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總和和建筑基地面積的比值。 （五） 覆蓋率：又稱(chēng)建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值。 （六） 居住面積：是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。 （七） 使用面積：是指住宅中分戶(hù)門(mén)內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。 （八） 建筑面積：對(duì)一棟樓來(lái)講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是指按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的 （九） 套建筑面積（銷(xiāo)售面積）：套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e之和。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積 銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e （十） 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。一般來(lái)講，得房率的高低與兩個(gè)因素有關(guān)，一是產(chǎn)品定位，二是建筑設(shè)計(jì)。 （十一）花園面積：是指房屋建筑物的周?chē)?、圍墻或圍護(hù)物以?xún)?nèi)的園地面積，一般是相對(duì)于別墅而言。 （十二）公攤系數(shù)：是指公用面積與套內(nèi)建筑面積之比。（分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括公共門(mén)廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等，但僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟樓不相連的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。） （十三）綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 （十四）住宅的開(kāi)間：一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線(xiàn)到另一面墻定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際距離。 （十五）住宅的進(jìn)深：一間獨(dú)立的房屋或一棟居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線(xiàn)到后墻的定位軸線(xiàn)的實(shí)際長(zhǎng)度。 （十六）住宅的層高、凈高：層高是指樓板上表面到相鄰上層樓板上表面之間的豎向尺寸。凈高只指下層地板面或樓板上表面到相鄰上層樓板之間的垂直距離。 凈高=層高—樓板厚度（據(jù)測(cè)，層高每降低0.1米，造價(jià)降低1%左右。） （十七）紅線(xiàn)：用地規(guī)劃控制線(xiàn)。 （十八）人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。 第三節(jié) 建筑知識(shí) （一） 民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1—7層為多層住宅；8—12層為小高層；13—30層為高層；30層以上為超高層。公共建筑及綜合性建筑高度超過(guò)24米的為高層（不包括高度超過(guò)24米的單層主體建筑）；建筑物高度超過(guò)100米時(shí)，不論是住宅或公共建筑均為超高層。 （二） 建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型： ○墻體承重結(jié)構(gòu)：是最富多樣性的結(jié)構(gòu)，雖承重墻對(duì)空間劃分限制很大，分隔靈活性不及框架結(jié)構(gòu)，但足以滿(mǎn)足對(duì)空間適應(yīng)性的需求，其適應(yīng)性成敗的關(guān)鍵在于空間設(shè)計(jì)，使用于多種材料，如普通磚、砌塊、工業(yè)化裝配墻板等。橫墻承重，縱墻承重，橫墻與縱墻結(jié)合承重。 抗震度：6 使用年限：30—40年 ○框架結(jié)構(gòu)：主要指整體框架結(jié)構(gòu)，垂直荷載用柱網(wǎng)傳遞，水平荷載用梁柱樓板傳遞。它提供了最大的空間靈活性，但技術(shù)要求高，用材較為先進(jìn)特殊，鋼、水泥和塑料用量大，住宅造價(jià)高。這種結(jié)構(gòu)提供的可變性，遠(yuǎn)超出使用目的。 抗震度：7 使用年限：60—70年 ○框架剪力墻結(jié)構(gòu)：梁柱與墻承重結(jié)合。 ▲外墻內(nèi)柱結(jié)構(gòu)：空間靈活性較大，但也常超出實(shí)用的需要。 ▲墻和墻形柱結(jié)合結(jié)構(gòu)：提高了房屋內(nèi)部的空間利用率，所提供的靈活性更接近實(shí)用要求。 ▲墻體點(diǎn)柱結(jié)構(gòu)：主要由墻體承重，少量采用梁柱；技術(shù)簡(jiǎn)便，結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)；墻和柱的布置自由，形體設(shè)計(jì)豐富，可以提供居住功能所需要的多種靈活性和適應(yīng)性，有較強(qiáng)的使用價(jià)值。 抗震度：8 使用年限：100年 （三） 房屋的附屬設(shè)施： ○電氣照明系統(tǒng)：由進(jìn)戶(hù)裝置、配電箱、變壓器、配線(xiàn)、燈具、插座和開(kāi)關(guān)等內(nèi)容組成。 ○進(jìn)戶(hù)裝置：將電源從室外低壓配電線(xiàn)路上接線(xiàn)入戶(hù)，包括橫擔(dān)、引入線(xiàn)（從室外電桿引下至橫擔(dān)的電線(xiàn)）、進(jìn)戶(hù)線(xiàn)（從橫擔(dān)通過(guò)進(jìn)戶(hù)管至配電箱的電線(xiàn)）和進(jìn)戶(hù)管（保護(hù)過(guò)墻進(jìn)戶(hù)線(xiàn)的管子）。 ○給排水系統(tǒng)：是為了滿(mǎn)足建筑物內(nèi)部各種用水設(shè)備的水量并將廢水收集和排放出去的系統(tǒng)，可分為室內(nèi)外給水系統(tǒng)和室內(nèi)外排水系統(tǒng)。 ○配電箱：總刀開(kāi)關(guān)、分刀開(kāi)關(guān)和熔斷器等裝在一起并用電線(xiàn)連接起來(lái)，控制室內(nèi)電源。 ○給水系統(tǒng)：為建筑提供用水的工程設(shè)施，一般由進(jìn)水管（包括水表、閥門(mén)）、配水管（包括干、立支管）、配水龍頭（或用水設(shè)施）等組成，如果室外給水管網(wǎng)壓力不足時(shí)，還要附設(shè)水箱、水泵裝置。按用途分四類(lèi)：生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、聯(lián)合給水系統(tǒng)（為生活、消防何以設(shè)施）。 ○排水系統(tǒng)：將建筑物內(nèi)部的污廢水通暢地排除室外管網(wǎng)的工程，室外排水系統(tǒng)由衛(wèi)生器具、存水彎、排水干管、橫管、立管、通氣管、檢查口、掃除口等組成。 ○采暖工程：由熱源產(chǎn)生的熱媒，通過(guò)管道輸送到采暖房間，再通過(guò)采暖器具，將熱量散發(fā)到房間，起到采暖作用，冷卻后的“熱媒”通過(guò)管道回到熱源中去，進(jìn)行再循環(huán)。按其輸送的載熱體可分為蒸汽采暖系統(tǒng)和熱水采暖系統(tǒng)，熱風(fēng)采暖等。 ○運(yùn)輸系統(tǒng)：主要指電梯。 （四） 建筑施工常識(shí)： ○建筑施工主要程序：土方工程、基礎(chǔ)工程、打樁工程、砌筑工程、鋼筋混凝土工程、防水工程、裝飾工程等。 ○鋼筋混凝土工程：由鋼筋、模板、混凝土三個(gè)工程組成。 ○防水工程：與住宅關(guān)系較為密切的主要有地面防潮工程和屋面防水工程。地面防潮工程一般通過(guò)加有膨脹劑的混凝土阻隔水汽而達(dá)到目的。屋面防水方法有柔性防水和剛性防水，柔性防水主要分為卷材防水和冷膠料防水。 ○裝飾工程：一般包括抹灰、飾面或鑲面、油漆或刷漿等三大部分。 ○抹灰按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作工序的不同，分普通抹灰、中級(jí)抹灰和高級(jí)抹灰。 ○普通抹灰為一底層，一面層，二遍成活，分層趕平、休整； 中級(jí)抹灰為一底層，一中層，一面層，三遍成活，分層趕平、休整、表面壓光； 高級(jí)抹灰為一底層，幾遍中層，一面層，三遍成活，分層趕平、休整、表面壓光。 ○裝飾抹灰常用的有：水刷石、斬假石、水磨石、干粘石、拉毛灰和甩毛灰、大麻點(diǎn)和浮砂、噴涂、彈漆、滾漆和刷涂飾面。 第四節(jié) 規(guī)劃常識(shí) （一） 居住區(qū)域名稱(chēng)： ○城市居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線(xiàn)所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000—50000人）相對(duì)應(yīng)，配建有一套較完善的能滿(mǎn)足該區(qū)居住物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 ○居住小區(qū)：一般稱(chēng)小區(qū)，與居住人口規(guī)模（7000—15000人）相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿(mǎn)足該區(qū)居民基本物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 ○居住組團(tuán)：一般稱(chēng)組團(tuán)，與居住人口規(guī)模（1000—3000人）相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 （二）相關(guān)的規(guī)劃規(guī)定： ○住宅側(cè)面間距規(guī)定：條式住宅，多層之間不宜小于6米；高層與各種層數(shù)住宅之間不宜小于13米。 ○居住道路：紅線(xiàn)寬度不宜小于20米。 ○小區(qū)路：路面寬為5—8米。 ○組團(tuán)路：路面寬為3—5米。 ○宅間小路：路面寬為不小于2.5米。 ○各種管線(xiàn)的埋設(shè)順序： ⊕各種管線(xiàn)的水平順序，由遠(yuǎn)及近為：電力管線(xiàn)或電信管線(xiàn)、煤氣管、熱力管、給水管、雨水管、污水管。 ⊕各種管線(xiàn)的垂直順序，由淺入深為：電信管線(xiàn)、熱力管、小于10KV電力電纜，大于10KV電力電纜、煤氣管、給水管、雨水管、污水管。 ⊕電力電纜與電信管纜宜遠(yuǎn)離，并按電力電纜在道路東側(cè)或南側(cè)，電信管纜在道路西側(cè)或北側(cè)的原理布置。 第五節(jié) 銷(xiāo)售知識(shí) ○辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)提供資料： 1.開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 2.建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件； 3.工程施工進(jìn)度計(jì)劃（基礎(chǔ)多久、主體多久、裝飾多久）； 4.投資達(dá)25%以上的材料證明； 5.商品房的預(yù)售方案（包括商品房位置，裝飾標(biāo)準(zhǔn)，交付使用日期，預(yù)售總面積，交付使用后的物業(yè)管理，商品房總平面圖）； 6.需向境外預(yù)售的商品房應(yīng)當(dāng)提供向境外銷(xiāo)售的批文。 ○房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成： 1.基地開(kāi)發(fā)費(fèi)： a.征地費(fèi) b.青苗補(bǔ)償費(fèi) c.設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) d.勞動(dòng)力安置費(fèi) e.拆遷補(bǔ)償費(fèi) f.場(chǎng)地平整費(fèi) 2.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： a.支付的規(guī)劃費(fèi) b.建筑設(shè)計(jì)費(fèi) c.施工費(fèi) 3.房屋建筑安裝費(fèi)： a.建材 b.燃料 c.動(dòng)力 d.運(yùn)輸 e.保管 4.房屋建設(shè)間接費(fèi)用： a.管理費(fèi) b.勞保費(fèi) c.質(zhì)量檢驗(yàn) 5.市政公用設(shè)施費(fèi)： a.商業(yè)用房 b.文化、教育、體育、行政、衛(wèi)生 c.水、電、氣、閉路、電線(xiàn)、通訊 6.稅費(fèi)： 印花稅、契稅、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、工本費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi) 7.利潤(rùn)： 基地開(kāi)發(fā)費(fèi)+勘察設(shè)計(jì)費(fèi)=25% 房屋建安費(fèi)=40% 房屋建設(shè)間接費(fèi)用+市政配套=15% 各種稅費(fèi)=7% 利潤(rùn)=13% 8.附加價(jià)值： a.質(zhì)量信心：設(shè)計(jì)單位、施工單位、代理機(jī)構(gòu)； b.環(huán)境設(shè)計(jì) — 理念化的東西。 ○房產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程： 第一階段：投資決策分析階段：是一個(gè)項(xiàng)目至關(guān)重要的階段，即“可行性論證”。 ② 總體規(guī)劃定位； ③ 分析階段：市場(chǎng)分析（定性）（項(xiàng)目定位）； ④ 財(cái)務(wù)分析（定量）； 得出市場(chǎng)可行性論證報(bào)告。 第二階段：前期工作階段（即一個(gè)項(xiàng)目的前期性綜合策劃階段）。 ① 研究地塊的特征和范圍； 分析將要購(gòu)買(mǎi)地塊的用途和獲益能力的大??； 獲得土地的使用權(quán)（到國(guó)土部門(mén)去買(mǎi)地）的方式； 規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的指定； 報(bào)批形式：規(guī)劃方案 — 規(guī)劃部門(mén)（規(guī)劃局（市級(jí)）、規(guī)劃辦）； 2萬(wàn)平米以下報(bào)區(qū)級(jí)，2萬(wàn)平米以上報(bào)市級(jí)。 ② 初步設(shè)計(jì) — 報(bào)建委。 ③ 施工圖設(shè)計(jì) — 報(bào)建委； 與規(guī)劃管理部門(mén)協(xié)商獲得規(guī)劃許可證； 安排長(zhǎng)期及短期融資； 出售階段（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）； 對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)一步的分析，確定售價(jià)及租金水平； 對(duì)開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行詳細(xì)的估算（初步的預(yù)算）； 工程發(fā)包。 第三階段：基礎(chǔ)設(shè)計(jì)房屋及配套的建設(shè)階段（工程開(kāi)發(fā)）。 基礎(chǔ)階段：地基的修筑； 結(jié)構(gòu)期：有正負(fù)0和地上多少層； 主體斷水：指主體已經(jīng)完工； 內(nèi)外裝飾：水電安裝，公共部門(mén)裝修； 驗(yàn)收：質(zhì)檢站，技術(shù)監(jiān)管部門(mén)。 第四階段：房屋的租賃銷(xiāo)售階段。 第五階段：物業(yè)管理。 ○“五證”和“兩書(shū)”： 1.《土地使用證》 本證是由國(guó)家土地管理局，向申請(qǐng)土地出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)征地、稅費(fèi)等手續(xù)完畢后，頒發(fā)唯一合法的土地憑證。 2.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 本證是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向土地管理部門(mén)申報(bào)開(kāi)發(fā)用途，經(jīng)審核通過(guò)后，頒發(fā)的用地合法憑證。 3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 是由市政規(guī)劃部門(mén)對(duì)該地的地上建筑物，允許建設(shè)規(guī)劃的合法憑證。 4.《建設(shè)工程施工許可證》 是由建委向已招標(biāo)的工程施工單位，頒發(fā)的建筑工程允許施工的有效憑證。 5.《商品房（預(yù)）銷(xiāo)售許可證》 是由房產(chǎn)局向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)，允許對(duì)該建筑物合法經(jīng)營(yíng)的有效憑證。 6.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，對(duì)入住后長(zhǎng)期的物業(yè)管理暢通和物業(yè)矛盾的解決，作用大且意義深遠(yuǎn)。 ○房地產(chǎn)建筑安裝費(fèi)用： 建筑安裝成本（元/平米） 配套費(fèi)（元/平米） 市政管網(wǎng)（元/平米） 磚混多層 580—650 80—100 50 小高層 850—900 100—150 50 高層 950—1100 150—200 50 超高層 1250—1300 250 50 ○智能化： 1.周界防護(hù)：在小區(qū)的邊界安裝紅外線(xiàn)對(duì)射裝置，一旦有非法入侵者，紅外線(xiàn)被阻擋，則引發(fā)報(bào)警信號(hào)。 2.保安巡更：小區(qū)的巡邏線(xiàn)路上設(shè)置巡邏簽到器、電子巡更器，一旦保安人員在指定的巡更點(diǎn)時(shí)，電子巡更發(fā)出報(bào)警信號(hào)。 3.樓宇對(duì)講：在小區(qū)住戶(hù)的單元門(mén)口，安裝電動(dòng)門(mén)，客人來(lái)訪時(shí)，按下相應(yīng)的房間號(hào)碼，即可與住戶(hù)通話(huà)，當(dāng)被允許進(jìn)入后，房主在室內(nèi)開(kāi)啟電動(dòng)門(mén)，客人方可進(jìn)入。 4.接警監(jiān)控中心：在小區(qū)的保安室，安裝小區(qū)全部報(bào)警點(diǎn)的接受設(shè)備及監(jiān)控點(diǎn)的監(jiān)控設(shè)備。 5.門(mén)磁開(kāi)關(guān)：安裝在住戶(hù)的門(mén)上，當(dāng)門(mén)被非正常打開(kāi)時(shí)，發(fā)出報(bào)警信號(hào)。 6.紅外幕簾：安裝在住戶(hù)窗戶(hù)上的紅外線(xiàn)傳感器。 7.玻璃破碎：一種傳感器，當(dāng)玻璃破碎時(shí)，報(bào)警。 8.煙感器：當(dāng)煙霧濃度超值時(shí)，報(bào)警。 9.視頻點(diǎn)播：電視節(jié)目錄在小區(qū)的視頻服務(wù)網(wǎng)內(nèi)，方便小區(qū)住戶(hù)在任意時(shí)間點(diǎn)播觀賞。 10.虛擬社區(qū)：一種存在于計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上的鄰居關(guān)系。 ○房地產(chǎn)十大賣(mài)點(diǎn)： A.地段 B.產(chǎn)品 C.價(jià)格 D.環(huán)境 E.生活機(jī)能 F.市政建設(shè)，配套設(shè)施 G.付款方式 H.物業(yè)管理 I.品牌效應(yīng) J.投資回報(bào) ○房地產(chǎn)投資回報(bào)的計(jì)算： 投資回報(bào)率 = 全年租金/總房款 回報(bào)年限 = 1/投資回報(bào)率 ○房地產(chǎn)的特性： 1.不可移動(dòng)性、異質(zhì)性： 由于房地產(chǎn)是指土地及其附著物，而土地是不可移動(dòng)的，它是房地產(chǎn)最根本的特性，這就決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性，雖然媒介發(fā)達(dá)，銷(xiāo)售廣告滿(mǎn)天飛，但房地產(chǎn)的選擇交易卻總是局限在某個(gè)特定的區(qū)域。土地的不可移動(dòng)性自然產(chǎn)生了單一性、個(gè)別性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)位置固定，每塊土地也是獨(dú)一無(wú)二，這不僅存在于不同城市之間，即便在同一城市各地段，地塊環(huán)境也有差異，更為重要的是在同一地段，也會(huì)因位置的不同具有獨(dú)特性，哪怕是緊緊相鄰的兩塊土地也不能完全替代，這就是說(shuō)為什么有的房地產(chǎn)熱銷(xiāo)，有的滯銷(xiāo)緣故了。 2.稀缺性、增值性： 我國(guó)有960萬(wàn)平方公里土地，但人均耕地不到1.5畝，在城市由于土地極端稀缺，因而對(duì)土地的利用就更加有效率，建筑物向空間擴(kuò)展就是如此。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)代化，土地的稀缺更為明顯，保護(hù)耕地已成為每屆政府不可緩的任務(wù)。房屋的供給是有限的，而人們對(duì)房屋的需求是無(wú)限的，住了兩室還想住三室，更有些還想住高層、住別墅，這就決定了房地產(chǎn)具有不斷增值的特性。由于房地產(chǎn)不斷升值的趨勢(shì)，使得它能抵抗通貨膨脹，貨幣貶值的消極影響，在其他投資因通貨膨脹而收益減少的時(shí)候，投資房地產(chǎn)則能很好地保值和增殖。如果把房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資，只求穩(wěn)定的保值、增值，而不是將賺取差價(jià)放在首位，則即使在周期中的高潮時(shí)買(mǎi)入，也可以等到下一次高潮來(lái)臨時(shí)再作處理，在土地總體供給量嚴(yán)重不足的地區(qū)尤其不必為低潮而憂(yōu)慮。從香港近40年來(lái)的房地產(chǎn)周期發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格隨周期變化，呈螺旋式上升趨勢(shì)，一潮高過(guò)一潮，只要資金充裕，不必在低潮時(shí)被迫拋售，那么，即使在低潮時(shí)得不到租金收入，將物業(yè)空置，到高潮時(shí)出手，仍可將全部費(fèi)用賺回，并足以抵抗通貨膨脹的侵蝕，起到保值與增值的作用。 3.易受政策影響性： 一是政府基于公共利益，可限制某些房地產(chǎn)的使用，如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度和綠地率等的規(guī)定；二是政府為滿(mǎn)足社會(huì)公共利益的需求，可以對(duì)任何房地產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征用或收買(mǎi)。 4.相互影響性和深受周?chē)鐓^(qū)環(huán)境影響性： 雖然房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理位置卻經(jīng)常變動(dòng)。這種變動(dòng)由以下原因引起： ①城市規(guī)劃的制定或修改； ②交通建設(shè)的發(fā)展或改變； ③其他建設(shè)的發(fā)展等。 從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在其附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都獲得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。 5.持久性、耐用性、安全性： 房地產(chǎn)是持久耐用物品，土地的不可移動(dòng)性決定土地是長(zhǎng)期存在的，房地產(chǎn)是安全的。 6.投資大、變現(xiàn)困難： 購(gòu)買(mǎi)一套住房對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，是一種最大的投資，選擇良好環(huán)境的物業(yè)，除了房屋自身每年在不斷增值外，租金的回收也不斷看漲。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是比大資金，目前銀行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)尚未開(kāi)展，存在變現(xiàn)困難，作為投資應(yīng)有長(zhǎng)期的準(zhǔn)備。 ○客戶(hù)的需求： A.生理的需求（衣、食、住、行）： □ 寧可食無(wú)肉，不可居無(wú)所； □ 安居才能樂(lè)業(yè)，有恒產(chǎn)者有恒心； □ 小康不小康，關(guān)鍵看住房。 B.安全的需要： □ 財(cái)產(chǎn)安全（經(jīng)濟(jì)安全）：購(gòu)買(mǎi)框架剪里墻結(jié)構(gòu)的房子使投入的資金安全有保障，能帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)。 □ 人身安全（社會(huì)安全）：小區(qū)24小時(shí)保安，電子對(duì)講系統(tǒng)等充分保證人身安全。 □ 心理安全（自然安全）：買(mǎi)房就買(mǎi)建筑結(jié)構(gòu)好、抗擊自然災(zāi)害能力強(qiáng)的房子，框架剪里墻結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土一次澆鑄而成，可以抵抗8度地震，使用壽命近百年，當(dāng)有自然災(zāi)害來(lái)臨時(shí)，我們的生命及財(cái)產(chǎn)安全都得到保障。 C．社會(huì)的需要： 同自己身份相適合的社交場(chǎng)所，為孩子提供一個(gè)好的成長(zhǎng)環(huán)境。 D．尊重的需求： 地位、自尊心會(huì)得到滿(mǎn)足。 E．自我實(shí)現(xiàn)的需求： 人生的最高境界是實(shí)現(xiàn)自我的夢(mèng)想。 ○地價(jià)與一般物價(jià)的不同主要體現(xiàn)在： A．生產(chǎn)成本不同： 一般商品是勞動(dòng)的產(chǎn)物，有生產(chǎn)成本，土地屬于自然資源，其價(jià)格主要不是由成本決定的，而是由相對(duì)稀缺程度和有效需求決定。 B．供求變化不同： 是由于土地?cái)?shù)量固定性，土地供給的總量是不能增加的。 C．價(jià)格差異不同： 一般商品由于可以批量生產(chǎn)，會(huì)有大量的同樣商品，其價(jià)格是一致的。而土地由于其個(gè)別性，沒(méi)有兩宗土地是完全相同的，各宗土地之間的價(jià)格差異較大。 D．市場(chǎng)性質(zhì)不同： 一般商品市場(chǎng)接近完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，其價(jià)格是買(mǎi)賣(mài)雙方充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，而土地市場(chǎng)屬于非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，價(jià)格可能不是充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。 E．折舊現(xiàn)象不同： 一般商品有折舊現(xiàn)象，其價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而貶值。土地由于具有耐久性，不僅無(wú)折舊現(xiàn)象，而且有增值的現(xiàn)象，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而自然升高。中國(guó)有限期的土地使用權(quán)也是一個(gè)特例，土地使用權(quán)的價(jià)格會(huì)隨著剩余使用年限的減少而逐步減少，但這同該幅土地的升值相比，是微不足道的。 ○房地產(chǎn)價(jià)格的特性： 1.交換代價(jià)和租金可以轉(zhuǎn)換。房地產(chǎn)價(jià)格即可表示為交換價(jià)格，也可以表示為使用和收益的代價(jià)，即租金。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與租金存在的對(duì)應(yīng)關(guān)系，可以采用收益法估價(jià)。 2.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)交易時(shí)實(shí)質(zhì)上并不存在房地產(chǎn)實(shí)物的移動(dòng)，而是房地產(chǎn)權(quán)益的移交，所以房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。由于房地產(chǎn)權(quán)益的多樣性，估價(jià)時(shí)考慮的權(quán)益不同，估價(jià)結(jié)果也會(huì)不同。 3.房地產(chǎn)價(jià)格具有時(shí)間的連貫性。房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格會(huì)受到其過(guò)去價(jià)格和未來(lái)價(jià)格的影響。過(guò)去的價(jià)格我們稱(chēng)之為歷史成本，它會(huì)影響到房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。未來(lái)價(jià)格我們稱(chēng)之為預(yù)期收益，它也會(huì)影響到房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。因此，房地產(chǎn)的價(jià)格為過(guò)去價(jià)格的延續(xù)，未來(lái)價(jià)格的反映。 4.房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性強(qiáng)。這是由于房地產(chǎn)的個(gè)體差異大造成的，因此，在評(píng)估中必需親自查看評(píng)估的對(duì)象。 ○房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素： 供求狀況。供給和需求是價(jià)格水平形成的兩個(gè)最終因素。 1.自身?xiàng)l件：房地產(chǎn)自身?xiàng)l件的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格的高低。 A．位置　　B．肥力　　C．地質(zhì)　　D．地形地勢(shì)　　E．土地面積　　F．土地形狀　　G．日照　　 H．通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力　　I．溫度、濕度、降水量　　J．天然周期性災(zāi)害　?。耍ㄖ锿庥^ Ｒ．其他因素。如建筑外觀、設(shè)備配置狀況、內(nèi)部布局、施工質(zhì)量、樓層、朝向等。 ２.環(huán)境因素： ?。粒曈X(jué)環(huán)境　?。拢髿猸h(huán)境　?。茫沫h(huán)境　?。模曈X(jué)環(huán)境　?。牛l(wèi)生環(huán)境 ３.人口因素： ?。粒丝跀?shù)量　　Ｂ．人口素質(zhì)　?。茫彝ヒ?guī)模 ４.經(jīng)濟(jì)因素： ?。粒?jīng)濟(jì)發(fā)展　?。拢飪r(jià)　　　?。茫用袷杖? ５.社會(huì)因素： ?。粒伟捕顩r?。拢鐣?huì)治安程度　?。茫鐣?huì)心理　?。模鞘谢? ６.行政因素： ?。粒恋刂贫取　。拢》恐贫取　。茫康禺a(chǎn)價(jià)格政策　?。模姓`屬變更　?。牛厥庹? Ｆ．城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用計(jì)劃 Ｇ．稅收政策 Ｈ．交通管制 ７.心理因素： ?。粒?gòu)買(mǎi)或出售心態(tài) Ｂ．欣賞趣味（個(gè)人偏好） Ｃ．時(shí)尚風(fēng)氣 Ｄ．接近名家住宅 Ｅ．講究門(mén)牌號(hào)碼、樓層數(shù)字或工地號(hào)數(shù) Ｆ．講究風(fēng)水 Ｇ．價(jià)值觀的變化 ８.國(guó)際因素： ?。粒畤?guó)際經(jīng)濟(jì)狀況 Ｂ．軍事沖突 Ｃ．政治對(duì)立或關(guān)系和解 Ｄ．國(guó)際競(jìng)爭(zhēng) ９.其他因素： ?。粒匾宋锏纳c死 Ｂ．房地產(chǎn)擁有者資金調(diào)度困難 ○影響購(gòu)買(mǎi)者行為的主要因素： 一．文化因素： 1.文化：是人來(lái)欲望和行為最基本的決定因素。 2.亞文化：每種文化都是由更小的亞文化組成，亞文化為其成員帶來(lái)更明確的認(rèn)同感和集體感。亞文化包括民族、宗教、種族和地域。 3.社會(huì)階層：所有社會(huì)都存在著社會(huì)等級(jí)，每一階層都具有類(lèi)似的價(jià)值觀、興趣和行為。 二．社會(huì)因素： 1.參照群體：個(gè)人行為會(huì)受到各種群體的影響。 2.家庭：購(gòu)買(mǎi)者家庭成員是最具影響的主要認(rèn)同群體。 3.角色和地位：個(gè)人一生中會(huì)從屬于許多群體——家庭、俱樂(lè)部及各種組織，每種角色都有相應(yīng)的地位，每種角色都在某種程度上影響個(gè)體的購(gòu)買(mǎi)行為。 三．個(gè)人因素： 1.年齡與人生階段 2.職業(yè) 3.經(jīng)濟(jì)狀況 4.生活方式 5.個(gè)性與自我觀念。每個(gè)人都有影響其購(gòu)買(mǎi)行為的獨(dú)特個(gè)性。 四．心理因素： 1.動(dòng)機(jī)：每個(gè)人在任何時(shí)刻都有許多需要。需要只有強(qiáng)烈到一定程度時(shí)才會(huì)變?yōu)閯?dòng)機(jī)。 2.感覺(jué)：大規(guī)模的或四色印刷的，或新奇的，或?qū)Ρ刃缘膹V告才能引起人們的注意。 3.學(xué)習(xí)。 4.信念與態(tài)